綠景中國(guó)地產(chǎn)（00095）財(cái)報(bào)點(diǎn)評(píng)：小而美的舊改先鋒，存量?jī)r(jià)值爆發(fā)在即

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“如說(shuō)地產(chǎn)”，作者：胡華如等

投資要點(diǎn)

1)業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，毛利率維持在高位。2018年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45.2億(+52.2%)，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)12.4億(+19.5%)。自2015年控股股東將地產(chǎn)資源注入到上市公司以來(lái)，業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，收入的年復(fù)合增速為55.1%，歸母凈利潤(rùn)的年復(fù)合增速達(dá)43.6%。2018年公司綜合毛利率達(dá)到59.5%，自2015年以來(lái)均保持在50%以上的高毛利率水平。

2)升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略，打造智慧新城。公司作為專注于城市更新領(lǐng)域的特色開發(fā)商，此前一直踐行“雙核戰(zhàn)略”(核心城市核心區(qū)域)進(jìn)行項(xiàng)目布局，通過(guò)城市更新與少量市場(chǎng)競(jìng)購(gòu)的雙向擴(kuò)張方式鎖定低成本的土地資源。2018年，公司與華為技術(shù)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，引入科技要素到地產(chǎn)項(xiàng)目，將戰(zhàn)略升級(jí)為“打造智慧城區(qū)標(biāo)桿”，這有助于進(jìn)一步提升公司在核心項(xiàng)目的附加值，提高公司作為特色開發(fā)商的品牌辨識(shí)度。

3)專注大灣區(qū)核心區(qū)域，舊改土儲(chǔ)資源豐富。截止到2018年末公司擁有土地儲(chǔ)備約510萬(wàn)方，其中90%以上位于大灣區(qū)內(nèi)，重點(diǎn)布局在深圳、香港、廣州、珠海及東莞。此外，控股股東有控制力的土儲(chǔ)規(guī)模高達(dá)1210萬(wàn)方，包括深圳白石洲項(xiàng)目、珠海南溪項(xiàng)目、東莞樟木頭項(xiàng)目和廣州南沙項(xiàng)目，全部位于粵港澳大灣區(qū)核心位置。控股股東已經(jīng)向公司提供意向函，確保項(xiàng)目達(dá)到一定條件后注入到上市公司。這種土地獲取模式有明顯的優(yōu)勢(shì)：(1)公司無(wú)需為獲得土儲(chǔ)而積壓大量資金，可以減輕財(cái)務(wù)成本和現(xiàn)金流壓力;(2)可以規(guī)避城市更新項(xiàng)目前期的不確定性風(fēng)險(xiǎn);(3)具有優(yōu)于招拍掛土地的成本優(yōu)勢(shì)，可以提升項(xiàng)目的毛利率。

4)持續(xù)性收入穩(wěn)中有升、融資成本小幅降低。公司目前旗下有23個(gè)投資性物業(yè)，建面約55.8萬(wàn)方，商業(yè)物業(yè)租金收入在近幾年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2018年經(jīng)常性收入達(dá)到8.5億，后續(xù)隨著香港綠景NEO及深圳紅樹灣一號(hào)佐阾中心的交付，持續(xù)性收入還將明顯增長(zhǎng)。截止到2018年末，公司持有現(xiàn)金余額75.9億，同比增長(zhǎng)24.6%，2018年公司綜合融資成本為6.2%，相比2017年降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。

盈利預(yù)測(cè)與評(píng)級(jí)

預(yù)計(jì)公司2019-2021年EPS分別為人民幣0.32元、0.38元、0.47元，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)PE分別為7.4倍、6.2倍、5.0倍。公司作為深圳舊改之王，將持續(xù)收益城市更新上行趨勢(shì)及股東優(yōu)質(zhì)資源，，能夠享受一定的估值溢價(jià)，同時(shí)，我們考慮到白石洲項(xiàng)目在如期推進(jìn)，但向上市公司的注入工作依然存在不確定性，給予2019年8.5倍估值，“增持”評(píng)級(jí)，相當(dāng)于3.10港元的目標(biāo)價(jià)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

