寶新金融：地產(chǎn)行業(yè)分化，關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健的個股

本文源自“寶新金融”。

投資亮點(diǎn) 

政策以穩(wěn)為主 

中共中央政治局于4月19日會議中重提房住不炒，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制?；{(diào)重提目的是回應(yīng)內(nèi)地今年首季度的小陽春，在各地樓市冷熱不均的情況下，房地產(chǎn)政策松緊各異。 

融資端政策風(fēng)向值得關(guān)注 

今年5月融資端政策風(fēng)向漸緊，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。其后，發(fā)改委于7月12日發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。政策對尚未發(fā)行外債的房企來說，構(gòu)成了一定的融資壓力，長遠(yuǎn)會加快行業(yè)整合。不過，最近的LPR機(jī)制將降低國內(nèi)融資成本，屬短期利好因素。我們認(rèn)為在總基調(diào)上，全年房地產(chǎn)政策“房住不炒”的思路不變，中長期而言，融資端政策風(fēng)向的改變將會以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)及樓市為目標(biāo)。 

聚焦住屋剛性需求 

從近幾年人口遷移趨勢來看，核心城市具吸引人口流入的能力。中國的5個超級城市群分別為環(huán)渤海、長三角、珠三角、成渝、長江中游城市群。這些大城市的就業(yè)機(jī)會、收入水平、配套設(shè)施等較其它城市有優(yōu)勢，引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加上部分城市實(shí)行“引才政策”，對外開放程度提高，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，伴隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，該等城市逐漸成為新的人口增長高地，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對人口有明顯的集聚效應(yīng)。

庫存去化周期上升，但未到危險(xiǎn)水平

計(jì)及新開工面積及銷售面積，7月底商品房庫存去化周期為27個月，對于現(xiàn)時高于兩年的去化周期，我們認(rèn)為值得關(guān)注，但尚未到達(dá)危險(xiǎn)水平，倘若全球經(jīng)濟(jì)收縮衰退加快，拖累中國房屋需求大減，以及人口增長進(jìn)一步放慢，導(dǎo)致庫存周期再次回升，屆時要留意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

投資建議

雖然行業(yè)企業(yè)表現(xiàn)分化，但仍有個別股份基本面強(qiáng)勁，除在合同銷售、收入及盈利等方面增長跑贏同行外，股息率更逾4%，具備一定吸引力。部分企業(yè)在上半年合同銷售增速較快，為未來收入及現(xiàn)金流提供堅(jiān)實(shí)的支持。展望未來，政策基調(diào)不改，投資者宜選擇1)估值合理或被低估、2)基本面強(qiáng)、股息率吸引、3)土儲位置優(yōu)越(例如位于超級城市群)、4)資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健、資金流健康的個股。

風(fēng)險(xiǎn)提示

1)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級；2)去杠桿力度加大，融資渠道持續(xù)收緊；3) 銷售不及預(yù)期。

1.行業(yè)分析

2019年中國宏觀層面壓力猶在，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)城市分化的情況。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，掌握著國家經(jīng)濟(jì)命脈，房住不炒的政策基調(diào)不變，各地區(qū)按照自身房市情況采用穩(wěn)房價(jià)、人才優(yōu)先等的措施，一城一策深化落地。展望未來，政策基調(diào)不改，投資者宜選擇1)估值合理或被低估、2)基本面強(qiáng)、股息率吸引、3)土儲位置優(yōu)越(例如位于超級城市群)、4)資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健、資金流健康的個股。

房地產(chǎn)行業(yè)占中國GDP約7%，對GDP累計(jì)同比的拉動雖然只有0.2%，但其發(fā)展影響著一般市民以及各企業(yè)的財(cái)富效應(yīng)，牽連甚廣，房價(jià)的升跌會影響發(fā)展商的拿地意愿，銷售情況會決定房企的還款能力及金融體系的壞賬比率，土地情況亦會影響地方政府的賣地收入?？偫ǘ裕３址康禺a(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極大意義。

1.1現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)概況

1.1.1下行壓力猶在

中國2019年第二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，比去年同期增長6.2%，增幅比第一季的6.4%放緩0.2個百分點(diǎn)。

上半年中國經(jīng)濟(jì)的整體增幅為6.3%，低于去年全年6.6%增幅，是上世紀(jì)90年代以來GDP增速最緩慢的一個季度。同時過去數(shù)月中國PMI數(shù)據(jù)令人失望，7月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.7，雖較6月回升0.3個百分點(diǎn)，但仍低于50的景氣分水線，顯示目前整體中國經(jīng)濟(jì)仍較低迷。從分項(xiàng)指數(shù)來看，生產(chǎn)指數(shù)、新訂單指數(shù)、新出口訂單指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)、生產(chǎn)預(yù)期指數(shù)等數(shù)據(jù)都不甚理想。

