TOP20房企“攪局者”：中梁控股(02772)要做千億房企的“優(yōu)等生”

如果不出意外，中梁控股(02772)將于7月在港交所正式掛牌，成為中國房地產(chǎn)20強(qiáng)中最后一家上市的企業(yè)。

6月26日，中梁控股正式通過港交所聆訊，在當(dāng)日于香港港麗酒店舉行的全球發(fā)售發(fā)布會(huì)上，中梁控股創(chuàng)始人兼董事長楊劍將三年來沖擊IPO的感想噴薄而出，他說：“我們對上市很有信心?！?/p>

這家創(chuàng)建于1993年的房地產(chǎn)企業(yè)，是中國房地產(chǎn)業(yè)增長速度最快的房企之一。自2017年向港交所遞表以來，其連續(xù)三年獲得中國房地產(chǎn)成長性十強(qiáng)企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，中梁營業(yè)收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年復(fù)合增長率高達(dá)221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年復(fù)合增長率超過70%。

取用的獨(dú)特的阿米巴生態(tài)經(jīng)營體系、精耕三四線城市，依靠著快周轉(zhuǎn)和棚改紅利，加上標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，是中梁成就這一優(yōu)等生的秘訣。億翰智庫最新發(fā)布的《2019年1-5月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單中，中梁憑借前五月545.2億元的亮眼銷售業(yè)績，排名第20。

此前楊劍曾說過，“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)。”如今來看，一語成讖。

如果從招股數(shù)據(jù)來看，中梁將發(fā)行5.3億新股，占發(fā)行后總股本約15%，每股發(fā)行價(jià)在5.2-6.68港元之間，對于估值區(qū)間約3.5-4.5倍，對于高速成長的二線房企來說，該估值具備一定的吸引力。

從市場大環(huán)境而言，克而瑞發(fā)布6月份房企銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)好于市場預(yù)期，隨后中資、外資大行一致看內(nèi)房股后市表現(xiàn)。智通財(cái)經(jīng)APP注意到，一上市就承諾2019年高達(dá)40%的派息水平，更凸顯其打新吸引力。

三年跨千億，加碼二三線

百家爭鳴的，不僅僅是春秋戰(zhàn)國的“學(xué)術(shù)圈”，也是如今的地產(chǎn)江湖，對于房企而言，拼規(guī)模是一場持續(xù)要打的硬仗。

招股書顯示，中梁2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入302.15億，同比增長115.41%。凈利潤方面，公司2018年的凈利潤為25.26億，接近于2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率水平持續(xù)改善。

截至2019年3月31日，中梁已于五大戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)區(qū)中23個(gè)省份及直轄市的124個(gè)城市開展業(yè)務(wù)，從溫州大本營走向了全國，應(yīng)占土地儲備總量由2018年的3640萬平方米，增加至3890萬平方米。

在迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，中梁的銷售回款能力也較強(qiáng)，如中梁2018年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈額為80.37億，截至2018年末賬上現(xiàn)金及銀行結(jié)余有230.8億。

值得一提的是，盈利能力方面，中梁2018年的ROE為37.4%，該指標(biāo)作為巴菲特選股的第一認(rèn)定指標(biāo)，且其選擇的公司都是凈資產(chǎn)收益率超過20%的公司。

如果按照巴菲特的選股邏輯，2018年，中國上市房企中，共有9家企業(yè)ROE超過30%，最高值為41.05%，第二名36.98%，由此可見，中梁控股的規(guī)?；瘮U(kuò)張已迎來收成期。

作為對比，龍光地產(chǎn)(03380)2011-2018年ROE超過20%，使其股價(jià)達(dá)過往7年中成長1394%。特別是過往三年來其ROE持續(xù)上揚(yáng)，2016-2018年ROE分別 為27.2%、30.6%、31.5%，使得此三年的股價(jià)漲幅最高，該數(shù)據(jù)為865%。

回到中梁自身，2015-2018年期間，中梁精準(zhǔn)得抓住了三四線棚改和去庫存的政策及周期紅利，得以快速發(fā)展。

值得一提的是，2018年以來，中梁堅(jiān)持穩(wěn)開拓、持深耕，并持續(xù)加碼二三線城市的布局。

這也是基于目前行業(yè)或已步入小周期復(fù)蘇階段，但全局銷量的意義較過往周期或變淡，如招商證券研報(bào)表示，本輪周期三四線城市與一二線城市錯(cuò)峰更大;結(jié)構(gòu)上看，一線城市銷量已見底回升，二線城市銷量滯后于一線，或是今年銷量復(fù)蘇的最大貢獻(xiàn)者。

大和證券也認(rèn)為，內(nèi)房銷售保持良好，行業(yè)正在復(fù)蘇軌道，其中一、二線城市表現(xiàn)或更佳。

如今年開年不足兩個(gè)月，中梁就全新拓展了天津、山東濰坊、陜西西安、遼寧大連、江西南昌等全國重點(diǎn)二三線及省會(huì)城市，目前已進(jìn)入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。