結(jié)算進(jìn)度較慢導(dǎo)致業(yè)績(jī)?cè)鏊俨伙@著、白石洲拆遷及注資進(jìn)程低于預(yù)期、城市更新政策限制過(guò)多等。

主要觀點(diǎn)

1 小而美的特色地產(chǎn)商，深耕大灣區(qū)再迎發(fā)展機(jī)遇

1.1二十年成就特色開發(fā)商，打造智慧新城締造者

綠景(中國(guó))地產(chǎn)（00095）投資有限公司成立于1995年，是深圳知名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，擁有房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)、綜合服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。公司從建筑起家，在房地產(chǎn)領(lǐng)域歷經(jīng)20多年的發(fā)展，已在深圳建立了穩(wěn)定的市場(chǎng)地位并逐步擴(kuò)展至珠三角其他擁有潛力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是城市更新的先行者。在主營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售領(lǐng)域，公司堅(jiān)持“深耕核心城市，聚焦城市核心”的“雙核”布局理念，以“深圳-香港”為主軸，重點(diǎn)布局在深圳、香港及珠三角其他地區(qū)等核心城市的核心地區(qū)，開發(fā)了綠景花園、綠景新苑、綠景公館1866等一系列城市精品住宅。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，公司主要擁有寫字樓和購(gòu)物中心商業(yè)項(xiàng)目，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在綜合服務(wù)方面，主要有酒店運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)，位于福田中心商業(yè)區(qū)的綠景錦江酒店位置優(yōu)越，平均入住率超過(guò)76%;公司旗下的深圳市綠景紀(jì)元物業(yè)管理服務(wù)有限公司和深圳市綠景物業(yè)管理有限公司為集團(tuán)開發(fā)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供全面的包括保安服務(wù)、物業(yè)維護(hù)、管理配套設(shè)施在內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)。

1997年，黃康境先生通過(guò)自有資金完成向其他原始股東的收購(gòu)取得了綠景控股有限公司(“Green View”，簡(jiǎn)稱“綠景控股”)的控股權(quán)。1998年，綠景控股開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，開發(fā)了位于深圳布吉的綠景山莊項(xiàng)目，也是公司開發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)舊改項(xiàng)目。1998-2008年，綠景控股通過(guò)城市更新，在深圳完成多個(gè)深受市場(chǎng)歡迎的高端地產(chǎn)項(xiàng)目，包括“綠景山莊”、“藍(lán)灣半島”、“中城天邑”等，并在珠海開發(fā)了高端海景別墅標(biāo)桿項(xiàng)目“鳳凰山一號(hào)”。2008-2014年，綠景控股開啟集團(tuán)化、多元化、品牌化的發(fā)展之路，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，開拓了商業(yè)和酒店業(yè)務(wù)板塊。2014年，黃康境先生通過(guò)其全資控股公司綠景集團(tuán)完成對(duì)上市公司新澤控股(上市公司綠景中國(guó)的前身，2004年在香港聯(lián)交所上市)的收購(gòu)，成為上市公司的控股股東。2015年，黃先生將綠景控股股份作價(jià)137.9億港元注入到上市公司，完成絕大部分地產(chǎn)資產(chǎn)的注入，同時(shí)配售8億股份引入萬(wàn)科和平安作為基石投資者。此后，公司開啟了產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)協(xié)同并進(jìn)的格局，深耕珠三角核心城市，并向港澳等海外市場(chǎng)拓展，之后開發(fā)了首個(gè)香港住宅項(xiàng)目“流浮山項(xiàng)目”，2017年還成功并購(gòu)了首個(gè)香港商業(yè)項(xiàng)目“香港綠景NEO”，同年收購(gòu)了位于美國(guó)加利福尼亞的“Vanllee酒店”。2019年公司的發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)為智慧新城的締造者。