1.1.2中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變

在外部壓力加大之下，中國能否從出口拉動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型到內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)，對中國經(jīng)濟(jì)意義非常重大?，F(xiàn)時宏觀層面風(fēng)險(xiǎn)猶在，消費(fèi)正逐漸成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，其可持續(xù)性值得我們關(guān)注及思考，上半年，中國社會消費(fèi)品零售總額按年增長8.4%，增速理想，惟７月份數(shù)據(jù)弱于預(yù)期(7月份同比增長7.6％，而6月份為9.8%)。

展望未來，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)能否轉(zhuǎn)型成功，相比起GDP增速的數(shù)字，背后意義更大。

1.2政策以穩(wěn)為主

中共中央政治局于4月19日會議中重提房住不炒，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。基調(diào)重提目的是回應(yīng)內(nèi)地今年首季度的小陽春，在各地樓市冷熱不均的情況下，房地產(chǎn)政策松緊各異。

1.3房地產(chǎn)銷售情況

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)銷售高速增長的局面開始產(chǎn)生變化，銷售面積增速開始平穩(wěn)回落。直至2019年7月，商品房銷售面積增速進(jìn)一步放緩，加上宏觀經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)變，商品房銷售面積小幅下跌。數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅銷售面積累計(jì)7.78億平方米，按年跌0.4%；銷售金額7.24萬億元人民幣，按年增長9.2%，隱含全國新房銷售均價(jià)按年上漲9.6%。百城住宅當(dāng)中，價(jià)格環(huán)比上漲/下跌/持平城市數(shù)目分別為62/33/5個。

2019年上半年房地產(chǎn)市場現(xiàn)“小陽春”，房價(jià)漲幅在4月份為最高，隨后在政策邊際收緊的作用下，漲幅逐月放緩。根據(jù)商品房銷售額和銷售面積推算，2019年7月，全國商品房住宅平均銷售價(jià)格為9,315.2元/平方米，按年上漲9.6%，漲幅與2018年全年相比回落2.6個百分點(diǎn)，房價(jià)漲幅偏快的勢頭有所控制。

1.3.1銷售面積按城市分析

結(jié)構(gòu)上而言，一線城市銷售在2019年增速領(lǐng)跑二三線城市，直至7月份累計(jì)同比增長26.5%，我們認(rèn)為上半年小陽春屬于需求在長期調(diào)控背景下的集中釋放，迭加房貸利率走低，需求邊際走強(qiáng)。二線城市方面，在近年來“人才爭奪戰(zhàn)”中受益最多，外來人口增加產(chǎn)生了購房需求，部分城市如西安、蘇州等的房價(jià)及地價(jià)曾出現(xiàn)新一輪的上漲。但隨之而來的因城施策調(diào)控升級，投資熱度稍為減退。三四線城市方面，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩(wěn)”等調(diào)控方針快速向三四線城市下沉，大多數(shù)三四線城市銷售開始回歸平淡，只有少數(shù)城市的房市能保持火熱。

1.3.2銷售價(jià)格按城市分析

價(jià)格方面，二三線城市增幅均超一線城市，以70個大中城市新建商品住宅價(jià)格作分析，二三線城市按年變化處于10-13%范圍，高于一線城市之低單位數(shù)增幅。2019年以來，一二三線城市住宅平均價(jià)格均已突破9,000元/平米。直至2019年7月，百城住宅銷售均價(jià)約14,800元/平米，再創(chuàng)歷史新高。

2018年下半年以來，70個主要城市銷售價(jià)格同比增速持續(xù)回升，其中二、三線城市漲幅相對較高。2019年1-7月，70個大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長約10-12%，其中一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比分別增長約3-5%、11-13%和10-12%。

1.3.3三、四線樓市降溫，源自于棚改政策轉(zhuǎn)向

經(jīng)歷了過去兩三年的火爆行情，在棚改退潮的背景下，三四線樓市于今年出現(xiàn)降溫。過往內(nèi)地推行棚改貨幣化，把棚戶區(qū)住房拆掉之后，由央行通過抵押補(bǔ)充貸款(PSL)的方式提供貸款，經(jīng)由國開行、地方政府將資金(即以現(xiàn)金補(bǔ)償)給到棚戶區(qū)居民，讓舊區(qū)居民自行置業(yè)，成為三四線城市的一大剛性需求，促成了房價(jià)的快速上漲。