尤其是長三角，仍為中梁的大本營，目前該區(qū)域土地儲備占比接近一半。光大證券指出，隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略，同時(shí)上海市提出在上海、江蘇、浙江交界處將設(shè)立長三角一體化示范區(qū)，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)布局的房企將迎來機(jī)遇。

由此可見，未來，新一線和二線城市將成為中梁投資布局的主戰(zhàn)場。

獨(dú)特的管理優(yōu)勢之阿米巴生態(tài)系統(tǒng)

公司的護(hù)城河是巴菲特提出的一種特有的投資概念，是指企業(yè)在短期內(nèi)無法被模仿和替代的競爭優(yōu)勢。

對于中梁控股而言，其引入日本“經(jīng)營之圣”稻盛和夫的阿米巴經(jīng)營管理體系，并首創(chuàng)發(fā)展了阿米巴生態(tài)經(jīng)營體系，成為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)阿米巴管理模式的典范，也是公司的護(hù)城河。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，中梁阿米巴生態(tài)經(jīng)營管理體系將大的業(yè)務(wù)集團(tuán)分成若干個(gè)小的業(yè)務(wù)組織，每個(gè)單位組織獨(dú)立核算，提倡全體員工參與經(jīng)營，享有足夠的自主權(quán)。

過去幾年，中梁快速發(fā)展壯大，與公司優(yōu)秀的持續(xù)運(yùn)作能力緊密相關(guān)，上文提到的其2018年高達(dá)37.4%的ROE，完美詮釋了一家優(yōu)秀的公司必須具備一條堅(jiān)固持久的“護(hù)城河”，保護(hù)其高投資回報(bào)率。

此外，從2019年各城市銷售情況來看，城市分化進(jìn)一步加劇，每個(gè)城市政策力度也不一樣，因此中梁要加強(qiáng)對不同城市市場窗口期預(yù)判，強(qiáng)化彈性供貨，做到有質(zhì)量增長。

而中梁的阿米巴在公司規(guī)模達(dá)到瓶頸時(shí)，可主動(dòng)進(jìn)行裂變，同時(shí)在“一城一策”的目前環(huán)境下，可解決中梁的市場溫差瓶頸，因?yàn)楦矣谑跈?quán)才能充分在一線發(fā)生變化的時(shí)候迅速應(yīng)對，果斷應(yīng)對市場因城施策。

可見這家發(fā)韌于長三角的房企“黑馬”，能如此精準(zhǔn)踩準(zhǔn)周期抓住市場輪動(dòng)、挖掘結(jié)構(gòu)機(jī)遇，與公司獨(dú)特的阿米巴生態(tài)管理系統(tǒng)密不可分，只有優(yōu)秀的管理系統(tǒng)，才得以打造高素質(zhì)的經(jīng)營人才。如今在整個(gè)行業(yè)放緩腳步的時(shí)候，中梁的阿米巴模式與“一城一策”融合得也是相當(dāng)巧妙。

降負(fù)債的成功典范

近年來新上市的房企，大多是在上市后實(shí)現(xiàn)顯著的降負(fù)債，而中梁在降負(fù)債的速度上也體現(xiàn)了其“黑馬”的一貫作風(fēng)。

2016-2018年，中梁的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別是1790.2%、339.5%、58.1%，而對比行業(yè)數(shù)據(jù)，根據(jù)國泰君安統(tǒng)計(jì)測算，2018年房企凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，達(dá)120%，遠(yuǎn)高于2014年下行期平均80%的水平。可見，中梁的降負(fù)債速度堪稱行業(yè)典范。

截止到2018年底，中梁一年內(nèi)需償還貸款總額為144.7億元，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余為230.8億元，足夠覆蓋短期內(nèi)的償債金額，所以中梁的現(xiàn)金和資金鏈還是相當(dāng)?shù)陌踩?、流?dòng)性非常高。

對于投資者擔(dān)心的融資成本，招股書顯示，2015年—2018年上半年的平均融資成本分別為13.4%、12.4%、9.9%、9%，已呈現(xiàn)不斷下降趨勢，隨著上市后，打通境內(nèi)外的債券市場以后，9.9%的利率有相當(dāng)大地壓縮空間，屆時(shí)將進(jìn)一步增厚利潤。

值得一提的是，除了成功完成降負(fù)債之外，中梁未來兩年的業(yè)績增長確定性也非常高。

截至2018年底，中梁有950億合約負(fù)債，在行業(yè)中屬于均值之上。此外，截止2019年4月30日，中梁的未交付合約銷售額高達(dá)1416億元，未來兩年收入基本明確。

綜上所述，土地儲備充足，規(guī)模擴(kuò)張態(tài)勢顯著的中梁控股，在更新后的招股書披露了2018年靚麗的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，堪稱千億房企中的優(yōu)等生，業(yè)績具備高成長性、高彈性。

上市后的中梁，能否持續(xù)獲得資本市場青睞，還得看其能否做到追求負(fù)債率、增長率、收益率“三率均衡”下的無風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模增長，持續(xù)突破發(fā)展瓶頸。