綠城服務(wù)(02869)業(yè)務(wù)覆蓋137個(gè)城市，物業(yè)服務(wù)+咨詢服務(wù)+園區(qū)服務(wù)三位一體

本文源自“天風(fēng)證券”，作者為孫海洋和劉章明。

綠城服務(wù)：以智慧科技為手段，大型綜合服務(wù)企業(yè)

深耕物業(yè)服務(wù)20余年，業(yè)務(wù)覆蓋137個(gè)城市。綠城物業(yè)服務(wù)(02869)于1998年成立，是一家以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的大型綜合服務(wù)企業(yè)，物業(yè)類型眾多、服務(wù)區(qū)域廣泛。2016年7月在港交所掛牌上市。截至2018年12月，綠城業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)29省137個(gè)城市，服務(wù)類型涵蓋市政公建項(xiàng)目、城市綜合體、商務(wù)寫字樓、別墅等，總合同服務(wù)面積約3.6億平（在管1.7億平；儲(chǔ)備1.9億平）。

物業(yè)服務(wù)+咨詢服務(wù)+園區(qū)服務(wù)三位一體，①物業(yè)服務(wù)：傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，譬如保安保潔園藝、物業(yè)維修等；②咨詢服務(wù)：向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)，利用公司品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)滿足其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中各個(gè)主要階段的不同需求；③園區(qū)服務(wù)：基于業(yè)主的全美好生活場(chǎng)景的需求，透過(guò)多種渠道向公司在管園區(qū)的業(yè)主及住戶提供各類日常生活必需品和各種質(zhì)量生活產(chǎn)品和服務(wù)。

財(cái)務(wù)情況：2016-18年?duì)I收分別為37.2億、51.4億、67.1億元，2018年同比增長(zhǎng)30.54%；其中18年物業(yè)服務(wù)收入44.6億元（占比66.5%）；園區(qū)服務(wù)收入13.1億（占比19.5%）；咨詢服務(wù)收入9.4億（占比14%）。2016-18年毛利率分別為19.2%、18.4%、17.8%，2016-18公司凈利為2.86億、3.87億、4.83億元，2017及2018年同比增速分別為35.70%、24.73%；凈利率分別為7.7%、7.5%、7.2%。

行業(yè)馬太效應(yīng)明顯，享萬(wàn)億市場(chǎng)空間

物業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)顯著，收費(fèi)管理面積及數(shù)量快速增長(zhǎng)。物業(yè)管理服務(wù)包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)模式包括兩類：包干制或酬金制。物業(yè)管理公司可主要分為兩類，一類具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景；另一類則為獨(dú)立的第三方物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均收費(fèi)管理面積從2013年1510萬(wàn)平方米增至18年3160萬(wàn)平方米，CAGR15.92%。

多因素驅(qū)動(dòng)行業(yè)發(fā)展，市場(chǎng)空間龐大。城鎮(zhèn)化加快及人均可支配收入增加；中國(guó)商品房供應(yīng)亦增加，2000年新開(kāi)工2.96億平米，而2018年高達(dá)20.93億平米，CAGR11.48%；預(yù)計(jì)到2025年商品住宅銷售面積累計(jì)238億平方米，按照百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)（2.25元/月/平米）計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模6426億元；非住宅銷售面積累計(jì)達(dá)到37億平方米，按非住宅物業(yè)費(fèi)均值（5.92元/月/平米）計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模2628.48億元；整體市場(chǎng)規(guī)模9054億。

市場(chǎng)集中度提升，服務(wù)類型趨向多元化。根據(jù)中指院的資料，中國(guó)物業(yè)管理公司中，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)收費(fèi)管理面積的集中度由2013年16.3%上升至2017年32.4%；2018年TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.39億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.43倍，市場(chǎng)份額達(dá)11.35%，同比增長(zhǎng)0.29個(gè)百分點(diǎn)。增值服務(wù)在港股各大公司主營(yíng)收入中均占據(jù)相當(dāng)比重，其中永升非業(yè)主增值服務(wù)占19.60%，業(yè)主增值服務(wù)占18.40%，合計(jì)占38%；綠城2018年業(yè)主增值服務(wù)收入5.91億，增速45.52%，雅生活2.9億，增速高達(dá)183.67%。

行業(yè)格局分散，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，港股物業(yè)板塊漸成。目前港股物業(yè)板塊主要有碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)等企業(yè)。2018年彩生活在管面積為5.54億方，領(lǐng)先碧桂園服務(wù)1.82億方，綠城、中海、永升分別為1.7億方、1.4億方、0.4億方；綠城實(shí)際物管收入為3.15元/月/平米，永升服務(wù)為2.74元/月/平米，彩生活僅為0.23元/月/平米。利潤(rùn)方面，2018年碧桂園服務(wù)凈利9.23億，彩生活凈利4.85億、綠城4.83億、中海3.52億、永升1.01億

綠城服務(wù)：品牌與服務(wù)一流，領(lǐng)導(dǎo)智能園區(qū)建設(shè)

業(yè)務(wù)規(guī)模位列行業(yè)前茅，關(guān)聯(lián)方服務(wù)占比低。2018年在管面積1.70億平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，凈增加0.33億平方米；截止2018年底在管項(xiàng)目達(dá)1236個(gè)，覆蓋全國(guó)29省137個(gè)城市。儲(chǔ)備面積作為在管面積的主要來(lái)源年內(nèi)達(dá)到新高，為1.92億平方米。

關(guān)聯(lián)方服務(wù)占比較低。綠城服務(wù)已經(jīng)成為成熟物管服務(wù)品牌，獨(dú)立于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照在管面積以及物管收入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商劃分，綠城中國(guó)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)占比2015年為22.0%（在管面積）和25.3%（物業(yè)管理收入），并逐年下降（2014年該比重分別為25.3%、27.9%）。

服務(wù)質(zhì)量一級(jí)，品牌享譽(yù)世界。綠城服務(wù)品牌是高端物業(yè)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)先品牌。在中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的2018年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)上，綠城再次蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)第一名。

智能園區(qū)項(xiàng)目先驅(qū)者及領(lǐng)導(dǎo)者。綠城于2007年開(kāi)始進(jìn)行研究項(xiàng)目，籌備推出“智能園區(qū)”項(xiàng)目；2014年9月在部分住宅園區(qū)推出智能園區(qū)項(xiàng)目，使其成為提供智慧園區(qū)服務(wù)的先行者之一。

首次覆蓋，買入評(píng)級(jí)

綠城服務(wù)是中國(guó)具領(lǐng)先地位的幸福生活服務(wù)商，圍繞人的全生活場(chǎng)景及房產(chǎn)品的全生命周期，提供的多元化，與生活呈現(xiàn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的服務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)及咨詢服務(wù)三類業(yè)務(wù)。

我們預(yù)測(cè)綠城服務(wù)2019-2021年收入分別為92.80億、125.16億、167.93億，凈利分別為 6.4億、8.2億、11億，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.23元人民幣、0.3人民幣、0.4人民幣。參考港股教育板塊FY20年平均估值水平19xPE，考慮到綠城業(yè)務(wù)規(guī)模位列行業(yè)前茅，關(guān)聯(lián)方服務(wù)占比低；服務(wù)質(zhì)量一級(jí)，我們給予其FY20 23xPE，188億人民幣市值目標(biāo)市值，對(duì)應(yīng)217億港幣市值，7.8港幣/股。