LP背景優(yōu)異，多次獲得產(chǎn)業(yè)資本支持。上市公司于2015年完成重大資產(chǎn)重組后，接著進(jìn)行了8億股的配售，包括分別向萬(wàn)科全資附屬公司“Wkland Investments V Limited”和平安旗下公司“深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司”各配售了3億股，向其他25名承配人配售了2億股。2015年底，平安大華匯通將所持綠景股權(quán)轉(zhuǎn)讓給Toplist Investments Limited。截至2018年末，控股股東黃康境先生持有股份占公司已發(fā)行股本的72.0%，萬(wàn)科間接持股比例為6.1%，Toplist Investments Limited(平安旗下)持股比例為6.1%，建銀國(guó)際持股比例為0.6%。

房地產(chǎn)開發(fā)與銷售是公司的核心業(yè)務(wù)，2018年公司開發(fā)業(yè)務(wù)收入約為人民幣36.6億元，同比上升73.3%，占2018年總收入的81.2%。2016年至2018年，公司在地產(chǎn)開發(fā)收入別為39.6億元、21.1億元和36.6億元，分別占營(yíng)業(yè)收入總額的86.2%、71.2%和81.2%，毛利率分別為47.0%、65.0%、57.9%，均處于業(yè)內(nèi)較高水平。截至2018年，公司繼續(xù)開發(fā)的具有潛力的項(xiàng)目包括綠景國(guó)際花城、綠景美景項(xiàng)目、綠景香港流浮山項(xiàng)目及綠景凱威項(xiàng)目。

2016年至2018年商業(yè)板塊收入分別為4.3億元、5.0億元和5.4億元;毛利率分別為85.2%、86.2%和84.3%，遠(yuǎn)高于其他兩大板塊的毛利率。截至 2018年末，公司投資物業(yè)租金收入約 5.4億元，其中深圳綠景NEO貢獻(xiàn)約3.4億元，佐阾貢獻(xiàn)1.51億元，其他投資物業(yè)租金收入0.52億元，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高出租率為公司帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及營(yíng)業(yè)收入。截至 2018 年，公司共持有 23 項(xiàng)投資性物業(yè)，總建筑面積約 55.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)隨著新商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，投資物業(yè)板塊收入將穩(wěn)定增加。

在綜合服務(wù)方面，2016年至2018年收入分別為2.0億元、3.6億元和3.1億元，毛利率分別為34.5%、37.7%和35.3%。酒店運(yùn)營(yíng)方面，公司在深圳和美國(guó)營(yíng)運(yùn)和管理兩家酒店，其中位于深圳的綠景錦江酒店總建筑面積為25751平方，截至2018年末日平均入住率約為75%。美國(guó)Vanllee酒店預(yù)計(jì)將于2019年翻新完工，屆時(shí)將為公司帶來(lái)穩(wěn)定的酒店經(jīng)營(yíng)收益。

1.2小而美的城市更新服務(wù)商，開發(fā)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)

公司堅(jiān)持“深耕核心城市，聚焦城市核心”的“雙核”戰(zhàn)略布局到大灣，目前九成以上項(xiàng)目在大灣區(qū)內(nèi)。公司以“深圳-香港”為主軸，重點(diǎn)布局在深圳、香港、廣州、珠海及東莞等珠三角核心城市的核心地區(qū)。2018年公司銷售主力項(xiàng)目是綠景紅樹灣壹號(hào)和綠景國(guó)際花城，其中綠景國(guó)際花城共推盤四次，貢獻(xiàn)銷售合同金額11.76億人民幣，累計(jì)交易面積為166473平方米，可售面積100萬(wàn)平方米，未來(lái)預(yù)計(jì)每年項(xiàng)目會(huì)推出約10至15億人民幣貨值。綠景紅樹灣壹號(hào)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)合同銷售 23.5 億元，銷售當(dāng)天去化率就達(dá) 70%。另外，該項(xiàng)目為現(xiàn)房銷售，剩余可推出貨值大約 76億人民幣。2014-2018年，公司銷售金額分別為3.9億元、31.5億元、8.3億元、36.2億元及35.3億元，在銷售規(guī)模上，公司不過(guò)分追求規(guī)模而更注重質(zhì)量，從中短期來(lái)看幾個(gè)城市更新項(xiàng)目將逐漸實(shí)現(xiàn)供貨，中長(zhǎng)期來(lái)看公司及大股東優(yōu)質(zhì)充沛的儲(chǔ)備為銷售的增長(zhǎng)提供保障。

