天風(fēng)證券：永升生活服務(wù)(01995)背靠旭輝集團(00884)，外拓第三方市場實現(xiàn)多元化擴張

本文來自微信公眾號“劉章明消費產(chǎn)業(yè)研究”，作者：孫海洋、劉章明。

永升生活服務(wù)：一流物業(yè)管理服務(wù)商

永升生活服務(wù)（01995）是一家在中國享有良好聲譽并快速成長的物業(yè)管理服務(wù)商，成立于2002年，2018年港交所上市；致力于為廣大客服提供綜合全面的物業(yè)管理服務(wù)，打造高端服務(wù)品牌。永升生活服務(wù)面積高速擴張。截止2018年底，永升生活服務(wù)的合約建筑面積為6555萬平米，合約項目數(shù)量為380個；在管建筑面積為4024萬平方米，在管項目數(shù)量為258個。永升服務(wù)項目覆蓋全國43個城市。針對在管建筑面積而言，其中2786.5萬平方米（占比69.25%）來自東部地區(qū)。

三大業(yè)務(wù)，為客戶提供卓越體驗。永升生活服務(wù)有三大主營業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)主要針對業(yè)主、住戶和物業(yè)開發(fā)商，包括清潔、安保、園林及保修服務(wù)；2018年來自旭輝集團的物業(yè)管理項目物管費為3.22元/平方米/月，同比增長21.51%；對來自第三方物業(yè)開放商的物管費為1.83元/平方米/月，同比增長24.49%。永生生活服務(wù)為非業(yè)主（大多是物業(yè)開發(fā)商）提供協(xié)銷、額外專享定制服務(wù)、房修、交付前檢驗服務(wù)和前期規(guī)則及設(shè)計咨詢服務(wù)。此外還推出一系列豐富社區(qū)增值服務(wù)，主要包括家居生活服務(wù)、停車位管理租賃及銷售服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)和公用區(qū)域增值服務(wù)等。

2018年凈利1.01億，同比增長31.5%。2016-18年永升生活服務(wù)總營業(yè)收入分別為4.80億元、7.25億元、10.76億元，2018年同比增長48.3%；2018年永升生活服務(wù)集團物業(yè)管理服務(wù)收入6.67億元（占比62.0%），非業(yè)主增值服務(wù)收入2.11億元（占比19.6%），社區(qū)增值服務(wù)收入1.98億元（占比18.4%）。2016-18年永生整體毛利率分別為21.8%、25.2%，28.7%；其中物業(yè)管理服務(wù)毛利率2016-18年分別為14.7%、18.0%、20.7%。凈利潤方面，2016-18年永升-生活服務(wù)凈利潤分別為0.34億元、0.76億元、1.01億元，2018年同比增長31.5%。凈資產(chǎn)收益率（ROE），2016-18年分別為22.25%、37.07%、17.58%。

多元化業(yè)務(wù)擴張，多品牌體系運營

背靠旭輝集團，外拓第三方市場。永升生活服務(wù)以旭輝集團（00884）為控股股東，并且一直與其維持密切的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，同時永升一直致力于布局與第三方物業(yè)開發(fā)商的合作關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，利于項目來源更加多元化。旭輝集團截止2018年底，其開發(fā)的地產(chǎn)已經(jīng)覆蓋中國44個城市；2016-18年合約銷售建筑面積分別為291.6萬平方米、629.2萬平方米、956.9萬平方米，2018年同比增長52.1%。永升向第三方市場拓展取得了卓越成效。就在管建筑面積而言，來自第三方物業(yè)開放商的建筑面積占比越來越大，從2015-18年分別為10.72%、28.23%、50.15%、63.62%。

多品牌體系運營，提升客戶體驗。永升生活服務(wù)不拘泥于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式，其追求運營和服務(wù)模式的新穎性。永升搭建多個品牌來提供服務(wù)，每個品牌涵蓋一些特定的業(yè)務(wù)，通過品牌專業(yè)化來提高服務(wù)水平和運營效率，譬如【悅享生活】【鉑悅管家】【悅澤商辦】&【悅澤公眾】。

經(jīng)驗豐富的管理運營團隊，強大有效的人力資源管理系統(tǒng)。永升打造了具有遠見且專業(yè)素質(zhì)較高的高級管理團隊、具備良好執(zhí)行力的運營團隊，同時搭建人才管理系統(tǒng)來招募并培養(yǎng)雇員。

首次覆蓋，買入評級

我們預(yù)測永升生活服務(wù)營業(yè)收入2019年17.2億、2020年為26.0億、2021年為34.0億；毛利率2019年為32.3%、2020年為35.6%、2021年為36.0%。預(yù)測永升生活服務(wù)凈利潤2019年為1.9億、2020年為3.1億、2021年4.1億，對應(yīng)每股收益EPS分別為0.134元、0.207元、0.258元；PE分別為26x、16x、12x。