1. 綠城服務(wù)：以智慧科技為手段的大型綜合服務(wù)企業(yè)

1.1.深耕物業(yè)服務(wù)20余年，業(yè)務(wù)覆蓋137個(gè)城市

綠城物業(yè)服務(wù)綠城有限公司于1998年成立，是一家以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的大型綜合服務(wù)企業(yè)，物業(yè)類型眾多、服務(wù)區(qū)域廣泛。2016年7月12日，綠城服務(wù)綠城有限公司在香港交易所主板正式掛牌上市交易，股票代號(hào)為2869。2018年8月，綠城服務(wù)獲納入MSCI中國(guó)指數(shù)成分股。

截至2018年12月，綠城服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)29個(gè)省、直轄市和自治區(qū)，以及137個(gè)城市，服務(wù)的物業(yè)類型涵蓋市政公建項(xiàng)目、城市綜合體、商務(wù)寫字樓、別墅、公寓、學(xué)校、足球基地和高科技產(chǎn)業(yè)園等，接管、咨詢及代管的合同數(shù)目逾2000個(gè)，總合同服務(wù)面積約3.6億平方米。

20多年來(lái)，綠城服務(wù)秉承“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的核心價(jià)值觀，為廣大業(yè)主提供充滿人文關(guān)懷的服務(wù)，得到業(yè)內(nèi)高度認(rèn)可。2018年，綠城服務(wù)品牌價(jià)值達(dá)68.68億元，并多年獲得“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)”等榮譽(yù)。

1.2. 物業(yè)服務(wù)+咨詢服務(wù)+園區(qū)服務(wù)三位一體

綠城服務(wù)是中國(guó)具領(lǐng)先地位的幸福生活服務(wù)商，圍繞人的全生活場(chǎng)景及房產(chǎn)品的全生命周期，提供的多元化，與生活呈現(xiàn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的服務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)及咨詢服務(wù)三類業(yè)務(wù)。通過(guò)為住戶提供種類廣泛的產(chǎn)品及服務(wù)組合，滿足客戶、業(yè)主及住戶不斷變化的日常及質(zhì)量生活需要，公司在眾多物業(yè)管理服務(wù)供貨商中脫穎而出。在中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的2018年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)上，綠城服務(wù)再次蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)第一名。目前公司業(yè)務(wù)主要分為三類，具體來(lái)看：

物業(yè)服務(wù)

公司提供一系列高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，統(tǒng)稱為“標(biāo)準(zhǔn)”物業(yè)管理服務(wù)，譬如保安、保潔、園藝、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務(wù)，并就該等服務(wù)向在管物業(yè)的住戶及業(yè)主或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取服務(wù)費(fèi)。截至2018年底綠城總在管合同建筑面積達(dá)1.7億平物業(yè)，涵蓋居民高端住宅、政府公共建設(shè)、商業(yè)寫字樓、城市綜合體等，覆蓋全中國(guó)29個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的137個(gè)城市。

咨詢服務(wù)

向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方物業(yè)管理公司提供咨詢服務(wù)，利用公司品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)滿足其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期中各個(gè)主要階段的不同需求。例如，公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理、建筑管理及營(yíng)銷管理咨詢服務(wù)，公司亦提供示范單位管理服務(wù)，促進(jìn)他們已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售。公司同時(shí)也就已交付物業(yè)，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司提供管理咨詢服務(wù)。

園區(qū)服務(wù)

公司基于業(yè)主的全美好生活場(chǎng)景的需求，透過(guò)多種渠道向公司在管園區(qū)的業(yè)主及住戶提供各類日常生活必需品和各種質(zhì)量生活產(chǎn)品和服務(wù)。園區(qū)服務(wù)包括園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)。隨著業(yè)主和住客為更好的生活而衍生的生活需要，綠城在創(chuàng)新和提升傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，公司將繼續(xù)運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與智慧小區(qū)入口，部署提供種類更廣的服務(wù)和產(chǎn)品來(lái)滿足客戶，用線上線下結(jié)合的方式，拓寬和加速生活服務(wù)的流量空間。

綠城服務(wù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，堅(jiān)守服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)體系的快速迭代。從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，到2007年提出的園區(qū)生活服務(wù)體系，再到 2014年提出的智慧園區(qū)服務(wù)體系，綠城服務(wù)不斷滿足業(yè)主需求，應(yīng)用完整的服務(wù)理論研究體系與最新的行業(yè)科技手段，持續(xù)豐富服務(wù)內(nèi)容、改善服務(wù)方式、提升服務(wù)品質(zhì)。2017年6月，綠城服務(wù)作為主編單位，與中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)共同編寫的智慧園區(qū)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《智慧園區(qū)建設(shè)指南》正式發(fā)布；2018年，在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委統(tǒng)籌下，主編的《中國(guó)智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系研究》出版，為正在進(jìn)行的智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提供基礎(chǔ)參考。

綠城服務(wù)不斷審視內(nèi)外部環(huán)境變化，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，制定和踐行自身發(fā)展戰(zhàn)略。從成立之初推行的第一代基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，到2007年創(chuàng)立的第二代園區(qū)生活服務(wù)體系，2014年升級(jí)推出的智慧園區(qū)服務(wù)體系是綠城服務(wù)第三代服務(wù)產(chǎn)品，是園區(qū)生活服務(wù)體系的傳承和發(fā)展。

智慧園區(qū)服務(wù)體系在園區(qū)生活服務(wù)體系的基礎(chǔ)上，通過(guò)大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立、智能設(shè)施設(shè)備的引入、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及應(yīng)用程式的推行，讓業(yè)主方便的獲取健康、文化教育、居家生活等各項(xiàng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)人與物、人與自然、人與人、人與社會(huì)的高度互通，提升業(yè)主的生活便捷度、服務(wù)參與度和居住幸福度。以幸福為基點(diǎn)，綠城服務(wù)通過(guò)智慧園區(qū)服務(wù)體系，構(gòu)建技術(shù)系統(tǒng)（云平臺(tái)）、服務(wù)系統(tǒng)（一體化服務(wù)平臺(tái)）、社交系統(tǒng)（睦鄰社）三大系統(tǒng)，讓服務(wù)更便捷、讓生活更安定、讓生命更健康、讓鄰里更和睦。

云平臺(tái)：由互聯(lián)網(wǎng)、智能設(shè)備、業(yè)主使用端、后臺(tái)管理端等組成的技術(shù)承載系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者、服務(wù)提供者、智能設(shè)備之間的互聯(lián)、物聯(lián)和智聯(lián)。

生活服務(wù)中心服務(wù)系統(tǒng)：以平臺(tái)形式整合基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、園區(qū)生活服務(wù)、微商圈與公共服務(wù)、睦鄰社交服務(wù)等資源，是健康、文化教育、居家生活三大服務(wù)系統(tǒng)的進(jìn)一步延展和豐富。

睦鄰社：以交流、互助、自治為核心，由業(yè)主主導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)配合的園區(qū)組織。

1.3. 2018年凈利4.83億元，同比增長(zhǎng)24.7%

2016-18年綠城服務(wù)營(yíng)收分別為37.22億、51.40億、67.10億元，2018年同比增長(zhǎng)30.54%；綠城服務(wù)收入來(lái)自于三個(gè)主要業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)。