但自從去年開始，棚改的風(fēng)向明顯改變。早在2018年10月，國常會提出嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債，并要求因地制宜調(diào)整完善貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

直至今年4月15日，財(cái)政部明確通知2019年棚改計(jì)劃從預(yù)期的450萬套大幅下調(diào)至285萬套，相比于2018年的580萬套計(jì)劃減少了一半。同時，國務(wù)院常會議提出“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”，“舊改”似乎是想取代著“棚改”，此政策方向轉(zhuǎn)變把之前三四線城市房價(jià)猛漲的情況控制著，因舊改不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問題，而是主要以更新改造小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設(shè)施為主。在棚改計(jì)劃放慢，舊改難接力的情況下，三四線城市的商品房銷售增速比往年有所回落。

1.4土地市場分析

數(shù)據(jù)顯示，今年首7個月，一線、二線、三線城市住宅用地成交面積同比分別增長42.2%、21.6%、-14.0%，而成交金額方面，同比分別增長70.1%、36.1%、2.9%。數(shù)據(jù)反映房企開始逐步退出三四線，回歸一二線。

從7月數(shù)據(jù)可見，全國土地溢價(jià)率較上半年有回落跡象(上半年一線城市土地溢價(jià)率曾高達(dá)25%)，顯示土地市場正在降溫，這或許與近期房地產(chǎn)融資政策邊際收緊有關(guān)。

1.5融資情況

由于融資環(huán)境會影響社會房貸成本，以及房企再融資能力及成本(隨而影響開發(fā)速度)，因此對需求端及供合端同時起作用，對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。

1.5.1存款準(zhǔn)備金率

今年中國貨幣政策中性偏松。中國人民銀行于2019年1月下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)；以及從5月15日開始對聚焦當(dāng)?shù)?、服?wù)縣域的中小銀行，實(shí)行較低的優(yōu)惠存款準(zhǔn)備金率。

自2018年，中國大型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由17%降至13.5%。上半年央行接連兩次降準(zhǔn)，累計(jì)釋放長期資金逾1萬億元。受惠于貨幣政策中性偏積極，銀行間市場流動性合理充裕，寬貨幣至寬信用的傳導(dǎo)見成效，當(dāng)中，一季度的社融增量8.18萬億元，人民幣貸款增加5.81萬億元，皆創(chuàng)單季度歷史新高，間接造就了樓市小陽春。

1.5.2人民幣貸款

內(nèi)地上半年人民幣貸款增加9.67萬億元，比去年同期多增6,440億元，按年增7.1%。當(dāng)中，住戶部門貸款增加3.76萬億元，以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款出現(xiàn)回升。從結(jié)構(gòu)來看，居民信貸需求持續(xù)好轉(zhuǎn)，與房地產(chǎn)銷售靠穩(wěn)相關(guān)。惟剛公布的7月數(shù)據(jù)遜預(yù)期，新增人民幣貸款1.06萬億元，較6月的1.66萬億元收縮，亦較市場預(yù)期遜色。

1.5.3社會融資規(guī)模

從上半年來看，社會融資規(guī)模增量累計(jì)為13.23萬億元，比2018年同期多增3.17萬億元，按年增31.5%；存量社融達(dá)到213.26萬億元，同比增速10.9%。惟７月份，社會融資規(guī)模增量為1.01萬億元，低于市場預(yù)計(jì)的1.63萬億元，不及6月的2.26萬億元的一半。當(dāng)中，屬于表外的委托貸款減少987億元，按年多減37億元；信托貸款減少676億元，按年少減529億元；未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票減少4,563億元，按年多減1,819億元；對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加8,086億元，按年少增4,775億元。

1.5.4貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量方面，7月份，廣義貨幣(M2)按年增8.1%，增速比上月末和去年同期均低0.4個百分點(diǎn)，也低于市場預(yù)計(jì)的8.4%；狹義貨幣(M1)按年增3.1%，增速亦分別比上月末和去年同期低1.3個百分點(diǎn)和2個百分點(diǎn)，不及預(yù)期的4.7%。

上半年，社融和M2企穩(wěn)回升，融資環(huán)境相對去年年底有了改善，對供給端及需求端都起了支持作用。惟7月開始，內(nèi)地融資環(huán)境邊際收緊，或會影響行業(yè)下半年發(fā)展。

