打新建議 | 銀城生活（01922）11月6日上市，值得一搏

本文來自微信公眾號“濤哥講新股”，作者：深圳黃曉明。

公司簡介

銀城生活服務(wù)有限公司（01922）是南京及江蘇省首屈一指的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一，擁有逾20年行業(yè)經(jīng)驗。2018年，按收益計公司在南京及江蘇省的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商中分別排名第1及第5，并于2019年中國物業(yè)百強企業(yè)中名列第34位。

2019年4月30日，銀城生活服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)涵蓋中國10個城市，在管建筑面積約達(dá)19.6百萬平方米。

發(fā)行概況

股份代碼：01922

招股時間：2019-10-25～2019-10-30 12:00

中簽公布日：2019-11-05

上市日：2019-11-06

每手股數(shù)：2000股

入場費：4605.95元

計息日：6天

市值：5.57億

市盈率：17.97倍

發(fā)售價：1.9~2.28港元

發(fā)售股份數(shù)目：6,668萬股(有超額配售權(quán))

香港發(fā)售股份數(shù)目：666.8萬股

國際發(fā)售股份數(shù)目：6,001.2萬股

點評：

1、市值小，發(fā)行量少;

2、營收增長較快，毛利率難看，吸引力一般;

3、股權(quán)非常分散，對股價的長期走勢形成巨大壓制;

4、看樣子要超很多倍，中簽率很低，趁熱上就對了，炒作空間應(yīng)該不大;

綜合評分6.6分(綜合評分為各項算術(shù)平均值)

1、市值5.57億，在已上市物業(yè)公司里面市值非常小;7分

2、以2018年凈利潤計算，發(fā)行市盈率17.97倍，高于最近上市的鑫苑物業(yè)，低于藍(lán)光嘉寶，遠(yuǎn)低于行業(yè)龍頭綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)。營收復(fù)合增長率為43%，有一定的炒作空間;6.5分

3、保薦人是工銀，沒有參考意義，這公司肯定沒綠鞋;6分

4、今年資金都喜歡炒物業(yè)公司，是因為這類公司經(jīng)營風(fēng)險小，增長確定性高，尤其是有地產(chǎn)開發(fā)公司背景的;7分

5、公司收入增長較快，主要來自兩部分：物業(yè)管理和社區(qū)增值服務(wù)。其中物業(yè)管理服務(wù)收入占80%以上，雖然社區(qū)增值服務(wù)業(yè)快速增長，但是比重在不斷下降;7分

6、跟其他物業(yè)公司相比，銀城服務(wù)物業(yè)管理部分毛利率很低，而且一直下滑。公司歸咎于持續(xù)擴張所致，項目前期通常會虧損一兩年，有一定的道理，似乎又沒道理，其他物業(yè)公司也在擴張，別人毛利率高達(dá)30%而且穩(wěn)定。5.5分

7、雖然銀城地產(chǎn)是公司關(guān)聯(lián)方，基本上只要銀城地產(chǎn)開發(fā)的項目，銀城生活服務(wù)都能成為物業(yè)管理公司，然而以收益算，70%以上來自于獨立第三方開發(fā)的項目。說明銀城生活服務(wù)性價比高，所以毛利率低。近幾年所競標(biāo)的外部住宅項目，平均中標(biāo)率在70%以上。7.5分