其中，物業(yè)服務(wù)收入分別為26.2億、35.6億、44.6億元（占比66.5%），2018年同比增長(zhǎng)25%；園區(qū)服務(wù)收入2018年同比增長(zhǎng)46%至13.1億（占比19.5%）；咨詢服務(wù)收入2018年同比增長(zhǎng)38%至9.4億（占比14%）。

2018年物業(yè)服務(wù)占營(yíng)收66.5%，在建物業(yè)服務(wù)（隸屬管理服務(wù)）占11.7%，物業(yè)資產(chǎn)管理（隸屬園區(qū)服務(wù)）業(yè)務(wù)占10.7%，其余均不足5%，目前傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)收入仍然占據(jù)主要地位，增值服務(wù)占比相對(duì)較小。營(yíng)收按服務(wù)對(duì)象，可分為住宅和非住宅收入，其中2016-18年住宅收入占比分別為，72.3%、70.6%、70.3%，非住宅為27.7%、29.4%、29.7%，每年住宅與非住宅收入的占比保持穩(wěn)定，約為7:3。

具體來(lái)看

園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)

園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化及教育服務(wù)。物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)2018年收入7.19億元，同比增長(zhǎng)43.5%，占園區(qū)服務(wù)收入54.9%；園區(qū)空間服務(wù)：2018年收入2.29億元，同比增長(zhǎng)88.2%，占園區(qū)服務(wù)收入17.5%。

咨詢服務(wù)

在建物業(yè)服務(wù)收入達(dá)7.88億元，同比增長(zhǎng)37.5%，主要由于傳統(tǒng)案場(chǎng)服務(wù)升級(jí)為美好生活體驗(yàn)服務(wù)后，公司通過(guò)分級(jí)培訓(xùn)體系，集中認(rèn)證和直播授課等方式，站在準(zhǔn)業(yè)主的角度，不斷創(chuàng)新迭代各類服務(wù)觸點(diǎn)，為購(gòu)房客戶提供定制化的服務(wù)體驗(yàn)，從而獲得了高服務(wù)感知度和認(rèn)可度，業(yè)務(wù)得到了較快發(fā)展。

管理咨詢服務(wù)收入達(dá)1.52億元，同比增長(zhǎng)41.0%。主要由于綠聯(lián)盟服務(wù)明確聚焦質(zhì)量聯(lián)盟的定位，充分發(fā)揮公司在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)領(lǐng)域的質(zhì)量領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，且與市場(chǎng)上的同類型產(chǎn)品形成了較為明顯的差異，避免了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

另一方面，公司在原有合作模式基礎(chǔ)上，豐富技術(shù)輸出內(nèi)容，新增智能園區(qū)服務(wù)輸出、培訓(xùn)輸出、品質(zhì)認(rèn)證等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，進(jìn)一步完善了綠聯(lián)盟服務(wù)的價(jià)值鏈，形成了長(zhǎng)期、多元化、可迭加、可持續(xù)的合作模式。

按地域劃分，2018年35.7%收入來(lái)自于大杭州城市圈，29.7%來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)，14.1%來(lái)自環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，5.5%來(lái)自珠三角地區(qū)，5.7%來(lái)自于寧波，其他地區(qū)占比9.3%，近四年來(lái)各個(gè)地區(qū)收入比重基本穩(wěn)定。

2016-18營(yíng)業(yè)成本為30.06億、41.94億、55.12億元，2018年同比增長(zhǎng)31.44%；其中物業(yè)服務(wù)成本分別為23.34億、31.61億、39.52億元，園區(qū)服務(wù)成本增速較快；成本增長(zhǎng)與分業(yè)務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)相匹配，反映了增值服務(wù)投入的增加。

費(fèi)用方面，2016-18年綠城管理費(fèi)用分別為2.74億、4.15億、5.97億，管理費(fèi)率為7.39%、8.09%、8.90%，為三費(fèi)中主要部分，銷售費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)費(fèi)率不足1%。

2016-18年毛利率分別為19.20%、18.40%、17.80%，其中，物業(yè)服務(wù)毛利率分別為10.90%，11.20%、11.40%，穩(wěn)重有所上升，咨詢服務(wù)毛利率分別為35.50%、36.10%、38%，上升勢(shì)頭較為明顯，而園區(qū)服務(wù)毛利率分別為43.50%、33.50%、25.50%，近三年有明顯下滑，可見(jiàn)總體毛利率下滑主要是因?yàn)閳@區(qū)服務(wù)毛利率有較大幅度的下滑。

2018年物業(yè)服務(wù)毛利率11.4%，同比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)。2018年度綠城憑借高質(zhì)量的服務(wù)以及較強(qiáng)的市場(chǎng)化外拓能力，管理規(guī)模持續(xù)快速擴(kuò)張。雖然人工成本單價(jià)依然有所提升，但綠城通過(guò)大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和智能化設(shè)備的投入，形成了自動(dòng)化、集中化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，提高了物業(yè)管理的工作效率，在保證業(yè)主優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)體驗(yàn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了有效的成本控制。

2018年園區(qū)服務(wù)毛利率為25.5%，與2017年的33.5%相比有明顯下調(diào)，主要是由于物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)毛利率的下滑和文化教育服務(wù)的持續(xù)虧損引起。

1、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)：2018年占園區(qū)服務(wù)收入4.9%；受2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控影響，二手中介市場(chǎng)成交量普遍下降，經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)人均開(kāi)單率降低，致使該分部毛利率由2017年33.3%下降至2018年20.2%，顯著攤薄了園區(qū)服務(wù)整體毛利率。

2、文化教育服務(wù)：2018年綠城持續(xù)加大在教學(xué)點(diǎn)上投入，新開(kāi)園數(shù)量有所增加，且新開(kāi)園目前尚處于滿園率爬坡期，顯著影響整體毛利水平。同時(shí)由于消防政策收緊，辦理審批時(shí)間比預(yù)期更長(zhǎng)，導(dǎo)致部分園所開(kāi)業(yè)進(jìn)度放緩，增加一定儲(chǔ)備教師成本與場(chǎng)地成本。

此外，為自身質(zhì)量的持續(xù)提升，綠城在教育課程體系研發(fā)、教職人員人才儲(chǔ)備與培訓(xùn)體系搭建等方面持續(xù)加大投入。以上因素，導(dǎo)致文化教育服務(wù)的毛利率下降至–52.3%，顯著攤薄了園區(qū)服務(wù)整體毛利率。

2018年咨詢服務(wù)毛利率為38.0%，同比增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于聯(lián)盟服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢等管理咨詢服務(wù)營(yíng)收增幅大于在建物業(yè)服務(wù)，帶動(dòng)咨詢服務(wù)整體毛利率的上升。

2016-18公司凈利為2.86億、3.87億、4.83億元，2017及2018年同比增速分別為35.70%、24.73%；凈利率分別為7.7%、7.5%、7.2%。

2. 行業(yè)馬太效應(yīng)明顯，未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模巨大

2.1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)顯著，收費(fèi)管理面積及數(shù)量快速增長(zhǎng)

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)端于1981年，國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)管理公司于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立。此后，深圳的物業(yè)管理行業(yè)成為中國(guó)其他地區(qū)的標(biāo)桿，引領(lǐng)行業(yè)快速發(fā)展?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》于2003年正式頒布后，物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管框架日趨完善和成熟，行業(yè)確立了一個(gè)公開(kāi)公平的市場(chǎng)制度，促進(jìn)了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的顯著成長(zhǎng)。現(xiàn)今，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)于多類物業(yè)，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)及其他類型物業(yè)。

