天風(fēng)：中海物業(yè)(02669)1H19營(yíng)收同比增長(zhǎng)26%，鞏固一體兩翼四驅(qū)戰(zhàn)略

本文選自“劉章明消費(fèi)產(chǎn)業(yè)研究“。

2019H1中海物業(yè)(02669)收入24.0億港元，同比增長(zhǎng)25.9%，8月21日，公司公告半年報(bào)，收入24.0億港元，同比增長(zhǎng)25.9%，其中，物業(yè)管理服務(wù)收入19.4億港元，占比80.7%（-1.8pct），同比增長(zhǎng)23.10%；增值服務(wù)收入4.6億港元，占比19.0%（+1.6pct），同比增長(zhǎng)37.2%；停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)收入0.06億港元，占比0.2%（+0.2pct）。

物業(yè)管理

物業(yè)管理服務(wù)收入19.38億港元，同比增長(zhǎng)23.10%。

物業(yè)管理服務(wù)是為中高端住宅小區(qū)（包括綜合用途物業(yè)）、商用物業(yè)、政府物業(yè)及建筑工地提供的服務(wù)，例如保安、維修及保養(yǎng)、清潔及綠化等。分為包干制和酬金制。具體來(lái)看：

包干制物業(yè)管理服務(wù)收入18.0億港元，占（物業(yè)管理服務(wù)）92.90%（+1pct），同比增加24.48%。

酬金制物業(yè)管理服務(wù)收入1.4億港元，占7.1%(-1pct)，同比增加7.94%。

截至2019H1，集團(tuán)管理的總建筑面積達(dá)到1.42億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。，接獲新增或續(xù)約之物業(yè)管理合約額約達(dá)3.59 億港元，同比增長(zhǎng)17.97%。

增值服務(wù)

2019H1收入4.57億港元，同比37.2%。

為了更佳地反映詳細(xì)的收入結(jié)構(gòu)及衡量業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并提升行業(yè)內(nèi)可比性，增值服務(wù)更廣泛地定義為（i）非住戶增值服務(wù)（為物業(yè)發(fā)展商及其他物業(yè)管理公司提供）工程、交付前、協(xié)助入伙、交付查驗(yàn)、工程服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控及顧問(wèn)咨詢等增值服務(wù)；及（ii）住戶增值服務(wù)，提供小區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、居家生活服務(wù)及商業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)。

具體來(lái)看：

非住戶增值服務(wù)收入3.13億港元，占比（增值服務(wù)）68.45%（+5.06pct），同比增長(zhǎng)48.1%，主要是由于：(i)交付前賣(mài)場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)量的增加；(ii)向物業(yè)發(fā)展商拓展了智慧化建設(shè)及技術(shù)支持專項(xiàng)工程業(yè)務(wù)；及(iii)顧問(wèn)服務(wù)收益大幅增長(zhǎng)。

住戶增值服務(wù)收入1.44億港元，占比31.55%（-5.06pct），同比增長(zhǎng)18.2%，此部分上升乃主要來(lái)自小區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)量增加?？蛻魧?duì)公司傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)可，加上借助線下平臺(tái)將公司產(chǎn)品供應(yīng)及營(yíng)銷渠道變得更多元化。

停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)服務(wù)

2019H1收入0.06億港元，占總收入0.2%。自2018年下半年開(kāi)始涉足停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)。

公司認(rèn)為該業(yè)務(wù)會(huì)為其在管物業(yè)的住戶帶來(lái)便利及創(chuàng)造價(jià)值、有利可圖并將持續(xù)擴(kuò)大，故自2019H1始單獨(dú)列示。

FY19H1中海物業(yè)直接經(jīng)營(yíng)成本為港幣19.17億元，同比增長(zhǎng)39.1%，主要由于（1）公司加強(qiáng)了對(duì)營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目管理人員的直接投入，并且開(kāi)始涉足獨(dú)特市場(chǎng)缺口，如高端商業(yè)物業(yè)、機(jī)構(gòu)客戶的設(shè)施管理以及與區(qū)域私人開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略合作，業(yè)務(wù)發(fā)展活動(dòng)全面展開(kāi)；（2）公司調(diào)整了人力資源架構(gòu)，調(diào)移部分后勤人員至前線項(xiàng)目工作，以提升管理能力。

19H1中海物業(yè)毛利為港幣4.83億元，同比減少8.5%，毛利率從18H1的27.71%減少7.58pct至20.13%。

其中物業(yè)管理服務(wù)毛利率為16.8%（18H1為25.8%），同比減少9pct，主要由于：(1)增加了項(xiàng)目管理人員的直接投入及增加業(yè)務(wù)發(fā)展活動(dòng)以擴(kuò)展到獨(dú)特的細(xì)分市場(chǎng)(2)調(diào)整了人力資源架構(gòu)，調(diào)移部分后勤人員至前線項(xiàng)目工作，以提升管理能力。

