3日內(nèi)5億資金高位逃離，恒隆地產(chǎn)（00101）業(yè)績?nèi)堑湥?/h1>
作者：
智通財經(jīng) 江松華
2020-01-23 09:47:44
短線和長線在博弈
營收、凈利潤錄得同步下滑，香港老牌地產(chǎn)集團恒隆地產(chǎn)（00101）出現(xiàn)高位放量下跌。
智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)于1月21日發(fā)布全年業(yè)績公告稱，公司2019財年錄得營收88.52億港元（單位下同），同比下滑6%；營業(yè)利潤同比下滑5%至64.87億元，股東應(yīng)占利潤更是同比大幅下滑24%至61.72億元。
業(yè)績出爐之前已經(jīng)有資金在高位逃離，恒隆地產(chǎn)自2019年12月初開始連續(xù)上漲已有31個交易日，累計漲幅接近20%。業(yè)績公布前的1月20日，公司股價沖高回落收了一根長上引線的K線，當(dāng)日1196萬股成交量和2.3億元成交額較前一個交易日放大214.79%，較明顯的高位資金逃離跡象；緊接著業(yè)績公布的當(dāng)日，公司再次伴隨1.52億元資金離場錄得-4.4%的單日跌幅，1月22日恒指大盤大幅上漲1.27%的基礎(chǔ)上，恒隆地產(chǎn)股價依舊錄得-0.44%的下行。
就目前來看，市場對恒隆地產(chǎn)的擔(dān)憂可能并不只是業(yè)績下滑那么簡單。
行情來源：智通財經(jīng)
業(yè)績問題比看上去還嚴(yán)重些
內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)有較為不錯的表現(xiàn)，但依舊抵消不了大幅減少的物業(yè)銷售對營收的拖累。智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)營收占據(jù)絕對比重的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，錄得5%的同比上漲至85.56億元，其中內(nèi)地貢獻(xiàn)了53%的45.44億元，同比上漲7%，如果以人民幣計算，公司內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)同比增幅高達(dá)12%。而香港租賃業(yè)務(wù)總零售額則按年下跌了4%，其中下半年同比跌幅更是達(dá)到了17%，公司受香港問題影響，打擊最為沉重的銅鑼灣商鋪收入按年減少1%至6.28億元，零售額下跌10%，租出率也減少兩個百分點至97%；同樣的原因，公司旺角商鋪組合全年收入增長放緩至3%，零售額下跌1%，因此香港地區(qū)營收貢獻(xiàn)僅同比小幅上漲2%。
同時，由于相比去年出售了三間藍(lán)塘道大宅和九個浪澄灣單位，公司2019年僅出售了一間位于藍(lán)塘道23-39號的大宅，因此物業(yè)銷售營收同比大幅減少76%至2.96億元，最終將營收總規(guī)模拉低至88.52億元，同比下滑6%。
而利潤方面，如果刨除非經(jīng)營性因素的影響，可能下滑的更為嚴(yán)重。智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)2019年公允值增加額達(dá)到了87.97億元，同比大幅增長110.96%，再加上2019年的借貸成本資本化由去年同期的2.51億元變?yōu)?4.29億元，使得公司財務(wù)費用大幅減少有近10億元之多，這才支撐起公司年度凈利潤是同比13.27%至98億元的，最后因非控股權(quán)益部分分走36.28億元，使得公司股東應(yīng)占凈利潤同比下滑24%至61.72億元。如果去除掉公允值變化、借貸成本資本化等非經(jīng)營因素影響，公司利潤端下滑幅度更能還要加大。
除了盈利情況，公司現(xiàn)金規(guī)模大幅減少同樣是市場擔(dān)憂的地方。
現(xiàn)金壓力再添不確定性