物業(yè)管理服務(wù)包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。其中，增值服務(wù)根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同，又分為非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括包干制物業(yè)管理服務(wù)和酬金制物業(yè)管理服務(wù)，提供綜合管理、秩序維護(hù)、工程維護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)和顧問(wèn)咨詢服務(wù)，案場(chǎng)服務(wù)為售樓處現(xiàn)場(chǎng)提供標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化的客服、禮賓、保潔等服務(wù)；顧問(wèn)咨詢服務(wù)則為開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的專業(yè)咨詢服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)為住戶提供的個(gè)性化專項(xiàng)服務(wù)，如家政服務(wù)、私人綠化服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)等。此外，物業(yè)服務(wù)還包括工程服務(wù)，包含設(shè)備安裝服務(wù)、維修和保養(yǎng)、設(shè)備租賃等服務(wù)。

在中國(guó)，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)模式包括兩類：包干制或酬金制。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的主流物業(yè)收費(fèi)方式為包干制，特別是對(duì)于住宅物業(yè)而言，由于該收費(fèi)方式可通過(guò)省去業(yè)主和住戶對(duì)大額支出的若干集體決策程序，從而提升效率，并激勵(lì)物業(yè)管理服務(wù)商優(yōu)化其業(yè)務(wù)，以提高盈利能力。另一方面，非住宅物業(yè)逐漸開(kāi)始采用酬金制，使業(yè)主更深入地參與其物業(yè)管理，且物業(yè)管理服務(wù)商的表現(xiàn)亦受到更加密切的監(jiān)督。

近年來(lái)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程加快和人均可支配收入持續(xù)增加，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的收費(fèi)管理面積和物業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)。根據(jù)中指院的資料，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均收費(fèi)管理面積從2013年1510萬(wàn)平方米增至2018年3160萬(wàn)平方米，CAGR15.92%。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管物業(yè)的平均數(shù)量從2013年84.8項(xiàng)增至2018年192項(xiàng)，CAGR17.76%。

根據(jù)中指院的資料，近年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的地域覆蓋范圍亦有所擴(kuò)張，2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)單位城市項(xiàng)目數(shù)量均值為6.64個(gè)，同比增加4.51%，單個(gè)城市管理面積均值128.21萬(wàn)平方米，較2017年增長(zhǎng)13.47%，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值達(dá)19.37萬(wàn)平方米，同比增速為9.00%。

物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均收入由2013年2.94億萬(wàn)元升至18年8.86億，CAGR26.1%，主要來(lái)源于收費(fèi)管理面積和在管物業(yè)數(shù)量以及地域覆蓋范圍的顯著增長(zhǎng)，住宅物業(yè)占物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的收費(fèi)管理總面積大部分，同時(shí)該等企業(yè)亦尋求在管物業(yè)類型多樣化。

物業(yè)管理公司可主要分為兩類，一類具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景，其管理面積的拓展主要受益于兄弟開(kāi)發(fā)公司的規(guī)模擴(kuò)張。另一類則為獨(dú)立的第三方物業(yè)管理公司，主要憑借其專業(yè)能力、技術(shù)創(chuàng)新、品牌口碑，以及收并購(gòu)和戰(zhàn)略化合作等方式，擴(kuò)大管理半徑，提升市場(chǎng)拓展力度，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

2.2. 多因素驅(qū)動(dòng)行業(yè)發(fā)展，享萬(wàn)億市場(chǎng)空間

城鎮(zhèn)化加快及人均可支配收入增加

近年來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入顯著提高，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)中指院的資料，中國(guó)城鎮(zhèn)化率（即一定時(shí)期內(nèi)城市人口規(guī)模變化的預(yù)期平均速率）從1997年底的31.9%增至17年底的58.5%。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)預(yù)計(jì)將隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化水平的提高而繼續(xù)提高。

根據(jù)中指院的資料，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)推動(dòng)城鎮(zhèn)人口的人均可支配收入持續(xù)增加，于2017年增至36,396元，自2009年以來(lái)的CAGR9.8%。中國(guó)消費(fèi)者對(duì)更好的生活條件和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)需求日益提升，也是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)增長(zhǎng)另一驅(qū)動(dòng)力。

商品房發(fā)展

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及人均可支配收入不斷增長(zhǎng)，中國(guó)商品房（即為出售而開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)）供應(yīng)亦增加。根據(jù)中指院的資料，于中國(guó)商品房銷售面積從2009年9.48億方增至2018年17.17億平方米，CAGR6.82%。根據(jù)中指院的資料，同期住宅商品房的建筑面積從2009年8.62億平米增至2018年14.79億平方米，CAGR6.18%。

自2000年以來(lái)，房屋新開(kāi)工面積快速上升，2000年新開(kāi)工2.96億平米，而2018年高達(dá)20.93億平米，CAGR11.48%；累積未竣工面積同樣增長(zhǎng)迅速，自2000年開(kāi)始計(jì)算,則2018年累積未竣工面積高達(dá)94.51億平米，這對(duì)于物業(yè)行業(yè)無(wú)疑起到巨大驅(qū)動(dòng)作用。

有利政策

國(guó)務(wù)院于2003年6月頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架之里程碑。其后，一系列支持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的有利政策相繼生效，包括《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（要求省級(jí)價(jià)格主管部門廢止對(duì)保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)及前期物業(yè)管理服務(wù)以外的非保障性住房的所有價(jià)格控制或指導(dǎo)政策）及《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（旨在推廣（其中包括）提供物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化作為住宅服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一部分）。該法律及政策共同開(kāi)創(chuàng)并將繼續(xù)改善扶持性及有序環(huán)境，加速行業(yè)及中國(guó)物業(yè)管理公司之發(fā)展。

根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合內(nèi)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，預(yù)計(jì)到2025年商品住宅銷售面積累計(jì)238億平方米，按照百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)（2.25元/月/平米）計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模6426億元；非住宅銷售面積累計(jì)達(dá)到37億平方米，按非住宅物業(yè)費(fèi)均值（5.92元/月/平米）計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模2628.48億元；整體市場(chǎng)規(guī)模9054.48億。

此外2018年中國(guó)社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模約9220.9億，按照10%增長(zhǎng)率計(jì)算，到2025年市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)達(dá)1.80萬(wàn)億元，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)擁有萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)容量，百?gòu)?qiáng)企業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的黃金時(shí)期。

規(guī)模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的基石，在房地產(chǎn)回歸理性，市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展的背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊抓規(guī)模為王的硬道理，不斷加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度，為企業(yè)高速成長(zhǎng)蓄能。2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值為70個(gè)，合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值1029.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.21% 。

儲(chǔ)備面積的馬太效應(yīng)凸顯，頭部企業(yè)通過(guò)承接兄弟開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目、市場(chǎng)外拓和并購(gòu)等方式，多手段組合加速擴(kuò)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2018年TOP 10 企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值10105.62萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量均值634個(gè)，分別是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的9.82倍和9.06倍。

2.3. 市場(chǎng)集中度提升，服務(wù)類型趨向多元化

市場(chǎng)集中度提高

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散而競(jìng)爭(zhēng)激烈。大盤物業(yè)管理公司透過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)及并購(gòu)中小規(guī)模的物業(yè)管理公司積極加速擴(kuò)張，以擴(kuò)充在管物業(yè)規(guī)模及實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，藉此改善市場(chǎng)地位。此后，市場(chǎng)趨于更加集中。