1.6融資環(huán)境對需求端的影響

1.6.1房貸利率于上半年普遍回落

房地產(chǎn)信貸政策于上半年較為寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。各地銀行在貨幣資金寬裕下小幅下調(diào)按揭利率，當(dāng)中，深圳四大行首套利率下調(diào)至基準(zhǔn)上浮5%，二套為基準(zhǔn)上浮10%。此外，年初時青島個別銀行在“限貸”上出現(xiàn)寬松，對于首套房貸款已結(jié)清的客戶，在購買二套房時仍執(zhí)行首套利率，從而降低了購房者的成本。具體而言，2018年1至10月房貸利率逐月提升，首套、二套房貸平均利率分別升至5.71%和6.07%階段性高位。2018年12月份以來房貸利率則持續(xù)走低，截止2019年6月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點(diǎn)減少0.29個百分點(diǎn)；二套房貸平均利率跌至5.75%，較前期高點(diǎn)減少0.32個百分點(diǎn)。

1.6.2上半年個別城市降低首付比例

首付比例方面，3月份開始，陸續(xù)有城市下調(diào)購房首付門坎，例如無錫、合肥將首套房首付比例由40%下降至30%。

雖然短期內(nèi)個別城市房價(jià)上漲可能令政策面臨階段性收緊，但在貿(mào)易糾紛及全球經(jīng)濟(jì)前景放慢的影響下，個別地區(qū)將會繼續(xù)實(shí)行因城施策以維穩(wěn)房價(jià)，額外的政策緊縮只會發(fā)生在價(jià)格增長過度強(qiáng)勁的城市，相反，部分城市或會放寬信貸政策，購房限制和價(jià)格限制。

1.7融資環(huán)境對供給端的影響—房地產(chǎn)開發(fā)投資

1.7.1房地產(chǎn)開發(fā)投資保持適度增長

2019年首7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72,843億元，按年增長10.6%，增速比去年同期提高0.4個百分點(diǎn)。

其中，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.4%，住宅投資為53,466.3億元，增長15.1%。新開工方面，住宅新開工面積增長9.6%至92,826.7萬平方米。

1.7.2房企資金來源

房企資金來源方面，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)資金來源為84,965.5億元，同比上升7.2%。從各資金來源來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款分別占資金來源的15.7%、0.1%、31.5%、33.5%、15.1%。

伴隨去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿，以及政策上對于民營企業(yè)融資的支持，行業(yè)流動性自2018年下半年逐步好轉(zhuǎn)，房企開發(fā)資金增速穩(wěn)健，2019年上半年同比增長7.2%。行業(yè)流動性收緊格局得到緩解，上半年房企融資規(guī)模及成本也均得以改善。

1.7.3但融資端政策風(fēng)向自5月起變化較大

今年5月融資端政策風(fēng)向漸緊，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。其后6月13日銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題，意在給不健康的融資環(huán)境降溫。

其后，發(fā)改委于7月12日發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。政策對已發(fā)行海外債的公司在短期內(nèi)影響有限，但對尚未發(fā)行外債的房企來說，會構(gòu)成一定的融資壓力，長遠(yuǎn)來說會令行業(yè)加快整合。

不過，最近的LPR機(jī)制將降低國內(nèi)融資成本，屬短期利好因素。我們認(rèn)為在總基調(diào)上，全年房地產(chǎn)政策“房住不炒”的思路不變，早前對房地產(chǎn)信托政策的關(guān)注和逐步收緊都是為了維護(hù)房主不炒的總基調(diào)，中長期而言，融資端政策風(fēng)向的改變將會以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)及樓市為目標(biāo)。

1.8聚焦住屋剛性需求

1.8.1城鎮(zhèn)化持續(xù)

在過去的20年中，內(nèi)地城鎮(zhèn)化率每年上升至少1個百分點(diǎn)。至2019年，預(yù)料城鎮(zhèn)化率超過60%。今年4月，國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，具體而言有三項(xiàng)措施：1)城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；2)城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制；3)超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

在落戶限制放寬的情況下，城市化進(jìn)程料進(jìn)一步加快，對住屋剛性需求(特別是一些二線城市)起支持作用。

核心城市繼續(xù)吸引人口流入

從近幾年人口遷移趨勢來看，核心城市具吸引人口流入的能力。中國的5個超級城市群分別為環(huán)渤海、長三角、珠三角、成渝、長江中游城市群。這些大城市的就業(yè)機(jī)會、收入水平、配套設(shè)施等較其它城市有優(yōu)勢，引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加上部分城市實(shí)行“引才政策”，對外開放程度提高，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，伴隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，該等城市逐漸成為新的人口增長高地，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對人口有明顯的集聚效應(yīng)。