1. 永升生活服務(wù)：一流物業(yè)管理服務(wù)商

1.1. 快速成長，用心構(gòu)筑美好生活

永升生活服務(wù)是一家在中國享有良好聲譽并快速成長的物業(yè)管理服務(wù)商。集團堅持“用心構(gòu)筑美好生活”的理念，致力于為廣大客服提供綜合全面的物業(yè)管理服務(wù)，打造高端服務(wù)品牌。永升生活服務(wù)的業(yè)務(wù)線主要分為物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

永升生活服務(wù)面積高速擴張。截止2018年底永升生活服務(wù)合約建面6555萬平米，合約項目數(shù)量380個；在管建面4024萬平方米，在管項目數(shù)量258個。

永升生活服務(wù)2015-2017年合約建筑面積分別為1524.6萬平方米、2264.4萬平方米、3336.7萬平方米，2018年合約建筑面積增長96.4%；2015-2017年在管建筑面積分別為977.6萬平方米、1612.2萬平方米、2647.9萬平方米，2018年在管建筑面積同比增長52.0%。

按照地域角度劃分：截止2018年底永升生活服務(wù)服務(wù)項目覆蓋全國43個城市。針對在管建筑面積而言，其中2786.5萬平方米（占比69.25%）來自東部地區(qū)，有411.8萬平方米（占比10.23%）來自北部地區(qū)，有483.1萬平方米（占比12.01%）來自中南地區(qū)，有249.5萬平方米（占比6.20%）來自西部地區(qū)，有93萬平方米（占比2.31%）來自東北地區(qū)。

成立17年以來，永升生活服務(wù)秉承“用心構(gòu)筑美好生活”的企業(yè)文化，堅守“待客至誠、尊重信任、平等開放、追求卓越”的核心價值觀，同時重視科學(xué)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對物業(yè)服務(wù)的提升，提升自身品牌知名度，為客戶提供優(yōu)質(zhì)便攜的服務(wù)。憑借“用構(gòu)美好生活”的企業(yè)文化和快速成長的經(jīng)營業(yè)績，永升生活服務(wù)獲得了許多榮譽獎項。

1.2. 三大業(yè)務(wù)，為客戶提供卓越體驗

永升生活服務(wù)有三大主營業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。三大業(yè)務(wù)線為客戶提供了全面的物業(yè)服務(wù)和完整的價值鏈條。截止2018年底，業(yè)務(wù)范圍涵蓋中國43個城市，合約建筑面積6555萬平方米，其中在管建筑面積為4024萬平方米，服務(wù)對象超過20萬個家庭。

1.2.1. 物業(yè)管理+非業(yè)主增值+社區(qū)增值

類型豐富的物業(yè)管理服務(wù)

永升生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)主要針對業(yè)主、住戶和物業(yè)開發(fā)商，包括清潔、安保、園林及保修服務(wù)。清潔：向住宅和非住宅的公共區(qū)域提供清潔已經(jīng)衍生的維修服務(wù)，服務(wù)地域包括公共區(qū)域的樓梯、走廊、花園和地下室等。主要通過分包進行，有利于控制人力成本；安保：為確保客戶的安全和所管轄區(qū)域的良好秩序，永升生活服務(wù)提供交通管理、停車管理、巡邏、視頻監(jiān)控、出入管制和消防安全等安保業(yè)務(wù)，主要通過分包和利用現(xiàn)代信息技術(shù)提供安保服務(wù)；園林：為了給客戶提供優(yōu)美健康的物業(yè)環(huán)境，通過分包商提供植被修建、施肥等園林服務(wù)；維修和保修：為了確保公共區(qū)域的秩序和基本設(shè)施的正常運行，提供對排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等的保修，這些服務(wù)通過永升生活集團的雇傭員工或者分包商提供。

物業(yè)服務(wù)管理費主要按照包干制收取，少部分按照酬金制收取。包干制：按照合同，就透過員工和分包商提供的物管服務(wù)收取固定的費用，按照特定的頻率進行支付，具體的金額與在管建筑面積有關(guān)；包干制的優(yōu)點在于精簡決策程序和簡化成本結(jié)構(gòu)，利于提高盈利。酬金制：按照合同，在預(yù)收的物業(yè)管理收入中按一定比例或數(shù)額收取服務(wù)費，其余的部分用于其他項目；酬金制的優(yōu)點在于客戶可以更加清晰地監(jiān)控服務(wù)質(zhì)量。物管費收費制度的決定由多個因素綜合決定，包括社區(qū)的地域位置、集團的目標利潤率、集團的預(yù)算、服務(wù)的標準和質(zhì)量。

物管費收取制度按照在管建筑面積劃分：截止2018年底永升生活服務(wù)在管建筑面積為4024萬平方米，其中按包干制收取的部分為3582.7萬平方米（占比89.04%），按酬金制收取的部分為10.96%。從2015-2017年，按包干制收費的在管面積占比分別為96.67%、97.62%、97.23%，按酬金制收費的在管面積分別為3.33%、2.38%、2.77%。