根據(jù)中指院的資料，中國(guó)物業(yè)管理公司中，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)收費(fèi)管理面積的集中度由2013年16.3%上升至2017年32.4%。根據(jù)中指院的資料，受益于市場(chǎng)集中度的提升，2014年至2016年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)前十名平均純利的CAGR高于物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的行業(yè)平均水平。

百?gòu)?qiáng)不同層級(jí)企業(yè)分化加劇。頭部企業(yè)紛紛亮出“群雄爭(zhēng)霸”的實(shí)力和態(tài)度，積極搶占陣地，擴(kuò)大管理版圖。2018年TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.39億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.43倍，市場(chǎng)份額達(dá)11.35%，同比增長(zhǎng)0.29個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。TOP11-30企業(yè)積極創(chuàng)新求變，成長(zhǎng)較快，管理面積均值6363.54萬(wàn)平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的1.71倍，同比增長(zhǎng)27.86%；TOP31-50企業(yè)和TOP51-100企業(yè)管理面積均值分別為2324.44萬(wàn)平方米和1260.51萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

在管物業(yè)類型及服務(wù)多元化

為應(yīng)對(duì)客戶需求不斷演變及面臨成本上升帶來(lái)的營(yíng)運(yùn)壓力增加，物業(yè)管理公司更愿意探索不同業(yè)務(wù)模式和機(jī)遇。物業(yè)管理公司不斷促進(jìn)在管非住宅物業(yè)類型的多樣化，原因是非住宅物業(yè)的利潤(rùn)率通常高于住宅物業(yè)。物業(yè)管理公司亦透過(guò)提供盈利能力較高的各種增值服務(wù)，不斷促進(jìn)收入來(lái)源多樣化。該等增值服務(wù)包括向物業(yè)開(kāi)發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供的咨詢服務(wù)，以及向業(yè)主及住戶提供的小區(qū)增值服務(wù)，如家居生活服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)、物業(yè)價(jià)值管理服務(wù)及其他多種定制專業(yè)服務(wù)。

伴隨“技術(shù)+物業(yè)”的不斷升級(jí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)主需求出發(fā)，拓寬服務(wù)范圍，豐富產(chǎn)品系列，提升服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)的同時(shí)，豐富了收入來(lái)源。2018年，業(yè)主增值服務(wù)收入占多種經(jīng)營(yíng)收入比重54.40%，其中，空間運(yùn)營(yíng)收入占業(yè)主增值服務(wù)收入比例最高，為22.33%，房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)及社區(qū)金融占比緊隨其后，分別為18.35%、13.90%及10.17%，家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)教育、家居服務(wù)和汽車服務(wù)占比分別達(dá)8.01%、5.39%、4.71%、3.81%和2.90%。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)重視對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等的非業(yè)主增值服務(wù)，在多種經(jīng)營(yíng)收入中的占比達(dá)45.60%，其中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供專業(yè)的案場(chǎng)服務(wù)，收入占非業(yè)主增值服務(wù)的比重39.21%；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借積累多年的管理經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的專業(yè)能力開(kāi)展顧問(wèn)咨詢服務(wù)，在非業(yè)主增值服務(wù)收入中的占比達(dá)29.63%；工程服務(wù)仍然是非業(yè)主服務(wù)一大領(lǐng)域，收入占比為31.16%。

業(yè)主增值服務(wù)方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在歷經(jīng)數(shù)年摸索之后，不再貪多求全，對(duì)于要重點(diǎn)拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域也更加清晰，并通過(guò)進(jìn)一步強(qiáng)化線下優(yōu)勢(shì)，收入實(shí)現(xiàn)了較好增長(zhǎng)。

2018年，雅生活服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)收入達(dá)2.90億元，同比大幅增長(zhǎng)183.67%，其中生活及綜合服務(wù)、社區(qū)資源服務(wù)收入占比較大，分別為38.90%、36.40%；

永升物業(yè)、碧桂園服務(wù)重點(diǎn)發(fā)力家居生活服務(wù)（團(tuán)購(gòu)、拎包入住等），收入分別達(dá)0.90億元、2.51億元，同比增長(zhǎng)91.53%、101.77%，分別占業(yè)主增值服務(wù)收入的45.6%、60.21%；

綠城服務(wù)業(yè)主增值服務(wù)收入占增值服務(wù)總收入比例較高，為58.23%，其中園區(qū)空間服務(wù)收入同比增長(zhǎng)88.21%，增幅較大。

增值服務(wù)在港股各大公司主營(yíng)收入中均占據(jù)相當(dāng)比重，其中永升生活服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)占比19.60%，業(yè)主增值服務(wù)占比18.40%，合計(jì)占比38%；就業(yè)主增值服務(wù)收入及增速方面，綠城服務(wù)2018年業(yè)主增值服務(wù)收入5.91億元，增速45.52%，雅生活2.9億元，增速高達(dá)183.67%。

智能住宅小區(qū)興起

隨著互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)應(yīng)用程序、云計(jì)算及其他相關(guān)技術(shù)的普及以及中國(guó)政府的鼓勵(lì)，物業(yè)管理公司不斷開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)智能化管理，旨在透過(guò)在線及線下信息及資源整合，實(shí)現(xiàn)住戶服務(wù)的數(shù)字化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化及協(xié)同化，及向業(yè)主及住戶提供一站式服務(wù)平臺(tái)。

2018年的《政府工作報(bào)告》首次提出智能概念。智能這個(gè)全新提法比互聯(lián)網(wǎng)再進(jìn)一步，以往互聯(lián)網(wǎng)關(guān)注的是用網(wǎng)絡(luò)改造和升級(jí)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，智能提出綜合利用大數(shù)據(jù)、工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等先進(jìn)的信息技術(shù)，幫助傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)出更高的能效和更強(qiáng)的活力。

在技術(shù)革新不斷深化的背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)保持對(duì)技術(shù)運(yùn)用的投入力度，2018 年 20 余家百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬(wàn)大部分企業(yè)對(duì)智能化的投入在200-500萬(wàn)元之間。雅生活服務(wù)2018 年在 IT 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)及維護(hù)方面的費(fèi)用支出為415.7萬(wàn)元，連續(xù)三年保持增長(zhǎng)；新城悅過(guò)去兩年該項(xiàng)支出共計(jì)264萬(wàn)元。

提升標(biāo)準(zhǔn)化、采用信息技術(shù)及專業(yè)人才

為提高服務(wù)質(zhì)量及降低勞動(dòng)成本，絕大部分物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)已設(shè)立自身的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)運(yùn)程序，且更頻繁地采用信息技術(shù)。該等公司亦不斷將業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)中的勞動(dòng)密集型部分外派予外包商，同時(shí)更加重視招聘和培訓(xùn)專業(yè)化和技術(shù)熟練型人員，促進(jìn)智能化管理及信息技術(shù)的實(shí)施以及推動(dòng)創(chuàng)新，以便維持其領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)人員本科以上占比10.46%，較上年提升0.61個(gè)百分點(diǎn)；大專學(xué)歷人員占比19.76%，較上年提升1.52個(gè)百分點(diǎn)；中專學(xué)歷人員占比22.53%，較上年提升0.3個(gè)百分點(diǎn)；高中以下人員占比47.25%，較上年降低2.43個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)依然呈現(xiàn)勞動(dòng)密集型特點(diǎn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)對(duì)高學(xué)歷人員有更高的需求，百?gòu)?qiáng)企業(yè)還需進(jìn)一步加大人才的引進(jìn)力度。

