東北證券：新城悅服務(wù)(01755)在管面積增加，社區(qū)增值服務(wù)空間巨大，首予“買入”評級

本文源自微信公眾號“東北地產(chǎn)研究”。

報告摘要

新城悅服務(wù)(01755)發(fā)布2019年正面盈利預(yù)告，公告稱預(yù)計2019年年度公司歸屬于上市公司權(quán)益持有人的合并凈利潤將較2018年度增長至少80%。同比高速增長的主要驅(qū)動因素包括：1)公司的在管面積增加;2)增值服務(wù)收入取得增長，特別是社區(qū)增值業(yè)務(wù)和智慧園區(qū)業(yè)務(wù)。

背靠大樹，面積增長確定性強。截止至2019年年中，公司合約面積達到1.33億平米，其中1.06億平米來源于關(guān)聯(lián)方，合約面積/在管面積倍率約為3倍，位居上市公司中前列。2019年，公司關(guān)聯(lián)方新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2708億元，銷售面積2432萬平米，分別同比增長22.48%、34.21%，維持增長態(tài)勢。我們預(yù)計公司2019/20年的在管面積將達到6261/9707萬平米，分別同比增長46%/55%，其中來自于關(guān)聯(lián)方的在管面積占比約為75%。

社區(qū)增值服務(wù)空間巨大。2019年上半年，公司社區(qū)增值服務(wù)錄得收入0.71億元，同比增長206%，2018年全年社區(qū)增值服務(wù)錄得收入僅為0.48億元。截止至6月底，社區(qū)增值服務(wù)在公司營收中占比僅為8.3%,毛利占比11.6%，較同行仍有較大差距，考慮到公司收費項目以經(jīng)濟較發(fā)達的長三角地區(qū)為主，隨著公司在管面積的迅速增長和社區(qū)增值服務(wù)開展業(yè)務(wù)的多樣化，我們預(yù)計未來兩年公司社區(qū)增值服務(wù)將保持快速增長。

股權(quán)激勵方案落地激發(fā)團隊活力。公司董事會于2019年11月采納了股份激勵計劃，未來將根據(jù)公司業(yè)績表現(xiàn)、員工貢獻授出，方案授予的最高股份數(shù)量累計不超過公司已發(fā)行總股本的1.25%。隨著股份激勵計劃的落地，公司補上了員工激勵中的重要一環(huán)。

首次覆蓋，給予公司買入評級。預(yù)計公司2019/ 2020/2021年EPS分別為0.33、0.51、0.71元，對應(yīng)的PE分別為47.0、31.0、22.1倍，給予目標價19.6HKD。

風險提示：關(guān)聯(lián)方竣工面積不及預(yù)期，疫情帶來持續(xù)性影響

01 盈利預(yù)測

1) 在管面積：結(jié)合公司合約面積和關(guān)聯(lián)方銷售數(shù)據(jù)，我們預(yù)計公司2019/2020/2021年在管面積分別為6261/9707/13307萬平米，其中來自于關(guān)聯(lián)方的收費在管面積分別為4647/7447/9847萬平米，每年新增收費面積為1600/2800/2600萬平米;來自于第三方的收費在管面積分別為1614/2259/3259萬平米，每年新增收費面積為372/646/1000萬平米。

2) 物業(yè)管理服務(wù)收入：考慮到關(guān)聯(lián)方新城控股的交付節(jié)奏，預(yù)計2019-21年公司物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長24.44%/45.72%/53.57%，毛利率分別為28.0%/ 28.2%/28.4%。

3) 業(yè)主增值服務(wù)：考慮公司2019H1社區(qū)增值服務(wù)的收入表現(xiàn)，結(jié)合我們對于行業(yè)的觀點邏輯，我們預(yù)計公司的社區(qū)增值服務(wù)收入將快速增長，2019-2021年分別帶來收入1.56/3.08/4.23億元，同比增速為+225%/97%/37%，毛利率維持在70%的高位;

4) 非業(yè)主增值服務(wù)：考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢和關(guān)聯(lián)方的發(fā)展現(xiàn)狀，以及公司給出的2020年關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)交易金額上限為10.7億元，我們預(yù)計2019-2021年開發(fā)商增值服務(wù)分別帶來收入6.17/6.47/6.93億元，同比增速為+108%/5%/7%;專業(yè)服務(wù)收入為2.37/2.85/3.42億元，同比增速為225%/20%/20%。

綜合來看，公司2019-2021年總營業(yè)收入分別為19.21/25.67/34.95元，同比增速分別為+67%/ 34%/36%，綜合毛利率為29.4%/31.3%/31.7%。

預(yù)計公司2019-2021年凈利潤為2.72/4.13/5.78億元，2019-2021年凈利潤的CAGR為45.69%。

(編輯：宇碩)