公司一直以房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，擁有“NEO”和“佐阾”兩大商業(yè)地產(chǎn)品牌。公司將旗下投資開發(fā)的多數(shù)商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期持有并經(jīng)營(yíng)，公司商業(yè)板塊總建筑面積約55.8萬(wàn)平方米，我們預(yù)計(jì)2019年香港綠景NEO及深圳紅樹灣一號(hào)佐阾中心將陸續(xù)交付運(yùn)營(yíng)，為公司提供穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流。在已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)中，按面積劃分，公司的商業(yè)物業(yè)55%布局在深圳，29%布局在蘇州，化州和其他城市各占10%和6%，而從租金收入分布情況，深圳租金收入占比高達(dá)85.1%。

2 公司為大灣區(qū)舊改先鋒，白石洲項(xiàng)目將逐步放量

2.1灣區(qū)舊改經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目資源優(yōu)質(zhì)

公司在業(yè)內(nèi)被稱為“特色地產(chǎn)，舊改先鋒”，舊改項(xiàng)目主要分布在粵港澳大灣區(qū)，歷史舊改項(xiàng)目合計(jì)完成20余個(gè)，其中位于深圳的項(xiàng)目占90%，在深圳本地的口碑和辨識(shí)度很高。隨著粵港澳大灣區(qū)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，灣區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及人口數(shù)不斷增長(zhǎng)，城市更新建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，集團(tuán)在大灣區(qū)核心城市的資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨之提高，未來(lái)公司將會(huì)繼續(xù)深耕大灣區(qū)，有望進(jìn)入業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)通道，持續(xù)分享國(guó)家戰(zhàn)略紅利。公司當(dāng)前在表內(nèi)的項(xiàng)目如下所示，截至2018年12月31日，綠景中國(guó)的土地儲(chǔ)備共510萬(wàn)平方米，一共10個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益比均為100%，其中80%的土儲(chǔ)位于粵港澳大灣區(qū)。公司單個(gè)項(xiàng)目體量大，項(xiàng)目均位于核心城市的核心地帶，產(chǎn)品具備較高的溢價(jià)，同時(shí)以舊改方式拿地成本優(yōu)勢(shì)明顯，盈利能力業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

公司在2019-2024年將會(huì)持續(xù)推出多個(gè)高品質(zhì)住宅商業(yè)項(xiàng)目，包括：綠景紅樹灣壹號(hào)、綠景國(guó)際花城、綠景美景項(xiàng)目、綠景黎光項(xiàng)目、綠景香港流浮山項(xiàng)目及綠景凱威項(xiàng)目等。項(xiàng)目均地理位置優(yōu)越，面向中高端人群，將會(huì)為公司未來(lái)業(yè)績(jī)提供保障。截至2018年末，公司未結(jié)算建筑面積在化州、深圳、珠海、蘇州、廣州、香港占比分別為40.5%、30.7%、24.9%、1.7%以及1.6%和0.5%。從待售貨值金額劃分來(lái)看，珠海、深圳、化州、香港、蘇州、廣州占比分別為40.1%、30.3%、15.4%、11.4%、1.5%和1.3%。

公司專注于城市更新，在舊改方面擁有 20多年的成功經(jīng)驗(yàn)，是舊改項(xiàng)目的業(yè)務(wù)及運(yùn)營(yíng)方面的專家。值得注意的是，公司專注一手舊改，即直接跟村民和組織合作，而非通過(guò)其他居間公司收購(gòu)的二手舊改。

由于深圳土地市場(chǎng)較為特殊，新增土地有限，城市更新已逐漸成為深圳土地供應(yīng)的主要來(lái)源，公司在深圳的大部分項(xiàng)目都是通過(guò)城市更新來(lái)獲取土地的。