2.4. 行業(yè)格局分散，頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，港股物業(yè)板塊漸成

2015年業(yè)內(nèi)有逾10萬(wàn)家運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理公司，市場(chǎng)格局較為分散，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)走高，TOP 10企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)。歷經(jīng)30余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)雖已初步形成公司化運(yùn)作和品牌化管理，但總體來(lái)說(shuō)，行業(yè)發(fā)展很不平衡，集中表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)眾多、市場(chǎng)份額分散等方面，自改革開(kāi)放以來(lái)長(zhǎng)期處于激烈競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)整合階段。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散而競(jìng)爭(zhēng)激烈。2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量均值192個(gè)，較上一年新增14個(gè)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額提高至38.85%，較2017年增長(zhǎng)6.43個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度快速提升。

百?gòu)?qiáng)不同層級(jí)企業(yè)分化加劇。百?gòu)?qiáng)不同層級(jí)企業(yè)呈現(xiàn)出差異化的分布特征，規(guī)模較大企業(yè)優(yōu)勢(shì)更加凸顯，規(guī)模較小企業(yè)在各自細(xì)分領(lǐng)域力求穩(wěn)定發(fā)展。

2018年，TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.39億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.43倍，市場(chǎng)份額達(dá)11.35%，與2017年相比提高0.29個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。TOP11-30企業(yè)積極創(chuàng)新求變，成長(zhǎng)較快，管理面積均值6363.54萬(wàn)平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的1.71倍，同比增長(zhǎng)27.86%；TOP31-50企業(yè)和TOP51-100企業(yè)管理面積均值分別為2324.44萬(wàn)平方米和1260.51萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。

行業(yè)布局區(qū)域穩(wěn)定，百?gòu)?qiáng)企業(yè)充分利用城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)和人口優(yōu)勢(shì)，挖掘核心區(qū)域蘊(yùn)含的巨大物業(yè)服務(wù)需求，進(jìn)行差異化布局。2018 年百?gòu)?qiáng)企業(yè)53.12%的管理面積位于五大城市群，其中長(zhǎng)三角、成渝、珠三角、長(zhǎng)江中游和京津冀城市群的分布比例分別為18.17%、9.34%、9.06%、8.51%和8.04%。

在主抓核心城市群的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)瞄準(zhǔn)全國(guó)重點(diǎn)城市進(jìn)行布局，加大對(duì)重點(diǎn)城市的深耕力度。2018年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積前二十城市中，重慶管理面積最高，約3.49億平方米；北京、上海、濟(jì)南、武漢、成都、廣州均在1.6億平方米以上。2018年商品房銷售面積排名前二十城市與百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目布局前二十的城市吻合度較高，相同的城市共15個(gè)，表明百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借敏銳的眼光和完善的戰(zhàn)略布局，精準(zhǔn)把握供給旺盛的重點(diǎn)城市，深挖需求，提升競(jìng)爭(zhēng)力。此外，昆明、南寧、寧波、無(wú)錫、長(zhǎng)春等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)體量較大，銷售面積突出，發(fā)展空間可期，也應(yīng)成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)未來(lái)發(fā)力的重點(diǎn)區(qū)域。

目前港股物業(yè)板塊主要有碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)等企業(yè)。2018年彩生活在管面積為5.54億平方米，領(lǐng)先碧桂園服務(wù)的1.82億平米，綠城、中海、永升分別為1.7億方、1.4億方、0.4億方；綠城實(shí)際物管收入為3.15元/月/平米，永升服務(wù)為2.74元/月/平米，彩生活僅為0.23元/月/平米。

主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成方面，主要分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)及增值服務(wù)兩大部分。基礎(chǔ)服務(wù)方面，綠城服務(wù)2018年收入44.61億元占比66%，其中永升生活服務(wù)增值服務(wù)占比最大為38%，其次是綠城服務(wù)34%、碧桂園服務(wù)26%。

從毛利率看，增值服務(wù)部分的毛利率均顯著大于基礎(chǔ)服務(wù)部分，增值服務(wù)毛利率約基礎(chǔ)服務(wù)毛利率2-3倍（注下圖碧桂園服務(wù)計(jì)算增值服務(wù)為社區(qū)增值服務(wù)數(shù)值；綠城服務(wù)計(jì)算增值服務(wù)為園區(qū)增值服務(wù)數(shù)值；永升生活服務(wù)計(jì)算增值服務(wù)為社區(qū)增值服務(wù)數(shù)值）。

利潤(rùn)方面，2018年碧桂園服務(wù)凈利9.23億，彩生活凈利4.85億、綠城4.83億、中海3.52億、永升1.01億；而每平米每月凈利方面：綠城、永升、中海、碧桂園基本在0.2-0.45元以上，彩生活僅為0.073元。

3. 品牌與服務(wù)一流，領(lǐng)導(dǎo)智能園區(qū)建設(shè)

3.1. 業(yè)務(wù)規(guī)模位列行業(yè)前茅，關(guān)聯(lián)方服務(wù)占比低

2018年在管面積1.70億平方米，同比增長(zhǎng)24%

2018年在管面積1.70億平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，凈增加0.33億平方米，比2018年中期的1.51億平方米凈增加0.20億平方米。新項(xiàng)目的增加為公司帶來(lái)內(nèi)生性增長(zhǎng)動(dòng)力，也是物業(yè)服務(wù)收入及利潤(rùn)持續(xù)增加的主要來(lái)源。同時(shí)，基于市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)服務(wù)的需求，綠城也積極向存量市場(chǎng)拓展，促進(jìn)年內(nèi)在管面積的提升，從而帶來(lái)收入的增加。較大的管理物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模，有助于提升市場(chǎng)對(duì)品牌的認(rèn)知度，并對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)形成較大的壁壘，以及讓公司向較大的客戶群推廣園區(qū)增值服務(wù)。

儲(chǔ)備面積作為在管面積的主要來(lái)源年內(nèi)達(dá)到新高，為1.92億平方米，與2017年1.50億平方米相比增長(zhǎng)28.1%，凈增加0.42億平方米，這是綠城連續(xù)第五年儲(chǔ)備面積高于在管面積，為綠城的未來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了高確定性。

截止2018年底在管項(xiàng)目達(dá)1236個(gè)，覆蓋全國(guó)29省137個(gè)城市

綠城自2015年來(lái)分布地域快速擴(kuò)張，截止2018年底綠城服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)到1236個(gè)，覆蓋全國(guó)29個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的137個(gè)城市。

地域分布較廣，有助于綠城抵御市場(chǎng)整體波動(dòng)。此外，其管理物業(yè)項(xiàng)目目前（以在管合同建筑面積計(jì)）約80%位于長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及珠三角商業(yè)區(qū)，該等地區(qū)人口密集度和人均可支配收入相對(duì)中國(guó)其他大部分地區(qū)較高。

關(guān)聯(lián)方服務(wù)占比較低

綠城服務(wù)已經(jīng)成為成熟物管服務(wù)品牌，獨(dú)立于關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照在管面積以及物管收入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商劃分，綠城中國(guó)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)占比2015年為22.0%（在管面積）和25.3%（物業(yè)管理收入），并逐年下降（2014年該比重分別為25.3%、27.9%）。而公司直接向綠城中國(guó)提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生收入2015年為1.15億，僅占當(dāng)年物管服務(wù)總收入5.5%。