物業(yè)管理服務(wù)平均物業(yè)管理費上漲。永升生活服務(wù)集團通過一些措施提高服務(wù)質(zhì)量和標準，收費標準也隨之增長。就平均物業(yè)管理費而言，2018年對來自旭輝集團的物業(yè)管理項目的物管費為3.22元/平方米/月，2018年同比增長21.51%；對來自第三方物業(yè)開放商的物管費為1.83元/平方米/月，2018年同比增長24.49%。相比之下，2017年物管費收費標準較低，對來自旭輝集團的物業(yè)管理項目的物管費為2.65元/平方米/月，對來自第三方物業(yè)開放商的物管費為1.47/平方米/月。

拓展業(yè)務(wù)，為非業(yè)主提供增值服務(wù)

永生生活服務(wù)為非業(yè)主（大多是物業(yè)開發(fā)商）提供協(xié)銷、額外專享定制服務(wù)、房修、交付前檢驗服務(wù)和前期規(guī)則及設(shè)計咨詢服務(wù)。協(xié)銷：為物業(yè)開發(fā)商提供有關(guān)銷售和辦公室出租的協(xié)銷服務(wù)，協(xié)銷服務(wù)的費用是在成本上的基礎(chǔ)上加一定溢價，協(xié)銷服務(wù)由集團本身的雇員和分包商來提供；額外專項定制服務(wù)：為了滿足客戶（主要是物業(yè)開發(fā)商和第三方客戶）的特定需求，永升生活服務(wù)集團為他們提供與特定地域、條件有關(guān)的清潔、安保以及行政服務(wù)等，比如為辦公樓提供相應(yīng)的員工食堂等；房修服務(wù)：為使業(yè)主能安心地入住，永升生活服務(wù)集團提供房屋檢驗服務(wù)，房屋交付后，業(yè)主可能會發(fā)現(xiàn)一些質(zhì)量問題比如墻壁滲水，我們將協(xié)助物業(yè)開發(fā)商解決這些問題，費用是在成本上的基礎(chǔ)上加一定溢價；交付前檢驗服務(wù)：為保證終端用戶的利益，永升生活服務(wù)對進入和檢驗物業(yè)的關(guān)聯(lián)單位進行監(jiān)督與提出建議，在施工之后和交付之前對施工現(xiàn)場進行專業(yè)的調(diào)查與測試以發(fā)現(xiàn)不合規(guī)不合格的情況并督促相關(guān)方即使改正，服務(wù)費方面一般按照建筑面積收?。?strong>前期規(guī)則及設(shè)計咨詢服務(wù)：為了使物業(yè)開發(fā)商建造的建筑樓宇能更符合業(yè)主的要求，永升生活服務(wù)將參與制定和規(guī)范施工文件，在施工前期為物業(yè)開放商提供咨詢服務(wù)，施工期間用相關(guān)標準去要求物業(yè)開發(fā)商，促進其效率的提高，服務(wù)費按照協(xié)議中的規(guī)定收取，一般與建筑面積有關(guān)。

開發(fā)社區(qū)增值服務(wù)，優(yōu)化業(yè)主生活質(zhì)量

以“提升業(yè)主生活體驗，維持和增加其生活資產(chǎn)的價值”為目標，永升生活服務(wù)推出一系列豐富的社區(qū)增值服務(wù)，主要包括家居生活服務(wù)、停車位管理租賃及銷售服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)和公用區(qū)域增值服務(wù)等。

停車位管理、租賃及銷售服務(wù)：對停車位的管理主要是對進出人口的監(jiān)視和收取管理服務(wù)的管理費，主要由分包商進行該業(yè)務(wù)，按照業(yè)務(wù)合同規(guī)定的費率對此類業(yè)務(wù)收費。

家居生活服務(wù)：廢物清潔服務(wù)：為住戶清理生活垃圾，也為社區(qū)清潔和移除裝修產(chǎn)生的垃圾，同時也涵蓋對天然氣管道的清潔和維修，按照建筑面積對廢物清潔服務(wù)進行收費；團體采購服務(wù)：為了加強社區(qū)居民的幸福感，永升生活服務(wù)會根據(jù)住戶的要求進行一些產(chǎn)品比如旅游套餐的團體購買，收費來自產(chǎn)品供應(yīng)商支付的傭金或所采購產(chǎn)品成本上加溢價；拎包入住服務(wù)：為了提高業(yè)主入住時的便捷性，集團根據(jù)特定業(yè)主所購買的家居物品的大小、型號、配件數(shù)量，為業(yè)主提供不同的拎包入住套裝，并且與業(yè)主簽訂協(xié)議規(guī)定費用和完成各階段拎包入住任務(wù)的具體日期；房修服務(wù)：包括在業(yè)主入住前清掃房屋、改造裝修露天陽臺、家電的安裝和維修等，永升生活服務(wù)集團已經(jīng)制定出一系列標準來規(guī)范此項業(yè)務(wù)；能源費用代收服務(wù)：代表一些業(yè)主定時繳納生活用費比如水費電費等。

