新股研報(bào) | 中梁控股(02772)：賣樓速度非常快 收入增長(zhǎng)快速

本文由“信誠(chéng)證券”供稿，作者為信誠(chéng)證券分析師陳伯豪，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

中梁控股(02772)公司簡(jiǎn)介：

- 中梁控股(02772)是中國(guó)一家快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，根植于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括浙江省、江蘇省、安徽省，在行內(nèi)被稱為“小碧桂園”，是一家近年增速非?？靸?nèi)房企業(yè)

- 招股日期︰6月27日至7月8日

- 上市日期︰7月16日

- 獨(dú)家保薦人︰建銀國(guó)際

- 收款行︰中銀香港、渣打銀行(香港)

- 發(fā)售5.3億股，90%配售，10%公開發(fā)售，另有15%超額配股權(quán)

- 每股招股價(jià)為5.2元至6.68元，集資最多35.4億元，上市開支約2.3億元

- 按每手500股，入場(chǎng)費(fèi)3373.66元

- 以上限價(jià)6.68元計(jì)算，市值約235.8億元(以2018年盈利約19.3億元人民幣計(jì)算，市盈率約10.6倍)

- 截至18年底 ，平均資產(chǎn)凈值約67.5億元人民幣

- 公開發(fā)售分為甲組(500萬(wàn)或以下申請(qǐng)人)、乙組(500萬(wàn)以上申請(qǐng)人)

業(yè)務(wù)︰

- 16至18年收入分別為人民幣29.2億元、140.2億元、302.1億元

- 16至18年毛利分別為人民幣6.16億元、28.5億元、69.1億元

- 16至18年純利分別為人民幣虧損1.68億元、5.02億元、19.3億元

- 公司解釋由于16年加速物業(yè)開發(fā)、以及營(yíng)銷活動(dòng)產(chǎn)生大量行政開支，導(dǎo)致16年錄得虧損近2億元，隨著17年下半年售樓加速，公司純利大幅增長(zhǎng)

- 16年至18年合約銷售總額分別為人民幣190億元、649億元、1015億元，19年首四個(gè)月合約銷售總額為377億元人民幣

- 16年至18年底應(yīng)占土地儲(chǔ)備分別為770萬(wàn)平方米、1900萬(wàn)平方米、3640萬(wàn)平方米，19年3月底應(yīng)占土地儲(chǔ)備為3890萬(wàn)平方米

- 公司受惠內(nèi)地叁四線城市棚改政策的推行，依靠快速拿地并隨即套現(xiàn)，近年公司收入急速增長(zhǎng)，在行內(nèi)被稱為“小碧桂園”

- 公司近四成土地儲(chǔ)備集中于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括浙江省、江蘇省、安徽省，主要集中于三四線城市，并于18年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額約為0.68%，排名由17年第33位升至第30位，公司預(yù)期將19年度純利的四成用作股息分派

- 集資所得其中60%將用于公司現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段的建筑成本；30%用于償還絕大部分的若干現(xiàn)有信託貸款；余下10%用作一般營(yíng)運(yùn)資金之用

首次公開發(fā)售前進(jìn)行融資︰

- 于18年7月，引入獨(dú)立第三方雷鴻飛先生，占上市前股權(quán)0.98%，當(dāng)時(shí)發(fā)售價(jià)約7.76港元，較中間價(jià)溢讓30.7%，禁售期為六個(gè)月

上市后主要股東架構(gòu)︰

- 主席楊劍先生及其配偶徐女士持股84.16%

- 雷先生持股0.83%

- 公眾持股15.01%

簡(jiǎn)評(píng)︰

- 中梁控股是中國(guó)一家快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，根植于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)包括浙江省、江蘇省、安徽省，在行內(nèi)被稱為“小碧桂園”，公司賣樓速度非常快，受惠近年內(nèi)地三四線城市棚改政策的推行，公司收入增長(zhǎng)快速

- 在公司高速發(fā)展的背后，當(dāng)然依靠極高的杠桿，作為高速發(fā)展的內(nèi)房股，中梁控股的負(fù)債比率偏高，今次上市集資所得其中三成用于償還絕大部分的若干現(xiàn)有信托貸款

- 以上限價(jià)6.68元計(jì)算，市值約235.8億元，以18年盈利約19.3億元人民幣計(jì)算，市盈率約10.6倍，若上限定價(jià)，估值略高于其他同業(yè)如碧桂園(02007)、融創(chuàng)中國(guó)(01918)等同業(yè)