國君：業(yè)績增長+穩(wěn)定性溢價(jià)，房企板塊有望迎來戴維斯雙擊

本文來自微信公眾號(hào)“小謝看地產(chǎn)”，作者：謝皓宇。原文標(biāo)題《迎接戴維斯雙擊---對(duì)當(dāng)前板塊的討論》。

房企融資從有息負(fù)債向無息負(fù)債轉(zhuǎn)變，高地貨比的二三線城市迎來上行周期。1）房企負(fù)債最大的兩項(xiàng)，就是從金融機(jī)構(gòu)獲取的有息負(fù)債（借款、債券等）、和從居民及供應(yīng)商獲取的無息負(fù)債（預(yù)收、應(yīng)付等），當(dāng)前去杠桿大背景下，政府要求將使得開發(fā)商融資從有息負(fù)債向無息負(fù)債轉(zhuǎn)型，否則將面臨縮表風(fēng)險(xiǎn)；2）無息負(fù)債考量中，地貨比將成為最關(guān)鍵指標(biāo)（=房價(jià)/樓面價(jià)，或者貨值/地價(jià)），高地貨比也即通過預(yù)售可以完成高杠桿，需要注意的是，這需要兩個(gè)條件，一是需要出售、二是高。因此，滿足可以“出售”的區(qū)域主要是需求較好的一二三線城市，“高”則主要二三線地價(jià)占比相對(duì)較低的城市，我們認(rèn)為3倍是比較合理的區(qū)間。因此，二三線城市將會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的投入加大而迎來上行周期。

無息負(fù)債讓行業(yè)回歸需求本源，對(duì)企業(yè)來說，則需要居民按揭貸款額度支持，已經(jīng)在恢復(fù)。有息負(fù)債監(jiān)管將成為常態(tài)，對(duì)于無息負(fù)債，除了單純的需求以外，還需要居民按揭貸款支持，需要注意的是，居民按揭貸款并不影響居民，其實(shí)影響房企的回款率。若發(fā)放速度變慢，則需要購房尾款A(yù)BS進(jìn)行接續(xù)，但這屬于受監(jiān)管的有息負(fù)債序列，因此，居民按揭貸款的發(fā)放額度將是本輪調(diào)控去杠桿的核心。從年中媒體報(bào)道限制居民按揭貸款額度至今看，9月新增居民中長期貸款規(guī)模達(dá)到了4943億元，同比增長15%，遠(yuǎn)超行業(yè)銷售金額增速。也即，居民按揭貸款額度正在恢復(fù)，以幫助房企的無息負(fù)債。

穩(wěn)定性溢價(jià)將成為經(jīng)濟(jì)下行期+全球資產(chǎn)配置的估值核心，核心房企的業(yè)績增長+穩(wěn)定性溢價(jià)，板塊迎來戴維斯雙擊。我們看漲40%，其中，20%來自于業(yè)績增長、20%來自于估值提升。對(duì)于業(yè)績提升，主要源于樓市軟著陸去杠桿下的居民按揭貸款支持，使得從有息負(fù)債向無息負(fù)債切換能夠給房企帶來持續(xù)增長空間。對(duì)于穩(wěn)定性溢價(jià)，一方面建立在行業(yè)自身的穩(wěn)定性，帶動(dòng)估值修復(fù)，另一方面，則來自于全球降息周期下的高息資產(chǎn)配置（=1/PE）。我們推薦第一類企業(yè)包括：萬科A、華夏幸福、大悅城、招商蛇口、龍湖集團(tuán)(00960)、中國金茂(00817)、融創(chuàng)中國(01918)，受益中駿集團(tuán)控股(01966)、華潤置地(01109)、新世界發(fā)展(00017)等，第二類企業(yè)我們推薦保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)，受益中國海外發(fā)展(00688)等。當(dāng)前，基于我們認(rèn)為可持續(xù)的基本面，推薦中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)(03380)、易居企業(yè)控股(02048)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

(編輯：李國堅(jiān))