公共區(qū)域增值服務(wù)：經(jīng)紀租賃公共區(qū)域，電梯廣告位、地下室及外墻廣告位的租賃，服務(wù)收入來源于特定比例的租賃費用。

物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)：向業(yè)主提供公寓和停車位的經(jīng)濟服務(wù)，通過物業(yè)管理辦事處網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系潛在的、有消費能力的租戶和賣家，幫助業(yè)主物色尋找合適的租戶、協(xié)助營銷工作，永升生活服務(wù)集團同時也負責(zé)保養(yǎng)物業(yè)組合，此項服務(wù)按照租金或銷售額的固定比率收取中介費。

1.2.2. 全能客服服務(wù)模式勾連三大業(yè)務(wù)，優(yōu)化用戶體驗

永升生活服務(wù)集團設(shè)計出“一站式服務(wù)模式”——【永升全能客服服務(wù)模式】。其有效地綜合三大業(yè)務(wù)的各種服務(wù)類型，當(dāng)客戶有多重類型的服務(wù)需求時，其無需與多個服務(wù)商或社區(qū)內(nèi)不同部門的雇員簽訂不同的合約，其只需通過一站式服務(wù)平臺就能便捷地享受到集團提供的不同類型的服務(wù)。

現(xiàn)今，永升生活服務(wù)集團已經(jīng)在其管理的旭輝朗香郡和武漢旭輝御府試行【永生全能客服服務(wù)模式】。

1.3. 2018年凈利1.01億，同比增長31.5%

2016-18年永升生活服務(wù)總營業(yè)收入分別為4.80億元、7.25億元、10.76億元，2018年同比增長48.3%，收益的增長主要得益于在管建筑面積的快速增長和增值服務(wù)范圍的擴大。

將營業(yè)收入分為三大業(yè)務(wù)，2018年永升生活服務(wù)集團物業(yè)管理服務(wù)收入6.67億元（占比62.0%），非業(yè)主增值服務(wù)收入2.11億元（占比19.6%），社區(qū)增值服務(wù)收入1.98億元（占比18.4%）。

相比之下，2017年，永升生活服務(wù)集團物業(yè)管理服務(wù)收入4.7億元（占比65.1%），外延增值服務(wù)收入1.43億元（占比19.7%），社區(qū)增值服務(wù)收入 1.1億元（占比15.2%）。

具體分析：

物業(yè)管理服務(wù)的營業(yè)收入

2016-18年物業(yè)管理服務(wù)收入分別為2.96億元、4.72億元、6.67億元，2018年同比增長41.31%，占公司總營業(yè)收入的62.0%。

按物業(yè)管理服務(wù)的項目來源劃分劃分，營收的高速增長得益于大股東旭輝集團的鼎力支持和集團在擴大與第三方物業(yè)開放商合作關(guān)系的努力。2018年，物業(yè)管理服務(wù)收入中有4.38億元來自旭輝集團提供的物業(yè)管理項目（占比65.7%），有2.29億元來自與第三方物業(yè)開放商合作的項目（占比34.3%）；對比2017年，物業(yè)管理服務(wù)收入中有3.37億元來自旭輝集團提供的物業(yè)管理項目（占比71.4%），有1.35億元來自于第三方物業(yè)開放商合作的項目（占比28.6%）?？梢娪郎罘?wù)集團的股東旭輝集團提供了較大的支持，且永升生活服務(wù)集團逐年增強與第三方物業(yè)開放商的合作關(guān)系。

按物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)類型劃分，2018年來自住宅物業(yè)的物管收入為4.64億元，占比69.6%，來自非住宅物業(yè)的物管收入為2.03億元，占比30.4%；2017年來自住宅物業(yè)的物管收入為3.46億元，占比73.3%，來自非住宅物業(yè)的物管收入為1.26億元，占比26.7%?？梢姀?017-18年，雖然住宅物業(yè)收入占主導(dǎo)，但永升生活服務(wù)集團正在使服務(wù)類型多樣化，從而涵蓋其他類型的物業(yè)，非住宅物業(yè)的占比在增長。

按物業(yè)管理服務(wù)的收費方式劃分，2018年按包干制收取的物管收入為6.58億元，占比98.7%，按酬金制收取的物管收入為0.087億元，占比1.3%；2017年按包干制收取的物管收入為4.68億元，占比99.2%，按酬金制收取的物管收入為0.038億元，占比0.8%?？紤]到例如集團的盈利預(yù)算、特定的物業(yè)的類型和業(yè)主狀況等多重因素，永升的主要收費模式是包干制，包干制有利于簡化決策和收費程序，降低運營成本。

非業(yè)主增值服務(wù)

2016-18年非業(yè)主增值服務(wù)收入分別為1.32億元、1.43億元、2.10億元，2018年同比增長46.85%，占公司總營業(yè)收入的19.6%。2018年非業(yè)主增值服務(wù)營業(yè)收入的高速增長，同比增幅達到46.85%，而2017年的同比增幅只有8.33%，高速增長主要來源于旭輝集團和第三方地產(chǎn)商開發(fā)的項目的增多。

