新股前瞻丨時代中國（01233）合同銷售金額增速下滑還能否帶動時代鄰里？

2014年，花樣年控股（01777）分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活（01778）赴港上市之后，港股迎來一波內(nèi)地物業(yè)管理公司上市潮，并且涌現(xiàn)出了碧桂園服務(wù)（06098）、雅生活服務(wù)（03319）、綠城服務(wù)（02869）等一批帶給投資者豐厚回報的個股。

正因為如此，投資者期望越來越多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司能夠登陸港股。

智通財經(jīng)APP注意到，時代中國控股(01233)于9月9日發(fā)布公告稱，公司建議將公司附屬公司時代鄰里股份分拆，并透過分派及將時代鄰里新股份進(jìn)行全球發(fā)售(包括優(yōu)先發(fā)售)的方式于聯(lián)交所主板獨立上市。時代鄰里股份于聯(lián)交所主板獨立上市構(gòu)成公司根據(jù)第15項應(yīng)用指引分拆時代鄰里。聯(lián)交所已確認(rèn)公司可進(jìn)行建議分拆。同日，時代鄰里向聯(lián)交所遞交上市申請。

那么，這家背靠時代中國的物業(yè)管理公司，能否像其他優(yōu)秀物業(yè)管理公司一樣有為二級市場投資者帶來豐厚回報的潛力？

業(yè)績快速增長，業(yè)務(wù)對母集團(tuán)依賴度較低

根據(jù)時代鄰里招股書，公司業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及其他專業(yè)服務(wù)四大板塊。截至2019年6月30日，時代鄰里有210個在管項目，包括位于中國15個城市的物業(yè)管理項目（包括住宅小區(qū)、工業(yè)園、商業(yè)物業(yè)及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設(shè)施、機場及教育機構(gòu)以及市政環(huán)衛(wèi)項目），在管物業(yè)總建筑面積逾4270萬平方米。

于往績記錄期間，時代鄰里業(yè)績增長迅速，收入從2016年的3.73億元人民幣（下同）

增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時代鄰里凈利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年復(fù)合增長率為78.8%，2019年上半年公司凈利潤達(dá)到4180萬元，同比增長50.7%。

值得注意的是，時代鄰里過往業(yè)績增長迅速，但公司對母集團(tuán)的依賴度卻不高。招股書顯示，公司最大客戶為時代中國集團(tuán)，公司向其提供物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。于2016年至2018年及2019年上半年，公司來自向時代中國集團(tuán)提供服務(wù)的收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別占公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期，公司來自向公司的前五大客戶提供服務(wù)的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別占公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。

2016年8月，時代鄰里旗下廣州市時代物業(yè)管理以總對價2605.2萬元收購駿安電梯70%的股本權(quán)益。

2019年2月，廣州市時代物業(yè)管理與獨立第三方廣州市廣永國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，廣州市時代物業(yè)管理以總對價4527萬元收購廣州市廣永于廣州東康持有的全部股本權(quán)益。

為擴大公司在佛山市業(yè)務(wù)的規(guī)模，于2019年4月，廣州市時代物業(yè)管理與獨立第三方佛山市桂南投資有限公司及佛山市宜信訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，廣州市時代物業(yè)管理以最高對價184.91萬元收購佛山市桂南于佛山市宜信持有的全部股本權(quán)益。時代鄰里在招股書中表示，該收購估計將于2019年9月底前完成，截至最后實際可行日期，佛山市宜信于佛山市從事提供物業(yè)管理服務(wù)及其他增值服務(wù)。

負(fù)債高企，經(jīng)營活動“造血”持續(xù)能力待考

可見，時代鄰里的發(fā)展模式與其他大型物業(yè)管理公司的發(fā)展模式別無二致，即為母公司物業(yè)提供管理服務(wù)加外延并購。然而，在發(fā)展過程中時代鄰里采取的是高杠桿模式，2016年至2018年公司經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債比率均在90%以上，2019年上半年經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債比率仍高達(dá)82.6%。

在此情況下，如果公司經(jīng)營活動不能持續(xù)“造血”將面臨較重的償債壓力。從過往現(xiàn)金流表現(xiàn)來看，時代鄰里2016年經(jīng)營活動所用現(xiàn)金流量凈額為438.3萬元，2017年為凈流入2330.7萬元，表現(xiàn)不溫不火。盡管公司在2018年迎來經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入11.15億元這樣的“高光時刻”，但公司投資活動所用現(xiàn)金流量凈額也達(dá)到了15.43億元。

時至2019年上半年末，公司投資活動所得現(xiàn)金流量凈額達(dá)到1.09億元，但經(jīng)營活動所用的現(xiàn)金流量凈額為8.47億元，再加上公司融資活動所用現(xiàn)金流量凈額為1.39億元。時代鄰里2019年上半年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物大幅減少至3.04億元。

一方面負(fù)債率高企，另一方面賬上資金大幅緊縮，時代鄰里未來通過需要大量資金投入的并購模式擴大業(yè)務(wù)版圖難度應(yīng)當(dāng)不小，這或許是公司謀求上市的原因之一。

看來，時代鄰里未來要保持不低于過往的業(yè)績增長，仍然需要母集團(tuán)的助力。智通財經(jīng)APP了解到，2019年上半年，時代中國實現(xiàn)合同銷售額312.3億元，同比增長20.1%，實現(xiàn)銷售面積206.4萬平方米，同比增長36.8%。時代中國仍是百強房企中業(yè)績增速較快的之一。

不過，時代中國上半年僅僅完成了年度銷售目標(biāo)750億元的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個百分點。時代中國最新公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月31日止8個月的累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為431.4億元，增速較上半年下滑至17.8%。8月，時代中國合同銷售(連合營項目銷售)金額約為63.28億元，同比增長14.3%。這意味著，時代中國在9月至12月四個月時間內(nèi)，平均每月要達(dá)到約80億元的銷售額才能完成既定銷售目標(biāo)。

城市限價及融資收緊的政策背景下，時代中國能否完成全年銷售目標(biāo)，尚需畫上一個問號。時代中國未來能為時代鄰里的業(yè)績增長帶來多少助益，還是一個未知數(shù)。