公司通過(guò)與控股股東聯(lián)動(dòng)合作實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，靈活擴(kuò)展土地儲(chǔ)備。模式上是由綠景集團(tuán)負(fù)責(zé)前期的資源整合工作，進(jìn)行項(xiàng)目孵化及一級(jí)開發(fā)，待條件成熟后適時(shí)將項(xiàng)目注入上市公司。在對(duì)價(jià)注入及支付方式方面，也體現(xiàn)了該模式的靈活性，根據(jù)聯(lián)交所針對(duì)關(guān)聯(lián)交易的要求對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估后，再以優(yōu)于市場(chǎng)的對(duì)價(jià)注入，公司支付對(duì)價(jià)時(shí)，主要以現(xiàn)金遞延支付的方式，等項(xiàng)目預(yù)售有現(xiàn)金流入時(shí)才逐步向控股股東支付。這種土地獲取模式對(duì)上市公司而言具有明顯的優(yōu)勢(shì)，一是公司無(wú)需為獲得土儲(chǔ)而積壓大量資金，可以減輕財(cái)務(wù)成本和現(xiàn)金流壓力;二是城市更新項(xiàng)目的不確定性體現(xiàn)在前期與政府和居民的洽談推進(jìn)，通過(guò)這種模式，一方面公司可以規(guī)避舊改項(xiàng)目前期的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，公司及大股東在深圳、珠海深耕舊改多年，前期洽談的“核心軟實(shí)力”較強(qiáng)，為公司建立起護(hù)城河;三是具有優(yōu)于“招拍掛”土地的成本優(yōu)勢(shì)，可以提升項(xiàng)目的毛利率。

大股東豐富的土地儲(chǔ)備為集團(tuán)未來(lái)的土地資源供應(yīng)及發(fā)展需求提供了保障?？毓晒蓶|在大灣區(qū)核心城市擁有土儲(chǔ)1200萬(wàn)平方米，其中，東莞有550萬(wàn)平方米，深圳有440萬(wàn)平方米，珠海有130萬(wàn)平方米，廣州有90萬(wàn)平方米。公司采用雙向擴(kuò)張的土地獲取模式，包括公開市場(chǎng)競(jìng)購(gòu)和通過(guò)城市更新的方式來(lái)獲取土地。

2.2白石洲項(xiàng)目等灣區(qū)舊改穩(wěn)步推進(jìn)，大股東資源逐步注入

深圳白石洲舊改項(xiàng)目為深圳最大的舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年下半年可達(dá)到預(yù)售。白石洲項(xiàng)目正式名稱為“沙河五村城市更新單元”，是深圳市重點(diǎn)舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目已于2014年納入深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃;2016年，綠景集團(tuán)與白石洲股份公司簽訂合作協(xié)議，后續(xù)股東大會(huì)通過(guò)了白石洲集體物業(yè)拆遷補(bǔ)償安置事宜，并于2017年達(dá)成協(xié)議。白石洲舊改項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)沙河街道沙河五村片區(qū)(即為大眾所熟悉的白石洲片區(qū))，東臨深圳傳統(tǒng)豪華區(qū)華僑城片區(qū)，西接高新技術(shù)云集的南山高新技術(shù)園，緊鄰深圳城市主軸線深南大道，處于深圳核心發(fā)展區(qū)域福田區(qū)與南山區(qū)的交接節(jié)點(diǎn)，同時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)繞著深圳灣超級(jí)總部基地、后?？偛炕?、蛇口前海自貿(mào)區(qū)、福田CBD等核心區(qū)域以及深圳主要總部基地，是深圳城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸交匯處。

白石洲可售面積約為200萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)總貨值超過(guò)2000億元。白石洲總建筑面積453.52萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積358萬(wàn)平方米，據(jù)估算，總可用于出售的面積約為200萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)超過(guò)2000億元的貨值。白石洲是配套齊全的多功能社區(qū)中心，約1/3是以小戶型為主的住宅、人才公寓及保障型住房、1/3為以服務(wù)高薪白領(lǐng)人群的公寓物業(yè)、1/3為商業(yè)辦公酒店及商業(yè)購(gòu)物。目前，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)和拆賠比例已確定，2018年12月28日已取得項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃正式批復(fù)，后續(xù)需加快完成私人物業(yè)補(bǔ)償協(xié)議簽訂、項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)及全面啟動(dòng)拆遷工作，項(xiàng)目建成后或成為深圳乃至全國(guó)核心城市范圍總建面最大的舊改項(xiàng)目。