在手現(xiàn)金大幅減少，恒隆地產(chǎn)資金壓力陡增。智通財經(jīng)APP了解到，資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)顯示恒隆地產(chǎn)2019年末現(xiàn)金及銀行存款僅剩33.06億元，同比大幅減少68.54%，即使算上應(yīng)收款項、待售物業(yè)及待出售資產(chǎn)的總流動資產(chǎn)僅112.27億元，同比跌25.64%。而流動負(fù)債端的短期應(yīng)付賬款高達(dá)89.11億元，同比大幅增長49.16%；算上基本都在增長的銀行借款、租賃負(fù)債、應(yīng)付稅項等科目后，流動負(fù)債則同比增長39.02%至124.37億元，已然超出流動資產(chǎn)總額度，公司現(xiàn)金壓力并不小。公司的凈債項股權(quán)比率，也由2018年末的10.4%上升到2019年末的17.8%。
對于資金壓力問題，公司管理層在近期召開的業(yè)績發(fā)布會上表示，兩年內(nèi)恒隆手上的現(xiàn)金大幅下調(diào)，是預(yù)期內(nèi)的事，因為在2019年2月初恒隆支付了杭州地塊的地價，加上還有幾個新項目落成，建筑費用都需要支付。而在業(yè)績報告中，公司同樣表示會按市況繼續(xù)減持香港的住宅單位以及出售非核心物業(yè)；物業(yè)發(fā)展方面，公司于香港兩項重建項目的工程經(jīng)已展開，內(nèi)地的武漢項目服務(wù)式寓所建筑工程經(jīng)已動工，無錫、昆明及沈陽項目相關(guān)工程也將分階段展開。
底子厚實的恒隆，長期并不悲觀
就恒隆成長歷史來看，公司管理層是具備長遠(yuǎn)發(fā)展眼光的。智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)作為一家成立并持續(xù)運營近60年的老牌地產(chǎn)公司，在經(jīng)歷了多個經(jīng)濟周期后，無論是面對全球經(jīng)濟因素、區(qū)域經(jīng)濟因素，還是基于香港、內(nèi)地的區(qū)域政策變化，均積累了豐富的經(jīng)驗。
早期恒隆主要是從事住宅地產(chǎn)開發(fā)的，1972年上市以后逐漸轉(zhuǎn)向住宅出租業(yè)，之后五年公司租金營收占比由10%上升近一半；1980年恒隆以每股9.65港元收購淘化大同75.6%的股權(quán)，使之成為其附屬公司并兼營地產(chǎn)業(yè)務(wù)。1981年，以恒隆集團為首的地產(chǎn)商組成的財團，成功奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，當(dāng)時轟動了全港。
時至1987恒隆與淘大進行業(yè)務(wù)重組，恒隆成為集團控股公司，專注地產(chǎn)發(fā)展，而淘化大同則更名為淘大置業(yè)，成為恒隆旗下地產(chǎn)投資公司，也就是現(xiàn)在的恒隆地產(chǎn)。1995年-1998年期間恒隆停止購地，而且在金融危機前成功高價拋售資質(zhì)欠佳的物業(yè)，實現(xiàn)30多億港元的資金回籠。這也使得公司在市場現(xiàn)金短缺、地價最低的1999-2000年，能夠大規(guī)模投資現(xiàn)金流較好的住宅地產(chǎn)，并取得了較豐厚的利潤回報。
2001-2004年恒隆再次停止購地，并于2004年增發(fā)募資44億港幣，之后隨著香港樓市回暖，恒隆通過出售前6年積累的大量開發(fā)物業(yè)實現(xiàn)資金回籠，并開始了向內(nèi)線城市擴張。2005年，恒隆地產(chǎn)官方披露要在內(nèi)地投資400億元興建18個項目，同年拿下天津恒隆廣場地塊，之后的時間里公司相繼在濟南、沈陽、無錫、大連、昆明、武漢建立恒隆商業(yè)廣場，2018年5月，公司再以107.3億元摘得杭州核心商業(yè)區(qū)武林商圈的百井坊地塊。
而目前公司大力發(fā)展的內(nèi)地市場業(yè)務(wù)，也成了機構(gòu)繼續(xù)看好恒隆地產(chǎn)的理由。智通財經(jīng)APP了解到，雖然業(yè)績并不是很亮眼，但仍有不少大機構(gòu)仍表示繼續(xù)看好公司。其中花旗大行維持“買入”評級，并表示預(yù)計內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)的增長有望超過利息費用的增加，昆明等地的新項目也有望帶來更多增長動力，公司2020年股息將有所增長； 同樣給予“買入”評級的大和認(rèn)為，上海港匯恒隆廣場的資產(chǎn)提升(AEI)計劃令購物中心有煥然一新的形象，定位正逐步提高；同時，大摩、小摩機構(gòu)同樣對公司內(nèi)地業(yè)務(wù)和高股息表達(dá)了正面觀點。
