中信證券：中海物業(yè)(02669)向上拐點將至，升目標價至8.54 港元

本文來自中信證券。

核心觀點

我們認為，中海物業(yè)(02669)近期一方面內功修為進一步提升，一方面外拓開始真正發(fā)力，甚至首次超過關聯(lián)方交付。我們相信，公司向上拐點跡象越發(fā)明顯。

內接面積較為明確。過去三年，公司關聯(lián)方公告銷售面積超過 4800 萬平米，其中大部尚未結算交付。2019 年中期，關聯(lián)方(含中海宏洋)總土地儲備為 9,175 萬平米。我們相信，明確的內接面積，是公司利潤增長的保障。

2019 年成為公司外拓新起點，品牌的獨立運營能力顯露。據(jù)公司官方公眾號披露，公司 2019 年拓展中標項目 179 個，面積達 1,504.3 萬平米，外拓面積創(chuàng)歷年之最，且首次超越內接面積。另外，公司 2019 年進軍城市服務、民航服務、高等院校、養(yǎng)老院等新領域，豐富了在管項目業(yè)態(tài)，也為公司規(guī)模擴張奠定初步基礎。公司中標了中移在線總部、華為松山湖湖岸花園、北京大悅春風里、南京鼓樓創(chuàng)新廣場等標桿項目，也增強了公司品牌競爭力。

勤修內功，公司品牌影響力進一步提升。長期來看，保持行業(yè)競爭力的根本在于品牌影響力。同樣是公司官方公眾號披露，公司 2019 年專項維修基金提取金額超過 1 億元，同比大增 60%多(維修基金提取越多，證明業(yè)主信任度越高);智慧車場覆蓋率達到 38%，藍牙開門覆蓋率達到 63%(科技應用能力在業(yè)內位于前列);客戶滿意度，收繳率，清欠率和調漲費客戶通過率達到較高水平。

基礎物管業(yè)務毛利率較低，有空間成長。2019 年公司物業(yè)管理業(yè)務板塊收入為 19.38 億元，其中，包干制及酬金制占比分別為 92.9%及 7.1%。物業(yè)管理業(yè)務板塊毛利率為 16.8%。由于酬金制毛利率一般很高，如果剔除酬金制影響，我們估算包干制業(yè)務毛利率僅為 10%左右，遠低于目前上市物管企業(yè)約 25%的平均水平。我們相信，社保減免等優(yōu)惠政策對公司這樣社保繳費規(guī)范、毛利率較低的公司最為有利。

風險提示：短期公司外拓規(guī)?？赡懿患邦A期。

投資建議：看好公司穩(wěn)健發(fā)展和毛利率彈性，維持“買入”投資評級。公司既能享受穩(wěn)定交付面積帶來公司管理規(guī)模提升，又開始證明外拓的彈性。更重要的是，公司品牌形象大為改善。我們維持公司 2019/2020/2021 年 0.17/0.22/0.28 港元的 EPS 預測，我們給予公司 2021 年 30 倍的 PE，對應 8.54 港元/股的目標價，公司當前股價 6.32 港元/股，維持公司“買入”投資評級。

（編輯：郭璇）