正榮地產(chǎn)(06158)等新一線房企的價值重估

國慶節(jié)后，沉寂了大半年的內(nèi)房股走出了一波行情，截止10月14日收盤，正榮(06158)已從前期低點反彈23.7%;中南建設(shè)、旭輝(00884)、龍光(03380)也分別自8月份低點反彈25.2%、22.33%、19.8%;世茂房地產(chǎn)(00813)更是累積漲逾30%。

智通財經(jīng)APP注意到，在此波行情啟動之前，內(nèi)房股的估值已經(jīng)非?？拷鼩v史底部，主流房企2019年P(guān)E僅4-6倍，NAV估值(凈資產(chǎn)價值法)普遍折價40-80%，且2019年股息率高達6%。

在全球降息，流動性改善背景下的資產(chǎn)荒，使得資金開始青睞同時具備低估值、高成長性、高業(yè)績確定性，及市場所謂“一低雙高”特點的新一線房企。

新一線房企價值重估的核心：規(guī)模、盈利與財務(wù)安全的三角平衡

為什么新一線房企較龍頭房企估值修復(fù)彈性更大呢?首先在于規(guī)模基礎(chǔ)之上仍能保持較高的成長性。

從規(guī)模增長來看，據(jù)億翰數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前9月銷售突破千億的房企已增至23家，其中9月單月TOP21-30房企環(huán)比增速高達35%，明顯高于TOP10房企增速。

值得一提的是，相對于龍頭房企在年初對于2019年的銷售目標(biāo)偏向于謹慎，新一線房企對未來三年增長非常有信心。

如在2019年中期業(yè)績會上，正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝將未來三年規(guī)模增長率定在了30%。此外，最近股價走勢強勁的中南建設(shè)，根據(jù)其最新發(fā)布的股權(quán)激勵計劃，今年的達標(biāo)要求為2017年凈利潤的560%(即實現(xiàn)凈利潤39.8億)。

業(yè)績確定性也是新一線房企備受青睞的原因，從已售未結(jié)資源看，截止2019年上半年，不少成長性房企預(yù)收款均為期內(nèi)結(jié)算金額的2.5倍以上，如中南建設(shè)、金地及正榮的預(yù)收占比分別達到5.51、3.76及3.38倍。

規(guī)模的增長只是一方面，新一線房企的價值彈性還來自于盈利的穩(wěn)定性及更大的邊際改善空間。穩(wěn)定的盈利能力來自于產(chǎn)品力、精準(zhǔn)布局，以及獲得土地成本優(yōu)勢。

如龍光憑借在大灣區(qū)前瞻性的戰(zhàn)略布局，近3年平均土地成本/合約銷售均價均低于30%。

正榮地產(chǎn)上半年拿地平均地價只有4662元/平米，相對均15400元/平米的平均房價，成本只有30%，因此毛利率有進一步上升空間。

值得一提的是，在融資環(huán)境收緊的大背景下，旭輝控股、正榮地產(chǎn)、中南建設(shè)等優(yōu)質(zhì)房企憑借良好信用頻獲國際信用評級機構(gòu)認可，在美元優(yōu)先票據(jù)、境外銀團貸款、境內(nèi)公司債券及ABS等方面多有斬獲，多元化的境內(nèi)外融資渠道保持通暢，融資成本穩(wěn)中有降，財務(wù)風(fēng)險可控。

如中南建設(shè)，截至上半年末，剔除預(yù)收賬款等因素后，其資產(chǎn)負債率僅43.35%，經(jīng)營性現(xiàn)金流入580億元，是一年內(nèi)到期的有息負債的3.5倍，現(xiàn)金短債比由2018年末的1.13提高到1.49。另外正榮地產(chǎn)凈負債率亦由2018年底的74%進一步降至70.8%。

除了債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，償債能力優(yōu)越。近年來，中南建設(shè)與正榮地產(chǎn)在完善激勵體系、深化城市布局、以及踐行高周轉(zhuǎn)方面均有異曲同工之妙。

據(jù)悉，繼股權(quán)激勵計劃首期兌現(xiàn)后，中南建設(shè)于今年5月份再次推出大手筆股權(quán)激勵，進一步向中層骨干員工486人授出1.38億份股票期權(quán)，此次股權(quán)激勵計劃的業(yè)績考核要求凈利潤相對2017年：2019年增長560%、2020年增長1060%和2021年增長1408%。

因此，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，團隊的賦能必定需要相匹配的放權(quán)和激勵，而這一點正榮在2018年跨入“千億”門檻后，提出“精總部、強區(qū)域”戰(zhàn)略調(diào)整，成立和打造百億區(qū)域公司，將管理和資源更加集中和優(yōu)化，進一步賦能區(qū)域。

估值修復(fù)行情料將持續(xù) 新一線房企攻守兼?zhèn)?/p>

目前國內(nèi)穩(wěn)經(jīng)濟需求突出的背景下，樓市政策整體將延續(xù)“因城施策”、“精細化調(diào)控”主基調(diào)，政策最嚴厲的時期大概率已經(jīng)過去。

華創(chuàng)證券表示，近期宏觀經(jīng)濟下行壓力較大，政府加大逆周期調(diào)節(jié)力度、再次強調(diào)六穩(wěn)，總體政策和資金環(huán)境或?qū)⑦呺H改善。

不少券商出具報告表示看好四季度地產(chǎn)板塊機會，建議抓住合適時機，布局優(yōu)質(zhì)個股。

如東吳證券建議把握估值切換窗口期，二線成長地產(chǎn)股推薦中南建設(shè)、藍光發(fā)展;華創(chuàng)證券亦明確指出房地產(chǎn)板塊低估值優(yōu)勢突出;此外，國泰君安表示看好二梯隊房企中能實現(xiàn)規(guī)模與盈利平衡的高質(zhì)量增長房企，推薦中國金茂、旭輝控股、正榮地產(chǎn)等。

盡管宏觀經(jīng)濟面存在邊際放松預(yù)期，但是地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)出趨于薄利的態(tài)勢，因此管理的專業(yè)化以及運營的精細化成為很多房企避免陷入利潤“泥潭”中的重要抓手。

總的來說，面對當(dāng)前形勢，房企應(yīng)扎實修煉內(nèi)功，通過樹立行業(yè)標(biāo)桿、鍛造品牌力，以獲得資本市場的更多認可;同時，把握潛力區(qū)域發(fā)展機遇，為企業(yè)持續(xù)增長蓄積動能，夯實未來發(fā)展基礎(chǔ)。