值得一提的是，該項(xiàng)目用地上現(xiàn)為深圳市最大的城中村，存在大量違建及安全隱患問題，因此深圳市政府一直致力于進(jìn)行改造。綠景集團(tuán)跟進(jìn)白石洲項(xiàng)目近10年，協(xié)助白石洲村委完成了改造前的各項(xiàng)工作，為白石洲舊改項(xiàng)目的順利推進(jìn)做出了巨大貢獻(xiàn)，同時(shí)也幫助白石洲股份公司獲得集體物業(yè)，得到了村委及各業(yè)主的高度認(rèn)可。

珠海東大凱威科技園舊改項(xiàng)目：根據(jù)2016年11月11日的公司公告，綠景中國(guó)以21億元人民幣收購(gòu)珠海東大凱威科技園舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目的收購(gòu)方為綠景的全資附屬公司崇亞投資，賣方為境外公司Fresh Option International Limited，通過(guò)子公司(即目標(biāo)公司Apex Leader Limited)全資持有項(xiàng)目公司珠海凱威置業(yè)有限公司。珠海凱威置業(yè)主要從事物業(yè)投資，其擁有的土地及現(xiàn)有樓宇主要位于珠海東大凱威科技園，該項(xiàng)目占地面積約7.95萬(wàn)平方米，截至上述公告發(fā)布日，于其上興建的工廠樓宇及宿舍的建筑面積為12.67萬(wàn)平方米。

根據(jù)公司2018年年報(bào)，綠景凱威項(xiàng)目位于珠海市香洲區(qū)，總建筑面積約為42.14萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目定位為國(guó)際甲級(jí)寫字樓、公寓(酒店或辦公)、住宅、商業(yè)，未來(lái)將成為集團(tuán)兩年內(nèi)業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)項(xiàng)目之一。

東莞樟木頭舊改項(xiàng)目：2019年5月，公司以人民幣800萬(wàn)元收購(gòu)目標(biāo)公司(東莞市綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)100%股權(quán)，目標(biāo)公司由公司大股東間接全資控股，主要從事開發(fā)及持有位于廣東省東莞市樟木頭鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積約2萬(wàn)方，擬發(fā)展為總規(guī)劃建筑面積約6.2萬(wàn)方的購(gòu)物中心。

東莞市樟木頭鎮(zhèn)的綠景RTD新城是廣東省“三舊”改造工程的重點(diǎn)項(xiàng)目，公司擬以“佐鄰”品牌經(jīng)營(yíng)此購(gòu)物中心，綠景佐阾商業(yè)中心則是它的首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。綠景佐阾商業(yè)中心項(xiàng)目位于樟木頭樟洋社區(qū)，于2017年8月正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年8月底完成整個(gè)工程的封頂，預(yù)計(jì)將于2019年國(guó)慶節(jié)期間開業(yè)。該項(xiàng)目總投資超過(guò)6億元，購(gòu)物中心共6層，以體驗(yàn)式消費(fèi)為主導(dǎo)，配套餐飲、娛樂休閑、運(yùn)動(dòng)健身等，能夠滿足消費(fèi)者的一站式消費(fèi)需求。該商業(yè)中心建成后將成為樟木頭鎮(zhèn)的地標(biāo)性建筑。綠景RTD新城項(xiàng)目計(jì)劃總投資500億元，將用8-10年時(shí)間分期開發(fā)建設(shè)，擬連片綜合改造面積約325.6公頃。項(xiàng)目主要以“工改工”的方式建設(shè)新型工業(yè)大廈，以“工改商”的方式發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，探索產(chǎn)城融合的發(fā)展模式，將樟木頭樟洋社區(qū)打造成現(xiàn)代化的新型社區(qū)。綠景集團(tuán)將力爭(zhēng)把樟洋片區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目打造成東莞市連片改造開發(fā)的示范模板，未來(lái)東莞城市更新項(xiàng)目將以產(chǎn)業(yè)園開發(fā)為主。此次注資行動(dòng)是公司與控股股東獨(dú)特聯(lián)動(dòng)的商業(yè)模式成功實(shí)踐，未來(lái)公司也會(huì)參考同樣的方式引入控股股東所持有的優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目。