3.2. 服務(wù)質(zhì)量一級(jí)，品牌享譽(yù)世界

綠城服務(wù)品牌是高端物業(yè)服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)先品牌。在中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的2018年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)上，綠城再次蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)第一名。

品牌美譽(yù)帶來(lái)需求和增長(zhǎng)機(jī)會(huì)

綠城是業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先品牌，是目標(biāo)市場(chǎng)客戶聘用優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)時(shí)首選的物業(yè)管理服務(wù)供貨商之一?？蛻暨x擇綠城，不僅是因?yàn)槠淦放莆?，亦因?yàn)槠渚邆涮峁┮患?jí)質(zhì)量服務(wù)的聲譽(yù)。綠城的聲譽(yù)和品牌有助于公司的發(fā)展，使其毋須耗費(fèi)大量資源進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷就可以持續(xù)擴(kuò)張物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以及承接新委聘。

較高物業(yè)服務(wù)費(fèi)

業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的品牌以及提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的美譽(yù)，使其能夠收取相對(duì)較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在2014-15年，綠城住宅物業(yè)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別約為2.63元/月/平和2.73元/月/平；相比之下，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2014年及2015H1，進(jìn)行調(diào)研的城市住宅物業(yè)平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為2.06元/月/平和2.07元/月/平。

維持高續(xù)約率能力

綠城作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)先供貨商的美譽(yù)，使其維持較高的客戶保持率。公司一般在現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)合同屆滿前兩個(gè)月提呈重續(xù)，并在與客戶審閱合同條款后重續(xù)合同。綠城服務(wù)2013-15年，續(xù)約率（即某年續(xù)約的物業(yè)服務(wù)合同的數(shù)目，除以同年屆滿的物業(yè)服務(wù)合同的數(shù)目）分別為95.6%、98.9%及96.9%。

推廣顧問(wèn)咨詢服務(wù)

綠城作為排名第一的高端物業(yè)服務(wù)供貨商的地位有助于向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其他物業(yè)服務(wù)公司推廣顧問(wèn)咨詢服務(wù)；通過(guò)提供顧問(wèn)咨詢服務(wù)，又能進(jìn)一步強(qiáng)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)關(guān)系，有助于在爭(zhēng)取新的物業(yè)服務(wù)委聘時(shí)早著先機(jī)，盡據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

綠城以科技為底層，構(gòu)建共享中心，形成數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)、智能高效的同級(jí)管理體系，而布局于園區(qū)的智能硬件改造，以及穿透其中的物聯(lián)網(wǎng)探索，形成服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，2018年以此為硬核推出的綠聯(lián)盟業(yè)務(wù)管理面積達(dá)到1.566億平方米，咨詢服務(wù)獲得38.1%增長(zhǎng)。

3.3. 智能園區(qū)項(xiàng)目先驅(qū)者及領(lǐng)導(dǎo)者

綠城于2007年開(kāi)始進(jìn)行研究項(xiàng)目，籌備推出“智能園區(qū)”項(xiàng)目。公司是提出智能園區(qū)概念的先導(dǎo)者之一，于2007年開(kāi)創(chuàng)園區(qū)生活服務(wù)體系的意念，當(dāng)中主要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)碼科技為住戶提供更便利、高效及符合成本效益的服務(wù)。同年，綠城的努力獲得中國(guó)城市論壇肯定，榮獲“中國(guó)城市管理進(jìn)步獎(jiǎng)”，為得獎(jiǎng)?wù)咧形ㄒ坏姆钦畬?shí)體。2010年5月，綠城園區(qū)服務(wù)體系社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目順利通過(guò)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部驗(yàn)收。

2014年9月在部分住宅園區(qū)推出智能園區(qū)項(xiàng)目，令其成為提供智慧園區(qū)服務(wù)的先行者之一。智能園區(qū)項(xiàng)目中物業(yè)管理服務(wù)和園區(qū)增值服務(wù)結(jié)合在一起，通過(guò)幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用提供線下服務(wù)和體驗(yàn)。透過(guò)在管理的園區(qū)使用智慧科技，智能園區(qū)項(xiàng)目增加園區(qū)增值服務(wù)項(xiàng)目、提升了服務(wù)效率、減少對(duì)人力依賴。

2015年中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)可綠城為發(fā)展智能園區(qū)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。綠城服務(wù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指定進(jìn)入國(guó)家智慧城市專項(xiàng)試點(diǎn)計(jì)劃的19家公司當(dāng)中，物業(yè)管理行業(yè)唯一一家入選的單位。公司有六個(gè)住宅園區(qū)獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指定為智能城市試點(diǎn)單位。公司還向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部申請(qǐng)進(jìn)行草擬智能園區(qū)運(yùn)作及相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的研究項(xiàng)目，并已獲得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的批準(zhǔn)進(jìn)行該項(xiàng)目。這體現(xiàn)綠城在中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)智能園區(qū)的領(lǐng)先地位。

綠城基于業(yè)主生活及質(zhì)量需求，有步驟地推出幸福系列產(chǎn)品，包括大米、季節(jié)性水果、生鮮食品，以及以傳統(tǒng)節(jié)日為導(dǎo)向的節(jié)日性產(chǎn)品，并逐步延伸、拓寬服務(wù)對(duì)象，以及服務(wù)方式，從園區(qū)內(nèi)的業(yè)主，到企業(yè)，再到非在管園區(qū)的住戶，從線下直購(gòu)，到幸福綠城app的推行，再到布局新零售門店、綠閃電配送體系，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)體驗(yàn)，維持及提高業(yè)主及客戶的粘性，從而持續(xù)提升客戶滿意度。

2018年綠城也與第三方平臺(tái)達(dá)成戰(zhàn)略合作，如龍湖千丁等，后續(xù)還將陸續(xù)有不少優(yōu)質(zhì)合作伙伴的加盟，以此提高園區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)平臺(tái)的輸出能力，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)。

綠城服務(wù)目標(biāo)是成為領(lǐng)先的幸福生活運(yùn)營(yíng)商。致力為住戶營(yíng)造住宅質(zhì)量生活，不僅提供多種舒適便利的日常服務(wù)，如保安及保養(yǎng)服務(wù)，而且還提供多種關(guān)注所有園區(qū)住戶的健康及福祉的質(zhì)量生活產(chǎn)品及服務(wù)，如家政、預(yù)訂出游及現(xiàn)場(chǎng)健康專員服務(wù)。

3.3.1 專注高端住宅物業(yè)

綠城計(jì)劃繼續(xù)專注于人口密度和消費(fèi)能力相對(duì)較高的地域市場(chǎng)的高端住宅物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)，擬采取以下方式擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入：

提高現(xiàn)有地域市場(chǎng)的滲透率

在已經(jīng)進(jìn)入的地域市場(chǎng)，尤其是長(zhǎng)三角及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，綠城計(jì)劃主要通過(guò)以下手段，增加在管合同建筑面積和在管物業(yè)數(shù)量，提高滲透率：

1、借助綠城作為主要高端物業(yè)管理服務(wù)供貨商的地位，通過(guò)自然增長(zhǎng)，獲得更多提供物業(yè)管理服務(wù)委聘工作。

2、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作或組成項(xiàng)目公司，為該等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

3、以合理和公允的價(jià)格，選擇性收購(gòu)具備富有吸引力的物業(yè)服務(wù)組合的地區(qū)性物業(yè)服務(wù)公司。

4、有選擇性地與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立更多的戰(zhàn)略合作合同，以取得與該等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供顧問(wèn)咨詢服務(wù)的優(yōu)先權(quán)。

