新力控股通過(guò)港交所聆訊，港股再現(xiàn)內(nèi)房新銳

2019年10月23日，據(jù)港交所披露，新力控股通過(guò)上市聆訊，這預(yù)示著新力控股即將成為登陸港股的最新一只內(nèi)房股，也將是第一家上市的贛系房企。

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體去化情況下滑，但新力控股今年前四個(gè)月合約銷售仍強(qiáng)勁增長(zhǎng)276.95%至56.84億元，收入57.09億元，凈利潤(rùn)2.82億元，均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，今年全年公司營(yíng)收規(guī)模和盈利有望再次踏上新臺(tái)階。

新力控股2010年成立于江西南昌，以南昌帝泊灣項(xiàng)目為起點(diǎn)，逐步發(fā)展成為江西最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，隨后迅速向全國(guó)擴(kuò)張，2017年新力控股將總部遷至上海。目前，公司在27個(gè)城市擁有物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)及中西部核心城市及其他地區(qū)。

新力控股實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵在于，其整個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都采用標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)程序，該模式貫穿了從選址、拿地、產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)到銷售及營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)節(jié)，令公司能夠以具有成本效益的方式在新市場(chǎng)拓展。

新力控股的住宅物業(yè)有灣系、園系和悅系三大系列，分別針對(duì)首次置業(yè)者、尋求升級(jí)住房的二套房置業(yè)者、大家庭或高收入家庭。除此之外，還有購(gòu)物中心、公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)。

從營(yíng)收方面看，新力控股在2016年至2018年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為22.23億元、52.41億元和84.16億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為94.6%，亦成為行業(yè)內(nèi)增速最快的房企之一。

從利潤(rùn)方面看，2016年至2018年，新力控股的凈利潤(rùn)分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為105.9%。毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%，呈逐年上升趨勢(shì)，主要是由于新力控股以相對(duì)較低的成本獲取土地、實(shí)施物業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)程序有助于控制開(kāi)發(fā)及建設(shè)成本，以及住宅物業(yè)市場(chǎng)狀況整體增長(zhǎng)。

新力控股的增長(zhǎng)仍在持續(xù)。聆訊后資料顯示，截至2019年4月30日止四個(gè)月，公司營(yíng)收57.09億元，同比增長(zhǎng)278.4%;凈利潤(rùn)2.82億元，同比增長(zhǎng)515.8%，遠(yuǎn)超過(guò)收入的增長(zhǎng)速度;毛利率為34.4%，純利率同比增加1.9個(gè)百分點(diǎn)至4.9%。收入增長(zhǎng)主要由于交付的總建筑面積增加。

在地產(chǎn)行業(yè)，高增長(zhǎng)往往伴隨著高負(fù)債，這幾乎是所有房企在早期發(fā)展階段必然面對(duì)的考驗(yàn)，新力控股也不例外，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑聲不斷。但從招股書(shū)來(lái)看，新力控股已經(jīng)開(kāi)始解開(kāi)這些質(zhì)疑。

從短期債務(wù)看，新力控股的償債壓力保持穩(wěn)定，速動(dòng)比率在三年間穩(wěn)定保持在1.1-1.2倍左右。從長(zhǎng)期債務(wù)看，新力控股負(fù)債快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)也有所遏制。

數(shù)據(jù)可以作為佐證，2017年，新力地產(chǎn)非流動(dòng)性負(fù)債較2016年增加119%，而2018年同比增長(zhǎng)放緩至71.5%，2019年前四個(gè)月非流動(dòng)負(fù)債總額約為163.98億元。對(duì)應(yīng)到營(yíng)收中，2017、2018年分別增長(zhǎng)136%、61%，2019年前四個(gè)月同比增速加快至278.4%。

高速擴(kuò)張難免會(huì)伴隨負(fù)債同步上漲，但考慮到新力控股的營(yíng)收和利潤(rùn)均保持大幅增長(zhǎng)，且增速遠(yuǎn)超負(fù)債的增速，這對(duì)有利于公司逐步緩解負(fù)債壓力。

優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)為新力控股未來(lái)幾年的增長(zhǎng)奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。截至2019年7月31日，公司通過(guò)土地招標(biāo)、收購(gòu)、與其他房企合作等方式，積累了約為1496.84萬(wàn)平方米應(yīng)占的總土儲(chǔ)。其中，江西省是新力控股目前的重倉(cāng)區(qū)，該地區(qū)應(yīng)占土儲(chǔ)占公司總土儲(chǔ)約49.39%，其次大灣區(qū)占約23.33%，華中及華西核心城市及其他地區(qū)占17.17%，其余10.11%位于長(zhǎng)三角地區(qū)。

根據(jù)最新招股書(shū)，新力控股的目標(biāo)是成為全國(guó)性綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，未來(lái)將繼續(xù)推進(jìn)區(qū)域和城市戰(zhàn)略性拓展，進(jìn)一步鞏固全國(guó)市場(chǎng)布局。同時(shí)繼續(xù)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)開(kāi)發(fā)程序，提高運(yùn)營(yíng)效率，及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

按照公司計(jì)劃，此次上市募集資金將用于為現(xiàn)有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括成都雙流92畝、無(wú)錫濱湖120畝及合肥新站102畝物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。部分將用于償還項(xiàng)目發(fā)展的部分現(xiàn)有計(jì)息借款，降低公司負(fù)債率，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。其余資金將用于一般營(yíng)運(yùn)資金。

從宏觀層面來(lái)看，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，不少分析認(rèn)為中小房企會(huì)逐步退出市場(chǎng)，但新力控股打破了多數(shù)人的常規(guī)看法，成為地產(chǎn)界“五年100倍”的新銳。上市之后，新力控股能否繼續(xù)創(chuàng)造奇跡，時(shí)間會(huì)給出答案。