珠海綠景東橋項(xiàng)目：該項(xiàng)目早在2015年由公司大股東簽約合作，為公司在珠海的首個(gè)舊改項(xiàng)目，待項(xiàng)目進(jìn)入成熟期后半階段于2018年底注資完成。2019年7月12日，公司發(fā)布公告，珠海市綠景東橋項(xiàng)目收到珠海市香洲區(qū)城市更新局發(fā)出的《關(guān)于確認(rèn)珠海市綠景東橋投資有限公司成為東橋城中舊村更新項(xiàng)目實(shí)施主體的函》，確認(rèn)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)的城市更新項(xiàng)目已具備實(shí)施主體資格，項(xiàng)目取得突破進(jìn)展。珠海東橋項(xiàng)目位于珠海市香洲區(qū)，總占地面積約20.72萬(wàn)平米，擬定將發(fā)展成總建筑面積約79.44萬(wàn)平米住宅及商業(yè)綜合體，項(xiàng)目位于珠海市主城區(qū)南灣區(qū)，地理位置優(yōu)越。

3 盈利能力強(qiáng)，杠桿穩(wěn)定可控

2014年以來(lái)，公司資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至2018年末公司資產(chǎn)規(guī)模434億元，由于公司單個(gè)項(xiàng)目體量大及結(jié)算不均勻的原因，公司營(yíng)業(yè)收入存在一定波動(dòng)，公司2015-2017年?duì)I業(yè)收入分別為12.10億元、45.90億元、29.68億元，2018年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45億元，同比大幅增長(zhǎng)52.2%。2015-2017年公司歸母凈利潤(rùn)分別為4.18億元、8.02億元、10.35億元，2018年為12.12億元，同比增加21.02%。

2018年公司結(jié)算毛利率為59.4%，凈利率為27.3%，盈利能力凸顯。2015年以來(lái)，公司毛利率、凈利率一直維持在50%及30%左右，高水平的毛利率主要受益于以城市更新為主的拿地方式帶來(lái)的低成本優(yōu)勢(shì)。而公司期間費(fèi)用率相較高周轉(zhuǎn)房企較高，管理費(fèi)用率及財(cái)務(wù)費(fèi)用率在10-20%的區(qū)間，主要由于舊改項(xiàng)目涉及到更多的項(xiàng)目管理人員成本及較長(zhǎng)周期的財(cái)務(wù)支出。

2018年隨著拿地增多公司存貨為107.1億元，同比增長(zhǎng)68.61%，而2015-2018年，公司預(yù)收賬款余額變動(dòng)較大，主要由于公司結(jié)算節(jié)奏不均勻以及部分推盤項(xiàng)目為現(xiàn)房，存在當(dāng)年銷售當(dāng)年結(jié)算的情況，截至2018年末，公司預(yù)收賬款為22.7億元，為2019年業(yè)績(jī)的結(jié)算提供一定保障。

凈負(fù)債率較高但短期借款占比較低，整體融資成本可控。2014年-2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率及扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在60-70%左右，而2018年公司凈負(fù)債率上升較為明顯，從2017年的89.2%上升至112.5%，主要是公司凈負(fù)債規(guī)模上升所致。

而公司2018年有息負(fù)債的上升主要由于長(zhǎng)期負(fù)債的增加，2018年公司長(zhǎng)期負(fù)債較2017年增加了40億元，主要為2-5年期浮息銀行貸款增加所致。公司在手現(xiàn)金充沛，2018年由于在手現(xiàn)金的增長(zhǎng)及短期負(fù)債規(guī)模的小幅減少，現(xiàn)金對(duì)短期借款的覆蓋倍數(shù)由2017年的1.7增加至2.3，短期償債壓力穩(wěn)定。