就目前而言，恒隆地產(chǎn)短期業(yè)績增速和現(xiàn)金流壓力等問題確實令不少投資者擔(dān)心，再加上前期已經(jīng)積累了不少獲利盤，因此公司股價高位回調(diào)并不難理解，后續(xù)隨著市場悲觀情緒消散后以及內(nèi)地業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況陸續(xù)公布，恒隆地產(chǎn)仍有望再度回歸升勢。
智通聲明：本內(nèi)容為作者獨立觀點，不代表智通財經(jīng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載，文中內(nèi)容僅供參考，不作為實際操作建議，交易風(fēng)險自擔(dān)。更多最新最全港美股資訊，請點擊下載智通財經(jīng)App
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業(yè)績出爐之前已經(jīng)有資金在高位逃離，恒隆地產(chǎn)自2019年12月初開始連續(xù)上漲已有31個交易日，累計漲幅接近20%。業(yè)績公布前的1月20日，公司股價沖高回落收了一根長上引線的K線，當(dāng)日1196萬股成交量和2.3億元成交額較前一個交易日放大214.79%，較明顯的高位資金逃離跡象；緊接著業(yè)績公布的當(dāng)日，公司再次伴隨1.52億元資金離場錄得-4.4%的單日跌幅，1月22日恒指大盤大幅上漲1.27%的基礎(chǔ)上，恒隆地產(chǎn)股價依舊錄得-0.44%的下行。
就目前來看，市場對恒隆地產(chǎn)的擔(dān)憂可能并不只是業(yè)績下滑那么簡單。
行情來源：智通財經(jīng)
業(yè)績問題比看上去還嚴(yán)重些
內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)有較為不錯的表現(xiàn)，但依舊抵消不了大幅減少的物業(yè)銷售對營收的拖累。智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)營收占據(jù)絕對比重的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，錄得5%的同比上漲至85.56億元，其中內(nèi)地貢獻(xiàn)了53%的45.44億元，同比上漲7%，如果以人民幣計算，公司內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)同比增幅高達(dá)12%。而香港租賃業(yè)務(wù)總零售額則按年下跌了4%，其中下半年同比跌幅更是達(dá)到了17%，公司受香港問題影響，打擊最為沉重的銅鑼灣商鋪收入按年減少1%至6.28億元，零售額下跌10%，租出率也減少兩個百分點至97%；同樣的原因，公司旺角商鋪組合全年收入增長放緩至3%，零售額下跌1%，因此香港地區(qū)營收貢獻(xiàn)僅同比小幅上漲2%。
同時，由于相比去年出售了三間藍(lán)塘道大宅和九個浪澄灣單位，公司2019年僅出售了一間位于藍(lán)塘道23-39號的大宅，因此物業(yè)銷售營收同比大幅減少76%至2.96億元，最終將營收總規(guī)模拉低至88.52億元，同比下滑6%。
而利潤方面，如果刨除非經(jīng)營性因素的影響，可能下滑的更為嚴(yán)重。智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)2019年公允值增加額達(dá)到了87.97億元，同比大幅增長110.96%，再加上2019年的借貸成本資本化由去年同期的2.51億元變?yōu)?4.29億元，使得公司財務(wù)費用大幅減少有近10億元之多，這才支撐起公司年度凈利潤是同比13.27%至98億元的，最后因非控股權(quán)益部分分走36.28億元，使得公司股東應(yīng)占凈利潤同比下滑24%至61.72億元。如果去除掉公允值變化、借貸成本資本化等非經(jīng)營因素影響，公司利潤端下滑幅度更能還要加大。
除了盈利情況，公司現(xiàn)金規(guī)模大幅減少同樣是市場擔(dān)憂的地方。
