智通財(cái)經(jīng)APP獲悉,11月27日花旗發(fā)布研報(bào)稱,新鴻基地產(chǎn)(00016)以相對(duì)低價(jià)中標(biāo)位于西九龍的商業(yè)地產(chǎn),預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)可給公司帶來(lái)可觀回報(bào),給予該公司“買入”評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)為167.6港元。
研報(bào)中稱,新鴻基地產(chǎn)以422億港元的價(jià)格中標(biāo)位于西九龍高鐵站上的主要商業(yè)用地,該中標(biāo)價(jià)處于該用地317億港元至791億港元估值的低端。除了新鴻基外,本次參與投標(biāo)的企業(yè)還包括長(zhǎng)實(shí)(01113)、以及由信置(00083)、華人置業(yè)(00127)、恒基(00012)、九龍倉(cāng)置業(yè)(01997)及利福國(guó)際(01212)組成的財(cái)團(tuán)等。
該商業(yè)地產(chǎn)總面積為643106平方英尺,竣工后,總建筑面積可達(dá)3164616平方英尺。以317億港元的中標(biāo)價(jià)計(jì),相當(dāng)于每平方英尺13335港元。花旗認(rèn)為,這個(gè)中標(biāo)價(jià)位較低,且未來(lái)可能會(huì)與附近的新鴻基ICC產(chǎn)生租賃協(xié)同效應(yīng)。
據(jù)悉,此次公司中標(biāo)的商業(yè)用地的90%將作辦公用途,10%作零售用途,即在一個(gè)零售店鋪基礎(chǔ)上,將會(huì)建立三座甲級(jí)寫字樓。以目前ICC的租金為基準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的平均租金為80港元每平方英尺,在總面積的基礎(chǔ)上,到2025年,滿租可以給新鴻基帶來(lái)年30億港元的租金收入。
花旗表示,假設(shè)建設(shè)成本為每平方英尺6000港元,那么包括土地成本在內(nèi)的項(xiàng)目總投資成本為612億港元?;ㄆ祛A(yù)計(jì)該項(xiàng)目的初始投資收益率可能為4.9%,原因有:1、該項(xiàng)目規(guī)模非常大,限制了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;2、最近市場(chǎng)對(duì)商業(yè)前景的信心已經(jīng)減弱;3、該項(xiàng)目不能以階層所有權(quán)為基礎(chǔ)出售。
另外,截至2019年6月, 公司的總股東權(quán)益基數(shù)為5664億港元,而此次422億港元的全額支付土地成本應(yīng)該只會(huì)增加其預(yù)計(jì)凈杠桿比率7.5個(gè)百分點(diǎn),至20.4%,杠桿比率仍然處于低位。在中標(biāo)此項(xiàng)目之前,公司的杠桿比率為12.9%。
花旗認(rèn)為,考慮到其采用的模型對(duì)新地知識(shí)產(chǎn)權(quán)的估值上限為5%,所以整體資產(chǎn)凈值的影響將會(huì)很小。由于在香港缺乏這樣一個(gè)黃金地段,再加上與ICC在租賃方面可能產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng),新鴻基地產(chǎn)應(yīng)該能從其潛在的資本增值中獲益。因此,花旗對(duì)新鴻基地產(chǎn)以如此合理的價(jià)格收購(gòu)該商業(yè)地產(chǎn)表示樂(lè)觀。