按具體的服務(wù)類型劃分，非業(yè)主增值服務(wù)可劃分為協(xié)銷服務(wù)、額外專項定制服務(wù)、前期規(guī)劃及設(shè)計咨詢服務(wù)等。2018年非業(yè)主增值服務(wù)營業(yè)收入為2.10億元，主要來自協(xié)銷服務(wù)：其中1.34億來自協(xié)銷服務(wù)，占比63.7%；0.30億來自額外專項定制服務(wù)，占比14.4%；0.23億來自房修服務(wù)，占比10.9%。

社區(qū)增值服務(wù)營業(yè)收入

2016-18年社區(qū)增值服務(wù)收入分別為0.518億元、1.10億元、1.98億元，2018年同比增長80.3%，占公司總營業(yè)收入的18.4%。

社區(qū)增值服務(wù)收入有強烈的增長動力，2018年同比增長112.36%，2018年同比增長80.3%，高速增長是得益于永升在管面積的擴大、用戶數(shù)量的增長與日益豐富的產(chǎn)品。

按具體服務(wù)類型劃分，社區(qū)增值服務(wù)可劃分為家居生活服務(wù)、停車位管理租賃及銷售服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)和公用區(qū)域增值服務(wù)等。2018年社區(qū)增值服務(wù)營業(yè)收入為1.98億元：其中0.90億來自家居生活服務(wù)，占比45.6%；0.33億來自停車位管理租賃及銷售服務(wù)，占比16.8%；0.44億來自物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)，占比22.0%；0.31億來自公用區(qū)域增值服務(wù)，占比15.6%。

營業(yè)收入方面綜合而言，可見從2017年至18年，永升生活服務(wù)營業(yè)收入增長能力十足，其中增值服務(wù)收入增長速度亮眼，這是公司總營收增長的引擎，主要源于在管建筑面積的增長和增值服務(wù)的擴張化；永升生活服務(wù)集團的營收來源以物業(yè)管理服務(wù)為主，且2016-18年營收的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)保持相對穩(wěn)定

銷售成本方面，2016-18年分別為3.75億元、5.42億元、7.67億元，2018年同比增長41.4%。2018年永升銷售成本的增長源于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大。同時，銷售成本的增長慢于營業(yè)收入的增長，這得益于高效的成本控制措施，比如采取技術(shù)替代人工和外包一些業(yè)務(wù)以控制人工成本。

銷售成本主要包括人工成本、委外費用、辦公費用、物料費用、能源費用、經(jīng)營及其他費用和稅項及附加費用。主要以人工成本為主，2018上半年總銷售成本3.12億元：其中人工成本1.87億元，占比60.0%；委外費用0.83億元，占比26.5%。

毛利和毛利率方面，2016-18年永生生活服務(wù)的毛利潤分別為1.046億元、1.829億元、3.09億元，整體毛利率分別為21.8%、25.2%，28.7%。

具體分析：

物業(yè)管理服務(wù)毛利率2016-18年分別為14.7%、18.0%、20.7%。2018年集團的物管服務(wù)毛利率提升2.7%，主要得益于集團采取了有效的成本控制措施，用技術(shù)和電子自動技術(shù)取代人工勞動，并且進行智慧社區(qū)和管理系統(tǒng)搭建，有效地壓低成本。

非業(yè)主增值服務(wù)毛利率2016-18年分別為23.2%、20.3%、21.6%。2018年集團的非業(yè)主增值服務(wù)相對2017年有小幅提升，增長1.3%，主要是由于集團推進非業(yè)主增值服務(wù)以后產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。

綜合而言，永升生活服務(wù)的增值服務(wù)毛利率較高，且處于行業(yè)前列。得益于毛利率較高的社區(qū)增值服務(wù)有擴張，以及營運效率的提升，永生生活服務(wù)毛利率正穩(wěn)步增長。

凈利潤方面，2016-18年永升-生活服務(wù)凈利潤分別為0.34億元、0.76億元、1.01億元，2018年同比增長31.5%。

永升生活服務(wù)凈利潤的增長動力強勁。從近三年凈利潤的復(fù)合增長率來看，永升生活服務(wù)為86.2%，高居行業(yè)前端。凈利潤的高速增長來源于業(yè)務(wù)拓展、有效的成本控制措施和服務(wù)運營模式。

凈資產(chǎn)收益率（ROE），2016-18年分別為22.25%、37.07%、17.58%，從2017-18年有下降趨勢。從2016-17年，ROE的增長主要與公司經(jīng)營業(yè)績的快速增長有關(guān)；從2017-18年，ROE的下降主要源于公司在2018年上市使權(quán)益總額擴大。ROE的分析具體可分為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。

