新股前瞻|從承建商到開發(fā)商 大唐地產(chǎn)的這4年

2019年的房地產(chǎn)表現(xiàn)一直不溫不火，不過從10月份開始，地產(chǎn)開發(fā)和投資環(huán)節(jié)景氣度明顯提高。但是一看70城房價數(shù)據(jù)，10月份36個城市房價處于下降狀態(tài)，最高降幅環(huán)比達(dá)3.8%，甚至上海和深圳的房價也略有下跌。房價下跌和地產(chǎn)開發(fā)景氣度提升形成了鮮明對比。

加上日前，中國人民銀行行長易綱在《求是》上撰文指出，堅持房住不炒，加強對房地產(chǎn)金融市場宏觀審慎管理，綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

對房地產(chǎn)融資的調(diào)節(jié)已經(jīng)傳導(dǎo)到市場，中國信托業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，截至2019年三季度，信托行業(yè)投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較第二季度環(huán)比減少5.05%。這是自2015年四季度以來，信托投向房地產(chǎn)的資金余額首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。

在這樣的背景下，資金就是房企的生命線，如果不能再向市場融資，就唯有靠快速去庫存回籠資金。要去庫存，先要把之前拿下的地開發(fā)好，這就形成了房價低迷和開發(fā)景氣度高的背離的情況。

當(dāng)然，獲取資金的方法有很多，IPO是最不能被忽略的一種。不少地產(chǎn)公司在資金緊張時期，寄希望于港股市場，11月29日向港交所遞表的大唐地產(chǎn)就是其中之一。

在四大經(jīng)濟區(qū)中快速增長

智通財經(jīng)APP了解到，大唐地產(chǎn)深度布局國內(nèi)京津翼經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)和北部灣經(jīng)濟區(qū)，這四個經(jīng)濟區(qū)都是國內(nèi)三四線城市經(jīng)濟發(fā)展較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。其中，大唐地產(chǎn)的項目主要集中在北部灣經(jīng)濟區(qū)中的廣西南寧，土地儲備占總儲備39.7%。不僅如此，大唐地產(chǎn)在南寧地產(chǎn)開發(fā)商中名列前茅。按照2018年及2019年上半年合約銷售額計，大唐地產(chǎn)獲克而瑞評選為南寧三大物業(yè)開發(fā)商。

（來源：大唐地產(chǎn)招股書）

大唐地產(chǎn)的收入來源主要來自銷售物業(yè)和提供建筑服務(wù)，在2016年，提供建筑服務(wù)占總收入42.3%，但是此后該業(yè)務(wù)規(guī)?？焖傥s，到了2019年上半年，該業(yè)務(wù)收入僅占總收入2.6%。相反，銷售業(yè)務(wù)則快速增長，2016年到2018年收入從11.44億元增長至52.3億元，復(fù)合增速高達(dá)113.8%。2019上半年增速雖然有所下降，不過依舊保持85.4%的高增速。

（來源：大唐地產(chǎn)招股書）

如果說大唐地產(chǎn)在2016年時還有一半是承建商的身份，今天的大唐地產(chǎn)已經(jīng)完完全全是個房地產(chǎn)開發(fā)商。

大唐地產(chǎn)不僅增速快，在建筑設(shè)計上有一定造詣。在設(shè)計上分成了大唐果系、世家系和印象系，其中印象系以“新中式”元素建造高端產(chǎn)品。旗下南寧的大唐臻觀還獲得了Property Guru授予的“亞洲不動產(chǎn)最佳住戶型設(shè)計大獎”。

合約負(fù)債成新籌資手段

設(shè)計再好，那是對客戶來說的，對于投資者來說，關(guān)注的是現(xiàn)金流。特別是現(xiàn)在國內(nèi)房企融資難的環(huán)境下，現(xiàn)金流更是重中之重。

從大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金流量表來看，經(jīng)營活動現(xiàn)金流有所改善，2018年經(jīng)營現(xiàn)金流從負(fù)轉(zhuǎn)正至20.5億。到了2019年上半年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流更是快速擴大至29.5億元，大唐地產(chǎn)也終于脫離了現(xiàn)金的增加主要依靠籌資活動的局面。

（來源：大唐地產(chǎn)招股書）

然而，大唐地產(chǎn)在招股書中坦言，經(jīng)營現(xiàn)金流改善主要是因為合約負(fù)債增加，而合約負(fù)債增加主要是收取客戶的預(yù)售墊款。根據(jù)國家規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售樓盤中投入的資金不得少于樓盤開發(fā)所需資金的25%。換句話說，在正式交樓前，大唐地產(chǎn)還需要繼續(xù)投入建設(shè)資金。

大唐地產(chǎn)利用合約負(fù)債，將經(jīng)營現(xiàn)金流從負(fù)轉(zhuǎn)正，其實只是換了另一種手段籌資。2016年合約負(fù)債占總負(fù)債29%，到了2019年上半年，該比例提升至47%。大唐地產(chǎn)會采用這種非常規(guī)手段維持現(xiàn)金流，主要是因為常規(guī)渠道現(xiàn)金流已經(jīng)覆蓋不了。

（來源：大唐地產(chǎn)招股書）

從上圖可以看到，2018年之前借款所得款項可以覆蓋償還借款，但是2018年開始改變了這種狀態(tài)，償還借款開始超過借款所得款項，籌資活動現(xiàn)金流也變?yōu)樨?fù)值。

在大唐地產(chǎn)長長的項目名單可以發(fā)現(xiàn)，該公司已竣工面積為51.5萬平方米，是開發(fā)中面積十分一左右，而且還有超過200萬平方米待開發(fā)，將近已竣工面積的4倍，對資金的需求可想而知。

（來源：大唐地產(chǎn)招股書）

此外，從籌資用途也可以發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)的主要目標(biāo)是消化地塊完成建設(shè)，而非拿地。對比2021年8月到期的銀行借款利息和2022年6月到期的銀行借款利息，大唐地產(chǎn)承受的利息也逐漸提高。

（來源：大唐地產(chǎn)招股書）

從大唐地產(chǎn)的業(yè)績增速和合約負(fù)債增長來看，該地產(chǎn)公司的銷售成績了得，在不溫不火的大環(huán)境保持快速增速實屬不易。但是負(fù)債情況需要重點關(guān)注，如果能成功上市，通過二級市場緩解債務(wù)，同時還要保持好的銷售成績，將是投資者關(guān)注的重點。