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對于資金壓力問題，公司管理層在近期召開的業(yè)績發(fā)布會上表示，兩年內(nèi)恒隆手上的現(xiàn)金大幅下調(diào)，是預(yù)期內(nèi)的事，因為在2019年2月初恒隆支付了杭州地塊的地價，加上還有幾個新項目落成，建筑費用都需要支付。而在業(yè)績報告中，公司同樣表示會按市況繼續(xù)減持香港的住宅單位以及出售非核心物業(yè)；物業(yè)發(fā)展方面，公司于香港兩項重建項目的工程經(jīng)已展開，內(nèi)地的武漢項目服務(wù)式寓所建筑工程經(jīng)已動工，無錫、昆明及沈陽項目相關(guān)工程也將分階段展開。
底子厚實的恒隆，長期并不悲觀
就恒隆成長歷史來看，公司管理層是具備長遠(yuǎn)發(fā)展眼光的。智通財經(jīng)APP了解到，恒隆地產(chǎn)作為一家成立并持續(xù)運營近60年的老牌地產(chǎn)公司，在經(jīng)歷了多個經(jīng)濟周期后，無論是面對全球經(jīng)濟因素、區(qū)域經(jīng)濟因素，還是基于香港、內(nèi)地的區(qū)域政策變化，均積累了豐富的經(jīng)驗。
早期恒隆主要是從事住宅地產(chǎn)開發(fā)的，1972年上市以后逐漸轉(zhuǎn)向住宅出租業(yè)，之后五年公司租金營收占比由10%上升近一半；1980年恒隆以每股9.65港元收購淘化大同75.6%的股權(quán)，使之成為其附屬公司并兼營地產(chǎn)業(yè)務(wù)。1981年，以恒隆集團為首的地產(chǎn)商組成的財團，成功奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業(yè)發(fā)展權(quán)，當(dāng)時轟動了全港。
時至1987恒隆與淘大進行業(yè)務(wù)重組，恒隆成為集團控股公司，專注地產(chǎn)發(fā)展，而淘化大同則更名為淘大置業(yè)，成為恒隆旗下地產(chǎn)投資公司，也就是現(xiàn)在的恒隆地產(chǎn)。1995年-1998年期間恒隆停止購地，而且在金融危機前成功高價拋售資質(zhì)欠佳的物業(yè)，實現(xiàn)30多億港元的資金回籠。這也使得公司在市場現(xiàn)金短缺、地價最低的1999-2000年，能夠大規(guī)模投資現(xiàn)金流較好的住宅地產(chǎn)，并取得了較豐厚的利潤回報。
2001-2004年恒隆再次停止購地，并于2004年增發(fā)募資44億港幣，之后隨著香港樓市回暖，恒隆通過出售前6年積累的大量開發(fā)物業(yè)實現(xiàn)資金回籠，并開始了向內(nèi)線城市擴張。2005年，恒隆地產(chǎn)官方披露要在內(nèi)地投資400億元興建18個項目，同年拿下天津恒隆廣場地塊，之后的時間里公司相繼在濟南、沈陽、無錫、大連、昆明、武漢建立恒隆商業(yè)廣場，2018年5月，公司再以107.3億元摘得杭州核心商業(yè)區(qū)武林商圈的百井坊地塊。
而目前公司大力發(fā)展的內(nèi)地市場業(yè)務(wù)，也成了機構(gòu)繼續(xù)看好恒隆地產(chǎn)的理由。智通財經(jīng)APP了解到，雖然業(yè)績并不是很亮眼，但仍有不少大機構(gòu)仍表示繼續(xù)看好公司。其中花旗大行維持“買入”評級，并表示預(yù)計內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)的增長有望超過利息費用的增加，昆明等地的新項目也有望帶來更多增長動力，公司2020年股息將有所增長； 同樣給予“買入”評級的大和認(rèn)為，上海港匯恒隆廣場的資產(chǎn)提升(AEI)計劃令購物中心有煥然一新的形象，定位正逐步提高；同時，大摩、小摩機構(gòu)同樣對公司內(nèi)地業(yè)務(wù)和高股息表達(dá)了正面觀點。
就目前而言，恒隆地產(chǎn)短期業(yè)績增速和現(xiàn)金流壓力等問題確實令不少投資者擔(dān)心，再加上前期已經(jīng)積累了不少獲利盤，因此公司股價高位回調(diào)并不難理解，后續(xù)隨著市場悲觀情緒消散后以及內(nèi)地業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況陸續(xù)公布，恒隆地產(chǎn)仍有望再度回歸升勢。
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