杜邦分解：

銷售凈利率方面，2016-18年分別為7.00%、10.53%、9.31%，2017-18年有下降趨勢。2017-18年的下降是由于銷售成本占銷售收入的比例增長。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，2016-18年分別為1.09、1.21、0.98，2016-18年公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率先增長后下降。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由營業(yè)收入和總資產(chǎn)規(guī)模共同決定：2016-18年公司營業(yè)收入增長快，2017年同比增長51.04%，2018年同比增長48.41%；2016-18年年末公司總資產(chǎn)規(guī)模分別為4.96億元、7.02億元、14.93億元，其中2018年總資產(chǎn)規(guī)模的大幅增長主要由于2018年公司上市使融資規(guī)模增大。雖然2017-18年營業(yè)收入增長較快，但由于上市使總資產(chǎn)規(guī)模擴張一倍，所以2017-18年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。

權(quán)益乘數(shù)方面，2016-18年分別為2.91、2.90、1.92，2016-18年權(quán)益乘數(shù)有下降趨勢，這主要是由于公司上市融資規(guī)模增大。同時，權(quán)益乘數(shù)的下降也即公司杠桿的降低，公司未來會面臨更小的償還債務(wù)本息的壓力，在經(jīng)營的資金運用和項目投資方面也會更加靈活。

結(jié)合以上的杜邦分解可知，2017-18年永升生活服務(wù)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）的下降趨勢主要來源于（i）2018年公司上市使權(quán)益資本規(guī)模增大；（ii）2017-18年銷售凈利率的下降，雖然公司營業(yè)收入大幅提升，但隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，銷售成本占比收入的比例也增大，使得銷售凈利率下降。

2. 多元化業(yè)務(wù)擴張，多品牌體系運營

2.1. 背靠旭輝集團，外拓第三方市場

2.1.1. 永升獲得股東旭輝集團的強力支持

永升的控股股東——旭輝集團，是一家主營房地產(chǎn)開放的綜合性大型企業(yè)集團，其發(fā)展迅速且穩(wěn)健，近年來保持著大約53%的復(fù)合增長率，在2018年榮獲“2018中國房地產(chǎn)百強企業(yè)百強榜TOP15”和“2018年中國房地產(chǎn)500強測評TOP15”。

旭輝集團致力于在全國范圍內(nèi)進行開地產(chǎn)開發(fā)。其專注于一二三線城市，截止2018年底，其開發(fā)的地產(chǎn)已經(jīng)覆蓋中國44個城市，遍布長三角、環(huán)渤海、中西部及華南地區(qū)；擁有合計建筑面積4120萬平方米，應(yīng)佔建筑面積2070萬平方米。

旭輝集團的增長能力充足：2016-18年合約銷售建筑面積分別為291.6萬平方米、629.2萬平方米、956.9萬平方米，2018年同比增長52.1%；2016-18年合約銷售金額分別為530億元、1040億元、1520億元，2018年同比增長46.2%；2016-18年實現(xiàn)營業(yè)收入222.2億元、318.2億元、423.7億元，2018年同比增長33.1%。

永升生活服務(wù)在業(yè)務(wù)上擁有旭輝集團的支持。旭輝集團不斷開發(fā)的新興的地產(chǎn)將為永升擴展業(yè)務(wù)覆蓋范圍帶來寶貴的商機。在2015年-2018年前6個月，旭輝集團獨家開發(fā)的全部社區(qū)都交付給永升來管理；旭輝集團與其他開發(fā)商的合作也為永升帶來業(yè)務(wù)機會和進入新市場的上級。在物理管理業(yè)務(wù)中，大部分在管建筑面積和物業(yè)管理服務(wù)收入來自于旭輝集團提供的項目：在2016-18年，旭輝集團的物業(yè)項目產(chǎn)生的收益占當(dāng)年物管收入的比例分別為89.6%、71.4%、65.7%。

2.1.2. 追求市場化運作，向獨立第三方市場拓展

在依靠旭輝集團獲得物業(yè)項目同時，永生生活服務(wù)還致力于將業(yè)務(wù)拓展至第三方物業(yè)開放商。永升正憑借良好的品牌口碑和令人矚目的增長業(yè)績，構(gòu)建著其多元化的客戶基礎(chǔ)，永升向第三方市場拓展的主要措施有：

積極參與區(qū)域性地產(chǎn)開放商的項目投標，力求得到一手項目的管理權(quán)；主動參與業(yè)主委員會更換原有物業(yè)管理公司時舉辦的招標以獲取二手項目的管理權(quán)；力求與一些優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)商達成戰(zhàn)略合作關(guān)系從而可以優(yōu)先獲得物業(yè)管理權(quán)。

在永升的不懈努力下，截止2018年底，永升已經(jīng)與蘇州高新地產(chǎn)集團、山東福漢集團等企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，當(dāng)戰(zhàn)略合作伙伴日后為項目選擇物業(yè)管理公司時，永升可以被優(yōu)先考慮。永升亦與一些第三方開發(fā)商一起建立了合營企業(yè)，管理由這些開發(fā)商開發(fā)的項目。

永升向第三方市場拓展取得了卓越成效。就在管建筑面積而言，來自第三方物業(yè)開放商的建筑面積占比越來越大，從2015-18年分別為10.72%、28.23%、50.15%、63.62%。

