上市房企年報收官 正榮地產(chǎn)(06158)等“新一線房企”或更受市場青睞

年初以來，經(jīng)歷了外圍環(huán)境、調(diào)控政策、融資端都正面向好的窗口期，內(nèi)房股估值普遍提升。

站在當下這個時點，該如何看2019年的內(nèi)房股?

雖說地產(chǎn)股的投資邏輯很簡單，政策預(yù)期好，地產(chǎn)估值則修復(fù)，但是具體到個股上，相信很多投資者仍處于剪不斷理還亂的狀態(tài)。

對于TOP30的房企而言，資本市場對各大房企的關(guān)注程度不一，智通財經(jīng)注意到，處于二線房企行列、但是在土地獲取上具有一定特色，融資渠道通暢，即在獲取資源、管理資源上同時具備優(yōu)勢的房企較容易獲得資金青睞，因而也享有更高的估值。

如年初至今，港股內(nèi)房股龍湖(00960)、新城發(fā)展(01030)、中國金茂(00817)、正榮地產(chǎn)(06158)以及A股的中南建設(shè)(000961.SZ)、陽光城(000671.SZ)、藍光發(fā)展(600466.SZ)，普遍漲幅喜人，估值提升。

其實拉長時間軸來看，近10年來地產(chǎn)板塊估值區(qū)間一直較為穩(wěn)定，估值峰值在16-18倍、底部在9-11倍，并且二線房企具備更高的估值彈性。

二線房企中的“新一線房企”

市場籠統(tǒng)的將11-30強的房企稱為二線房企，但并不是所有的二線房企在這輪行情中都得到資金青睞，在專業(yè)投資者看來，其中具備高成長性、高彈性的房企更值得關(guān)注，將具備這些特征的房企稱為“新一線房企”可能更為合適。

那么究竟如何給“新一線房企”進行定義呢?

首先是具備高成長性，即使在中國房地產(chǎn)發(fā)展已由“粗放式”向“精耕細作”轉(zhuǎn)型的時代，但規(guī)模與成長的邏輯永遠不會變。

2018年千億房企已擴容至30家，其中前文提到的陽光城、藍光發(fā)展、中南、正榮、金茂的業(yè)績同比增幅普遍高于45%，其3年業(yè)績平均復(fù)合增速更是分別高達76%、78%、86%、52%、62%。

從土儲來看，這些新一線房企現(xiàn)有總土儲資源均比較充足，按照2018年的銷售規(guī)模來看，足夠企業(yè)3-5年的正常發(fā)展。

具體來看，新一線房企中最具代表的則是新城發(fā)展，AH雙平臺帶來融資優(yōu)勢，公司從高周轉(zhuǎn)模式向住宅+商業(yè)并進的綜合模式轉(zhuǎn)變，迅速搶占了二線及強三線城市的空白。

此外，背靠實力雄厚的央企大股東的中國金茂，擁有完善的治理結(jié)構(gòu)和充分的激勵制度，其“城市運營”的拿地模式逐漸成熟，可獲得量大質(zhì)優(yōu)價低的土地，未來銷售規(guī)模將迎頭趕上。

值得關(guān)注的新一線房企還有正榮地產(chǎn)，該公司為逆周期擇時拿地的典范，規(guī)模擴張速度行業(yè)領(lǐng)先的同時，不斷提升自身品牌實力和文化內(nèi)核，并做到了財務(wù)杠桿的良好控制，2017、2018年合約銷售規(guī)模連續(xù)兩年站穩(wěn)前20強。

融資環(huán)境改善，新一線房企彈性更大

總體來看，一季度受益于信貸政策寬松以及地方調(diào)控政策邊際放松，銷售端回暖超開發(fā)商預(yù)期，使得一季度房地產(chǎn)新開工面積增速較前兩個月增加5.9個百分點至11.9%。

經(jīng)歷一季度“小陽春”后，4月初以來，房企估值有所回調(diào)，那么年報季過后，如何看待接下來新一線房企的表現(xiàn)呢?

(行情來源：富途證券)

智通財經(jīng)認為簡單邏輯如下，鑒于目前TOP30房企集中度近50%，房企集中度提升的邏輯將持續(xù)驗證;但是2019 年逆周期調(diào)節(jié)背景下，政策改善和信用寬松將推動行業(yè)估值提升，其中信用利差收窄則將賦予新一線房企更高估值彈性。

如年初以來貨幣和信用寬松也已經(jīng)持續(xù)驗證，10 年期國債收益率持續(xù)下行、行業(yè)發(fā)債規(guī)模增加、房企發(fā)債利率降低，后續(xù)無風險利率或繼續(xù)下行。

經(jīng)過2018年史上最長周期資金困局，融資能力漸漸成為房企生存的另一命門。據(jù)統(tǒng)計，年初以來新一線房企的境內(nèi)外融資成本明顯降低。

新一線房企中，正榮地產(chǎn)于2018年1月上市，在前30強房企中壓軸上市，上市一年來，融資渠道不斷拓寬，融資手段豐富，顯示出較強的融資能力，進入2019年，融資成本也呈現(xiàn)下降趨勢。

智通財經(jīng)注意到，近來標普上調(diào)正榮評級展望至正面，確信評級為B，并預(yù)計正榮2019年的收入將按年增加約30%，令其債務(wù)與息稅折舊及攤銷前利潤比率由2018年的6.5倍下降至5.4倍至5.7倍。

其在2018年業(yè)績會上，正榮管理層表示，2019年的融資成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。

如何看待新一線房企估值?

具體到估值修復(fù)預(yù)期，華創(chuàng)證券通過復(fù)盤以往周期，發(fā)現(xiàn)自2009 年至今，一二線房企動態(tài) PE 中樞分別為 9.8 倍、14.8 倍，二線房企估值一般高于一線 50%?；谀壳罢吒纳啤⑿庞脤捤傻纫蛩?，該機構(gòu)認為2019年地產(chǎn)行業(yè)及龍頭估值仍有30%的上升空間，而二線高彈性房企相對一線則由50%的溢價空間，估值或?qū)⑻嵘?2-15倍。

目前，據(jù)wind一致預(yù)期，上述新一線房企對應(yīng)2019年P(guān)E普遍處于5-7倍水平。

從近2年行業(yè)估值中樞來看，內(nèi)房股于2018年11月份處于估值最低位，且明顯低于機會值，伴隨著各項政策利好，市場情緒持續(xù)修復(fù)，相信地產(chǎn)估值中樞也將不斷上移。

值得一提的是，智通財經(jīng)APP了解到，從最新公布的2019年Q1基金房地產(chǎn)持倉情況來看，配置風格轉(zhuǎn)換，偏好二線高彈性房企。

如2019年1Q公募基金持倉市值中，中南建設(shè)的持倉環(huán)比大幅提升364.09%,其他新一線房企持倉也有不同程度的上升。

總而言之，其實對于房企而言，去杠桿穩(wěn)房價有利于行業(yè)持久健康的發(fā)展。因而智通財經(jīng)認為，隨著無序成長時代的結(jié)束，房地產(chǎn)市場進入了強者恒強的王者時代，像中南建設(shè)、中國金茂、正榮地產(chǎn)等成長性好、質(zhì)地優(yōu)良、回報率較高的的新一線房企將進入新一輪快速上升通道，對于新一線房企而言，回調(diào)則是買入機會。