當(dāng)中，西安、杭州、成都、重慶、鄭州及長沙等重點(diǎn)省會城市在“引才政策”帶動下，2018年新增常住人口超20萬，增長迅速。

1.9庫存去化周期上升，但未到危險(xiǎn)水平

1.9.1狹義地產(chǎn)庫存

從狹義地產(chǎn)庫存去化周期看，2019年7月底，商品房待售面積為4.99億平方米，同比下降8.4%，較2018年底減少2,538萬平方米，商品房庫存去化周期為3.3個月，其中住宅商品房庫存去化周期為1.7個月，雖去化周期降低，但庫存去化速度有所減慢。

廣義地產(chǎn)庫存

待售面積僅包含已竣工且未銷售面積，未考慮已開工未竣工面積，容易低估地產(chǎn)庫存。因而我們偏向用廣義地產(chǎn)庫存去化周期去分析，計(jì)及新開工面積及銷售面積，7月底商品房庫存去化周期為27個月，對于現(xiàn)時高于兩年的去化周期，我們認(rèn)為值得關(guān)注，但尚未到達(dá)危險(xiǎn)水平，倘若全球經(jīng)濟(jì)收縮衰退加快，拖累我國房屋需求大減，以及人口增長進(jìn)一步放慢，導(dǎo)致庫存周期再次回升，屆時要留意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資建議

2.1相對估值及絕對估值均處于歷史較低水平

在港股市場，以絕對估值來看，當(dāng)前地產(chǎn)板塊整體市盈率為7.4倍，位于歷年來約-1個標(biāo)準(zhǔn)偏差，從相對估值來看，地產(chǎn)與恒指PE比率為0.7倍。

在A股市場，以絕對估值來看，當(dāng)前地產(chǎn)板塊整體市盈率為7.5倍，為歷史低位，從相對估值來看，地產(chǎn)與上證PE比率為0.53倍，同樣為歷史低位。

2.2挑選績優(yōu)股

雖然行業(yè)企業(yè)表現(xiàn)分化，但仍有個別股份基本面強(qiáng)勁，除在合同銷售、收入及盈利等方面增長跑贏同行外，其股息率逾4%，具備一定吸引力。以下為市值較大的中港兩地上市的房地產(chǎn)企業(yè)，部分企業(yè)在上半年合同銷售增速較快，為未來收入及現(xiàn)金流提供堅(jiān)實(shí)的支持。

從下表看到，部份股份在合同銷售、收入及盈利方面表現(xiàn)出色，而且股息率吸引。

2.3利潤率顯示營運(yùn)質(zhì)量

過往在棚改及房價(jià)猛漲的情況下，各房企都爭相搶地，無論大中小型房企都在努力沖銷售規(guī)模和排名，但隨著行業(yè)周期由快速增長轉(zhuǎn)至穩(wěn)增長，房企將從高周轉(zhuǎn)策略轉(zhuǎn)移至追求較高利潤率。拿地成本及樓盤定位均會成為房企突圍而出的關(guān)鍵因素。利潤率將逐漸取代銷售規(guī)模成為投資者更關(guān)注的指標(biāo)，投資者應(yīng)對各房企利潤率作出比較。

2.4聚焦土儲位置優(yōu)越的房地產(chǎn)企業(yè)

隨著房住不炒基調(diào)不變，房價(jià)猛漲時代告一段落，但房產(chǎn)作為生活必需品，在住屋剛性需求帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會是整個國家的重要產(chǎn)業(yè)之一，故投資價(jià)值尚在，投資者可留意各房企的土儲位置，以判斷其需求端能否支持往后的合約銷售增長。例如，越秀地產(chǎn)(00123)、龍光地產(chǎn)(03380)、時代中國(01233)都分別在大灣區(qū)有較多土地儲備，而長三角地區(qū)方面，則有一些二三線的選擇值得留意，德信中國(02019)為其中一個例子。

以下為個別房企的土儲分布：

2.5審慎評估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

房地產(chǎn)板塊的凈負(fù)債率于2018年顯著上升至接近100%的水平。鑒于國內(nèi)融資環(huán)境未見大幅放松，投資者應(yīng)審慎評估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，宜選擇負(fù)債比率錄改善之企業(yè)，以及一些能通過加快銷售回款來降低負(fù)債率之房企。

2.6風(fēng)險(xiǎn)提示

1)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級；2)去扛捍力度加大，融資渠道持續(xù)收緊；3)銷售不及預(yù)期。