2.2. 多品牌體系運營，提升客戶體驗

【悅享生活】：共享文化關(guān)懷

【悅享生活】旨在于業(yè)主和住戶中建立歸屬感，改善和照顧業(yè)主生活感受，與客戶建立友愛互動的關(guān)系?！緪傁砩睢康哪繕松婕拔飿I(yè)管理服務(wù)的所有服務(wù)類型，還滲透到社區(qū)生活的方方面面，比如培訓(xùn)物業(yè)管理人員如何與住戶建立良好的關(guān)系。

包括兩個子品牌：【社區(qū)關(guān)照體系】和【37℃社區(qū)】。

（i）【社區(qū)關(guān)照體系】

永升生活服務(wù)承諾在六個方面關(guān)注并改進業(yè)主住戶的生活體驗，即生活關(guān)照、秩序關(guān)照、環(huán)境關(guān)照、修理關(guān)照、問詢關(guān)照、智能關(guān)照，智能關(guān)照是指探索并使用智能技術(shù)實現(xiàn)物業(yè)管理和運營的自動化。

（ii）【37℃社區(qū)】

永升生活服務(wù)集團關(guān)注社區(qū)中每個群體的生活體驗，以此最大化社區(qū)的福利，為社區(qū)業(yè)主住戶提供八大服務(wù)。

彩虹教室：為兒童提供玩耍和學(xué)習(xí)的空間，組織一系列活動比如講故事玩游戲等。

童話藝廊：為兒童打造一個展示才藝的二平臺，會在公共區(qū)域展示孩子們的畫畫作品。

植物學(xué)院：為了讓孩子們更多接觸大自然和植物，永升聘請專業(yè)的老師教授孩子們一些關(guān)于植物的知識，同時培養(yǎng)環(huán)境保護的意識。

溫度工坊：為社區(qū)愛好烘焙的全職媽媽提供興趣交流的平臺。

漂流書亭：為了豐富住戶們的精神生活，永升在住宅區(qū)附近設(shè)立小型圖書館，這些小型圖書館融入了倫敦電話亭的設(shè)計風(fēng)格。

七彩攝影：鼓勵住戶中的攝影愛好者積極參與攝影活動，會組織展覽優(yōu)秀的攝影作品。

陽光步道：為了幫助業(yè)主住戶養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣，永升在社區(qū)中組建健身協(xié)會，通過該協(xié)會組織一些體育活動。

長者學(xué)堂：專門為老人設(shè)計，滿足老人們的興趣愛好比如歌舞等，同時老人們能在長者學(xué)堂中結(jié)交鄰里和朋友，豐富他們的生活。

【鉑悅管家】

永升以【鉑悅管家】品牌向一些高端住宅社區(qū)提供服務(wù)，力求利用此品牌來建立品牌知名度與聲望。【鉑悅管家】以“無憂四屬管家，尊貴如隱隨心”為品牌理念，采取以管家為核心的全新項目管理模式，致力于從傳統(tǒng)物業(yè)對“物”的管理向“人”的服務(wù)轉(zhuǎn)變，最終為業(yè)主實現(xiàn)對家的打理。

【鉑悅管家】的服務(wù)模式：四項零干擾。竭力利用業(yè)主住戶不在家時對公共區(qū)域進行清潔、園林等服務(wù)，以此減小干擾；采用無人機和巡邏犬輔助進行安保服務(wù)，以此加強住戶的尊貴感。

【悅澤商辦】&【悅澤公眾】

【悅澤商辦】是專門針對商業(yè)辦公物業(yè)而推出的專業(yè)化品牌。以“悅馨營造、商宇同澤”為理念，憑借集團專業(yè)的商業(yè)運營能力來為辦公樓、企業(yè)總部等物業(yè)提供服務(wù)。

【悅澤公眾】則是針對不同類型的企業(yè)業(yè)主提供特定的、定制的服務(wù)。針對機關(guān)客戶，提供行政支持（會議支持、行政級安保、綠化租擺、窗口單位引導(dǎo)等）和后勤支持（行政總機前臺的外包、區(qū)域安保、辦公室環(huán)境維持、環(huán)境清潔等）；針對教育業(yè)客戶，提供教育輔助服務(wù)（校區(qū)環(huán)境和安全的維持、設(shè)施設(shè)備維護、宿舍管理、綜合后勤服務(wù)）；針對醫(yī)療事業(yè)客戶，提供醫(yī)療輔助服務(wù)（醫(yī)療設(shè)備的運行和維護、醫(yī)院保潔）。

截止2018年6月30日，永升以【悅澤商辦】為45處物業(yè)提供服務(wù)，以【悅澤公眾】為4處物業(yè)提供服務(wù)。

【UP增值服務(wù)體系】

永升生活服務(wù)專門針對其社區(qū)增值服務(wù)打造【UP增值服務(wù)體系】，最大化客戶對生活方式的滿意度；同時由于集團的社區(qū)增值服務(wù)毛利率較高，提升社區(qū)增值服務(wù)的質(zhì)量有利于集團盈利能力的提升。