有策略地拓展至新地域市場(chǎng)。

綠城擬通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司的多數(shù)或少數(shù)股權(quán)或與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)公司或開(kāi)發(fā)商設(shè)立全資附屬公司或控股附屬公司，擴(kuò)展至新地域市場(chǎng)，如珠三角的一、二線城市。

提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)率

隨著綠城擴(kuò)大物管服務(wù)范圍，提升服務(wù)質(zhì)量，將繼續(xù)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)率，以提高利潤(rùn)率。

升級(jí)管理咨詢服務(wù)為綠城聯(lián)盟服務(wù)

綠城推出綠城聯(lián)盟計(jì)劃，以回應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方物業(yè)服務(wù)公司當(dāng)對(duì)經(jīng)優(yōu)化服務(wù)的不斷增加的需求。目前，僅在管園區(qū)的住戶合資格使用幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用以善用該項(xiàng)應(yīng)用的便利，例如在在線瀏覽和購(gòu)買公司若干園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)。倘客戶參與綠城聯(lián)盟計(jì)劃，綠城將容許其管理的園區(qū)的住戶成為幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用的注冊(cè)用戶。

3.3.2 發(fā)展智能園區(qū)項(xiàng)目，以優(yōu)化用戶體驗(yàn)、獲取更高收入

綠城計(jì)劃通過(guò)構(gòu)建集軟硬件為一體的智能園區(qū)，融園區(qū)服務(wù)、社交、電商為一體的園區(qū)平臺(tái)，最終形成業(yè)主、住戶及物業(yè)管理服務(wù)供貨商有效互動(dòng)的服務(wù)生態(tài)圈。

繼續(xù)拓展幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用用戶群及增加用戶參與程度

綠城計(jì)劃將幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用覆蓋到所有管理的住宅園區(qū)和綠城聯(lián)盟企業(yè)園區(qū)，并且增加移動(dòng)應(yīng)用的服務(wù)功能，舉辦一系列的推廣活動(dòng)以吸引更多訪問(wèn)人數(shù)，從而繼續(xù)提高幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用的注冊(cè)用戶數(shù)量及使用量。

繼續(xù)豐富園區(qū)增值的服務(wù)資源

在服務(wù)資源的整合上，綠城計(jì)劃以服務(wù)的可靠性和安全性為依據(jù)，整合服務(wù)資源，提升用戶體驗(yàn)和便利。計(jì)劃所有在管園區(qū)設(shè)立園區(qū)服務(wù)中心及金融服務(wù)中心，并持續(xù)推進(jìn)健康服務(wù)中心、文化教育中心、休閑娛樂(lè)中心的發(fā)展。將額外資源集中于利潤(rùn)較高的增值服務(wù)，例如經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房屋返租、家居裝修及配備服務(wù)、幼兒教育服務(wù)。繼續(xù)通過(guò)與提供園區(qū)增值服務(wù)并與綠城互補(bǔ)的公司締結(jié)聯(lián)盟或?qū)ζ渫顿Y，以增加服務(wù)種類。

3.3.2.1 提供專業(yè)人力資源擴(kuò)展業(yè)務(wù)

推動(dòng)員工發(fā)展

培訓(xùn)是員工所享的一項(xiàng)福利。綠城培訓(xùn)體系主要包括新員工培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、以及晉升培訓(xùn)三個(gè)方面的要求。綠城確保，在新員工入職、員工升職、以及員工更換至新崗位時(shí)都進(jìn)行專門的培訓(xùn)和培訓(xùn)后的考核。繼續(xù)向員工提供職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，安排內(nèi)部晉升，不僅有助挽留骨干員工，還可培育未來(lái)領(lǐng)袖人才。

推動(dòng)合伙人計(jì)劃

應(yīng)對(duì)快速轉(zhuǎn)變的客戶需求，綠城計(jì)劃成立合伙人計(jì)劃，包括雇員合伙人和管理層合伙人。在綠城扁平的管理模式中，高級(jí)管理層及雇員通過(guò)參與業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃及股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，成為合伙人。透過(guò)訂立此等伙伴關(guān)系以及與公司分享利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，管理層和雇員成為企業(yè)家一份子，在工作上更為積極、創(chuàng)新和有熱誠(chéng)。

3.3.2.2 尋找戰(zhàn)略性收購(gòu)，擴(kuò)張物業(yè)服務(wù)組合以及服務(wù)種類

除了通過(guò)內(nèi)部項(xiàng)目的增長(zhǎng)擴(kuò)張業(yè)務(wù)外，綠城還計(jì)劃以合理、公允的價(jià)格，選擇性收購(gòu)或投資具備富有吸引力的物業(yè)服務(wù)組合的地區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。綠城的業(yè)內(nèi)領(lǐng)先品牌會(huì)提供有吸引力的機(jī)會(huì)，通過(guò)收購(gòu)及戰(zhàn)略性投資其他物業(yè)服務(wù)公司，擴(kuò)展合同物業(yè)服務(wù)組合進(jìn)行收購(gòu)可提供省時(shí)、有效的渠道進(jìn)入新的地域市場(chǎng)，支持公司業(yè)務(wù)多元化和發(fā)展擴(kuò)充的戰(zhàn)略。我們一般根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)尋求潛在收購(gòu)機(jī)會(huì)及投資項(xiàng)目。

綠城還可與提供園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)并與互補(bǔ)的公司進(jìn)行戰(zhàn)略性聯(lián)盟合作、投資該等公司、并可能收購(gòu)該等公司。該等合作可為公司提供向新客戶推廣品牌、擴(kuò)大服務(wù)范圍、改善信息技術(shù)及提升幸福綠城移動(dòng)應(yīng)用功能的機(jī)會(huì)。例如綠城與總部設(shè)于成都的中國(guó)網(wǎng)上租房網(wǎng)UoKo.com簽訂了有約束力的合作框架合同，以成立合營(yíng)企業(yè)，當(dāng)中綠城將會(huì)持有40%股權(quán)。訂立該合企業(yè)后，綠城利用UoKo.com在物業(yè)租賃方面的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)合營(yíng)企業(yè)租賃所管理的園區(qū)內(nèi)的空置單位，為業(yè)主將空置單位的商業(yè)價(jià)值最大化并為我們創(chuàng)造額外收入來(lái)源。

4. 盈利預(yù)測(cè)與估值

綠城服務(wù)是中國(guó)具領(lǐng)先地位的幸福生活服務(wù)商，圍繞人的全生活場(chǎng)景及房產(chǎn)品的全生命周期，提供的多元化，與生活呈現(xiàn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的服務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)及咨詢服務(wù)三類業(yè)務(wù)。

我們預(yù)測(cè)綠城服務(wù)2019-2021年收入分別為92.80億、125.16億、167.93億，凈利分別為6.4億、8.2億、11億，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.23元人民幣、0.3人民幣、0.4人民幣。參考港股教育板塊FY20年平均估值水平19xPE，考慮到綠城業(yè)務(wù)規(guī)模位列行業(yè)前茅，關(guān)聯(lián)方服務(wù)占比低；服務(wù)質(zhì)量一級(jí)，品牌享譽(yù)世界，我們給予其20%估值溢價(jià)，對(duì)應(yīng)FY20位23xPE，188億人民幣市值，217億港幣市值，7.8港幣/股。