青客公寓，首家上市租房股？還是又一個(gè)WeWork？

本文來自微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”。

2019年10月8日，青客公寓正式向美國證券交易委員會(huì)遞交了招股書，擬以發(fā)行ADS(美國存托股票)的形式募資最多1億美元，并將以“QK“為交易代碼登陸納斯達(dá)克。此次青客交遞招股書，有望成為國內(nèi)長(zhǎng)租公寓海外上市第一股，同時(shí)也揭開了國內(nèi)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀的面紗。巧合的是，不久前與長(zhǎng)租商業(yè)模式較為相似的共享辦公WeWork上市遭遇擱淺，而此次青客上市命運(yùn)又將如何?

頭部長(zhǎng)租品牌均有上市意愿

事實(shí)上，不只是青客，近期頭部長(zhǎng)租品牌自如、蛋殼等也都紛紛表達(dá)了上市愿望，如2019年9月蛋殼公寓計(jì)劃最快于2019年赴美上市，募資金額為6至7億美元;不久后自如公寓也表示正在考慮在2020年赴美上市，擬籌資5億至10億美元;此外魔方公寓也曾表示，公司一直在籌劃中，未來將擇機(jī)上市。而此次青客赴美提交招股書，或?qū)②s超在自如與蛋殼之前，成為首家海外上市的租房股。

長(zhǎng)租品牌的爭(zhēng)相赴美上市，從側(cè)面也揭示了目前國內(nèi)長(zhǎng)租品牌共有的資本困境，由于前期投入較大，盈利周期較長(zhǎng)，若缺少必要的資金支持，將無法維系持續(xù)的發(fā)展需要。通過上市，長(zhǎng)租企業(yè)能夠保障資金鏈的健康，此外還能夠?qū)⑷诘觅Y金投入到發(fā)展中。

以青客為例，截止2019年6月其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，總負(fù)債已超過總資產(chǎn);持有現(xiàn)金4.5億元;短期有息借貸1.49億元，租金貸8.73億元，若按此計(jì)算現(xiàn)金短債比僅為0.44，若不能及時(shí)融資，或?qū)⒂袃攤L(fēng)險(xiǎn)。

此外，由于長(zhǎng)租公寓先前的接連爆雷，各類風(fēng)投對(duì)于長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也更加謹(jǐn)慎，從而紛紛將注意力轉(zhuǎn)向了IPO上。對(duì)于長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)構(gòu)而言，通過IPO上市也不失為一種退出途徑，能夠提前收益、分散風(fēng)險(xiǎn)。此外這些長(zhǎng)租品牌之所以不約而同都選擇美國上市，一方面是由于境內(nèi)上市監(jiān)管較嚴(yán)，而美國上市能相對(duì)加快上市進(jìn)程。

盈利難或重蹈WeWork覆轍

在存量時(shí)代下，長(zhǎng)租公寓與聯(lián)合辦公這兩種商業(yè)模式相似度極高的新興業(yè)態(tài)，資本市場(chǎng)對(duì)于聯(lián)合辦公的態(tài)度也間接影響了長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)，而此前共享辦公鼻祖WeWork的估值暴跌也為長(zhǎng)租公寓行業(yè)敲響了警鐘。據(jù)悉WeWork本于2019年8月提交了招股書，原計(jì)劃籌資30億美元，但由于盈利能力與高估值的不匹配，繼而引發(fā)了投資者的質(zhì)疑。

從招股書中的盈利來看，WeWork從2016至2018年的營(yíng)收分別為4.36、8.86、18.22億美元，而凈虧損則分別為-4.30、-9.33、-19.27億美元，三年累計(jì)凈虧損32.91億美元。而在盈利能力受到質(zhì)疑的同時(shí)，WeWork卻享受著科技公司的高估值，據(jù)悉2019年1月WeWork估值最高到達(dá)470億美元，而到了9月WeWork放棄首次公開募股后，其估值已經(jīng)降到100億到120億美元。

事實(shí)上不僅是聯(lián)合辦公，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也同樣面臨著盈利難的問題。以本次青客公布的招股書為例，2017、2018財(cái)年的營(yíng)業(yè)收入分別為5.23、8.90億人民幣，而凈虧損則達(dá)到了-2.45、-5.00億人民幣。截止2019年6月的前9個(gè)月，青客的營(yíng)業(yè)收入及凈虧損分別為8.98及-3.73億人民幣。

據(jù)悉，截止2019年上半年，青客的可出租房間數(shù)為96854間，期間每間的平均月租金為1149元，租金價(jià)差為25%。若按此計(jì)算，青客每間房每月的價(jià)差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬元(2018財(cái)年為1.98萬元)，這也意味著青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本，此外還不包括期內(nèi)相應(yīng)的裝飾物折舊費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用及貸款利息。

WeWork在IPO的失敗，更是出于對(duì)其盈利能力的質(zhì)疑，而這也是目前國內(nèi)長(zhǎng)租市場(chǎng)所應(yīng)考慮的問題，即使規(guī)模達(dá)到一定程度后，其實(shí)際運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的價(jià)值是否能真正覆蓋其承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本。此前青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾表示，12萬間才是青客的盈虧平衡點(diǎn)，但從目前自如、貝殼這兩家規(guī)模更大的租賃企業(yè)而言還未有實(shí)現(xiàn)盈利，此外目前的高負(fù)債也將會(huì)對(duì)其規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張帶來障礙。對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)而言，赴美上市雖能夠解決一時(shí)的資金問題，但若盈利模式這一核心問題不解決，即使上市也無濟(jì)于事。