【UP增值服務(wù)體系】下的子品牌包括【旭惠團】、【鄰聚游】、【旭惠美家】、【租售中心】，分別對應(yīng)某一特定類型的社區(qū)增值服務(wù)?！拘窕輬F】對應(yīng)團體采購服務(wù)，有利于住戶享受更大的團購優(yōu)惠；【鄰聚游】對應(yīng)組織業(yè)主住戶團體旅游的服務(wù)；【旭惠美家】和【租賃中心】對應(yīng)拎包入住服務(wù)和物業(yè)出租等物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)。

截止2018年6月30日，永升以【UP增值服務(wù)體系】為162個項目提供服務(wù)。

2.3. 經(jīng)驗豐富的管理運營團隊，強大有效的人力資源管理系統(tǒng)

永升生活服務(wù)重視雇員的質(zhì)量與培養(yǎng)體系，致力于提高雇員的工作績效、創(chuàng)造真誠的工作氛圍，堅信集團的前景依賴于雇員的質(zhì)量?；诖?，永升打造了具有遠見且專業(yè)素質(zhì)較高的高級管理團隊、具備良好執(zhí)行力的運營團隊，同時搭建人才管理系統(tǒng)來招募并培養(yǎng)雇員。

高級管理團隊

永升的高級管理團隊成員均具有學(xué)士或更高的學(xué)位，都已在物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)超過十年，具備對行業(yè)深刻的洞察力和前瞻力。

運營團隊

數(shù)據(jù)顯示，截止2018年11月29日，永升擁有6117名雇員，超過12.4%擁有學(xué)士或者學(xué)士以上的學(xué)位，高于2018年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均值9.85%，可見永升團隊整體素質(zhì)較高，由于行業(yè)平均水平。

人力資源管理系統(tǒng)

擁有完備的人力資源管理系統(tǒng)來保證持續(xù)招聘、培訓(xùn)高素質(zhì)人才，以支持集團的可持續(xù)發(fā)展。

（i）人才招聘：

利用線上線下平臺，定期為各管理層培訓(xùn)項目，傳揚企業(yè)精神、教授特定職位所需專業(yè)技術(shù)只是等。永升為員工提供了70多門課程，由高層管理人員和一些集團外的行業(yè)專家開授課程。

永升為各個職位層級制定【五級培訓(xùn)項目】，包括“雛鷹”、“成鷹”、“飛鷹”、“精鷹”、“雄鷹”，針對不同職位制定詳細的培養(yǎng)計劃，并且引入考核指標、培訓(xùn)反饋和評估程序以保證培訓(xùn)成效。

于2017年5月推出【學(xué)升會】的線上電子學(xué)習(xí)平臺。該平臺結(jié)合了“大平臺”、“碎片化”、“翻轉(zhuǎn)化”、“學(xué)習(xí)路徑”、“大數(shù)據(jù)”的概念，使員工能隨時隨地訪問課程資源，并且能和同事們進行溝通與交流，提高了員工們的學(xué)習(xí)效率。

3. 盈利預(yù)測

永升生活是一家享有良好品牌口碑并且快速成長的綜合物業(yè)管理服務(wù)商。永升有十足的增長力，相比于2018中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中，其2015-17年的在管建筑面積、營業(yè)收入、純利的復(fù)合增長率分別排名第7、第11及第5。其以“用心構(gòu)筑美好生活”的經(jīng)營理念，開展物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，其社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展較快，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率處于行業(yè)前列。

將預(yù)測拆分為三大業(yè)務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)：由于永升生活服務(wù)集團背靠旭輝集團并且有較強的第三方市場外拓能力，預(yù)測其物業(yè)管理服務(wù)收入2019年將達到9.9億，同比增長49.05%；2020年達到14.0億，同比增長41.00%；2021年達到17.7億，同比增長26.50%

非業(yè)主增值服務(wù)：我們預(yù)測非業(yè)主增值服務(wù)收入2019年將達到3.2億，同比增長54.01%；2020年達到4.7億，同比增長43.50%；2021年達到6.0億，同比增長29.50%。社區(qū)增值服務(wù)：鑒于在2015-18年，永升的社區(qū)增值服務(wù)收入同比增幅較大，并且集團已經(jīng)推出專門的品牌【UP增值服務(wù)體系】來進一步擴展社區(qū)增值服務(wù)，我們預(yù)測未來社區(qū)增值服務(wù)會保持高速增長；預(yù)測社區(qū)增值服務(wù)收入2019年將達到3.99億，同比增長101.00%；2020年達到7.4億，同比增長85.00%；2021年達到10.2億，同比增長38.50%。

我們預(yù)測永升生活服務(wù)營業(yè)收入2019年17.2億、2020年為26.0億、2021年為34.0億；毛利率2019年為32.3%、2020年為35.6%、2021年為36.0%。預(yù)測永升生活服務(wù)凈利潤2019年為1.9億、2020年為3.1億、2021年4.1億，對應(yīng)每股收益EPS分別為0.134元、0.207元、0.258元；PE分別為26x、16x、12x。