增值服務(wù)毛利率為33.9%（18H1為36.8%），同比減少2.9pct。其中（1）非住戶增值服務(wù)毛利率為25.0%（18H1為28.3%），同比減少3.3pct，主要由于期內(nèi)向物業(yè)發(fā)展商拓展了智慧化建設(shè)及技術(shù)支持專項(xiàng)工程業(yè)務(wù)而帶來(lái)新項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)（2）住戶增值服務(wù)毛利率為53.2%（18H1為51.5%），同比增長(zhǎng)1.7pct，相對(duì)保持平穩(wěn)。

停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)毛利率為42.8%（18H1無(wú)）。

19H1中海物業(yè)銷售及行政費(fèi)用為1.41億港幣（18H1為2.23億元），同比減少36.77%；銷售及行政費(fèi)用率為5.88%（18H1為11.68%），同比減少5.8pct，主要由于人力資源架構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的減省。

19H1中海物業(yè)凈利潤(rùn)為2.51億港幣，同比增長(zhǎng)11.75%；歸母凈利為2.48億港幣，同比增長(zhǎng)12.52%。凈利率為10.44%，同比減少1.32pct，歸母凈利率為10.35%，同比減少1.23pct。

此外，截至19H1中海物業(yè)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為20.6億港幣，其中人民幣占95.1%，而港幣/澳門(mén)幣則占4.9%；銀行結(jié)余及現(xiàn)金19H1較18年年底減少14.1%，主要由于擴(kuò)展至停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)并增購(gòu)了停車(chē)位存貨。

積極對(duì)外拓展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益快速增長(zhǎng)。中海物業(yè)積極開(kāi)展市場(chǎng)化拓展，通過(guò)外接、合營(yíng)、并購(gòu)等手段擴(kuò)大管理規(guī)模，保持公司的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持穩(wěn)健并適度進(jìn)取的策略，堅(jiān)持高質(zhì)量、好效益的項(xiàng)目為主。

基礎(chǔ)物業(yè)管理向資產(chǎn)管理升級(jí)。中海物業(yè)已成立商業(yè)物業(yè)管理事業(yè)部，垂直化、扁平化、集約化管理全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目，專業(yè)化打造商業(yè)物業(yè)品牌“海納萬(wàn)商”。依托母公司高端商業(yè)資源，借助國(guó)資背景與良好的政商關(guān)系，積極承接各類政府、公建項(xiàng)目，不斷拓寬管理邊界，努力打造商務(wù)、政務(wù)樓宇服務(wù)第一品牌。隨著管理存量資產(chǎn)的不斷增加，在不動(dòng)產(chǎn)投融管退各個(gè)領(lǐng)域，與資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作，盤(pán)活存量資產(chǎn)，將客戶資產(chǎn)價(jià)值最大化。

穩(wěn)步發(fā)展增值業(yè)務(wù)，形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。中海物業(yè)在持續(xù)拓展物業(yè)管理規(guī)?；A(chǔ)增量的同時(shí)，將加大增值業(yè)務(wù)的投入，穩(wěn)步推進(jìn)增值業(yè)務(wù)發(fā)展，找準(zhǔn)市場(chǎng)前景廣闊的業(yè)務(wù)類型，聚焦擁有資源支撐的業(yè)務(wù)，滿足客戶在衣食住行醫(yī)教養(yǎng)娛多方面的生活消費(fèi)需求，打造增值業(yè)務(wù)招牌產(chǎn)品，形成市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力獨(dú)具特色的產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展之新的驅(qū)動(dòng)力。

利用新科技和信息化手段，提質(zhì)增效。中海物業(yè)積極追隨科技趨勢(shì)，充分利用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，自主研發(fā)建筑物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行平臺(tái)，持續(xù)打造智慧小區(qū)；利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造在線線下，成為業(yè)主連結(jié)物業(yè)公司、鄰居、各類服務(wù)資源的入口，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的數(shù)字化生活；利用智能能源技術(shù)，改造項(xiàng)目的能源使用方式，優(yōu)化能耗和成本，保護(hù)生活環(huán)境；利用信息化手段，提高業(yè)務(wù)管理、溝通的效率，實(shí)現(xiàn)量化可控，間接降低運(yùn)營(yíng)成本。公司一系列的研發(fā)成果為企業(yè)信息化建設(shè)和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)輸出打下了堅(jiān)實(shí)的科技基礎(chǔ)。

維持盈利預(yù)測(cè)，給予買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

中海物業(yè)集團(tuán)有限公司隸屬于中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司（世界500強(qiáng)第23位）旗下中國(guó)海外集團(tuán)，是中國(guó)首批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。中海物業(yè)于1986年在香港注冊(cè)成立，1991年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)陸，輔助并戰(zhàn)略性配合中國(guó)海外發(fā)展在香港及內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2015年10月中海物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市，股票代碼：2669.HK，標(biāo)志著中海物業(yè)正式邁入國(guó)際資本市場(chǎng)。我們預(yù)測(cè)中海服務(wù)2019-2021年收入分別為52.2億港幣、66億港幣、85億港幣，凈利分別為5.1億港幣、6.5億港幣、8.4億港幣，對(duì)應(yīng)PE分別為26.8x、21x、16.3x。