百強(qiáng)房企6月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比上升23.4%，企業(yè)拿地向二線城市回歸

2019年6月房企為沖刺年中業(yè)績(jī)，紛紛加大推盤和營(yíng)銷力度，銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。6月，TOP100房企整體的單月操盤業(yè)績(jī)規(guī)模較5月環(huán)比上升23.4%，總量創(chuàng)今年來單月銷售規(guī)模新高，但增速不及去年同期。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，上半年TOP100累計(jì)銷售權(quán)益規(guī)模近3.9億，同比微增3.9%。整體來看，行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，在39家典型上市房企中，除去TOP3龍頭房企率先掌舵轉(zhuǎn)向提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)模增長(zhǎng)降速明顯之外。其他標(biāo)桿上市企業(yè)上半年的整體累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偃詫⒔?0%，銷售走勢(shì)明顯強(qiáng)于行業(yè)整體。從6月環(huán)比增速來看，建業(yè)(00832)、首創(chuàng)、中駿(01966)表現(xiàn)突出，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增速較高。另外，截止6月末，碧桂園(02007)、恒大(03333)、萬科(02202)、保利及融創(chuàng)(01918)5家房企全口徑累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模均已突破2000億，其中，碧桂園以3895.4億元穩(wěn)居榜首，6月單月實(shí)現(xiàn)820億元，在所有規(guī)模房企中保持絕對(duì)領(lǐng)先。

從整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，上半年的增長(zhǎng)壓力主要源于企業(yè)供貨不足，而供貨壓力主要是由去年下半年房企整體拿地力度的大幅縮減所引起的。經(jīng)過上半年房企集中拿地補(bǔ)庫存，供貨壓力有所減緩，下半年對(duì)于房企而言最大的壓力還是來自于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本身。短期來看，下半年預(yù)期市場(chǎng)將延續(xù)上半年的走勢(shì)，7、8兩月預(yù)期銷量有所下滑，房企市場(chǎng)表現(xiàn)與1、2月較為接近。而9月之后又會(huì)有一個(gè)明顯回升，特別是四季度由于供貨量的增長(zhǎng)，整體銷售有望更上一個(gè)臺(tái)階。

本月房企土地投資規(guī)模再度出現(xiàn)回調(diào)，但由于深圳、北京高價(jià)土地入市以及房企向二線回歸影響，樓板價(jià)環(huán)比上升明顯。面對(duì)調(diào)控未松，融資收緊的市場(chǎng)環(huán)境，房企土地投資力度再度下滑，2019年6月31家典型房企中超6成拿地力度低于1-5月平均水平，8成企業(yè)低于2018年平均拿地水平。典型房企本月新增總建面為3385萬平，相比上月減少22%；新增土地成交總價(jià)為1845億元，環(huán)比減少12%；樓板價(jià)方面由于房企拿地向二線回歸以及深圳、北京高價(jià)地入市的影響，相比上月上漲了13%。

祥生、中海等企業(yè)拿地力度有所增大，或是出于補(bǔ)倉需求。從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，祥生、中海本月拿地力度相比前5個(gè)月平均明顯增長(zhǎng)。祥生除了補(bǔ)倉熱銷城市諸暨之外，還在濟(jì)南、濟(jì)寧等未深入布局城市大量納儲(chǔ)；中海則延續(xù)其重點(diǎn)布局一二線的策略，本月在深圳、合肥、貴陽等城市大量納儲(chǔ)，考慮到兩家企業(yè)1-5月納儲(chǔ)力度較小，本月企業(yè)擴(kuò)大拿地或是出于常規(guī)的補(bǔ)倉需求。

從新增土地城市分布來看，本月31家典型房企的主要投資布局向二線回歸，一線城市新增建面占比3%，二線城市新增建面占比44%，三四線城市新增建面占比53%。從具體城市來看，二線城市中的重慶土地市場(chǎng)雖然在年初時(shí)短暫降溫，但是隨后快速反彈，本月再度成為房企重倉布局的熱點(diǎn)。另外二線城市中昆明本月土地成交規(guī)模較大，相比1-5月增幅明顯。市場(chǎng)起伏下房企在三四線城市的投入仍重點(diǎn)環(huán)繞長(zhǎng)三角區(qū)域進(jìn)行，其中諸暨、溫州兩市本月成交面積較大，另外值得注意的是本月是深圳年內(nèi)首次在公開市場(chǎng)推出宅地，因此成交量上漲明顯。

融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1044.18億元，環(huán)比上升46.6%，同比下降26.1%。具體的融資方式來看，境內(nèi)債權(quán)融資538.64億元，環(huán)比下降13.6%；與此同時(shí)，境外債權(quán)融資額397.5億元，環(huán)比上升436%，占比也環(huán)比上升28個(gè)百分點(diǎn)至38%，境外融資額環(huán)比雖然實(shí)現(xiàn)較大的上升，但仍低于2019年前4月境外融資額最低月份的20.0%。截至2019年上半年，95家房企融資總量7169.2億元，同比下降3.6%，一季度延續(xù)了2018年11月開始的融資回暖趨勢(shì)，融資額達(dá)到2016年以來的峰值，而二季度融資環(huán)境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達(dá)到近兩年以來的較低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

融資成本：2019年截至6月房企新增債券類【1】融資成本7.25%，較2018年全年上升0.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.34%，較于2018年全年增長(zhǎng)1.19個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，6月單月融資成本7.44%，環(huán)比上升1.19個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券融資成本8.25%，較于5月下降1.55個(gè)百分點(diǎn)，主要由5月房企發(fā)行境外債券較少，且主要為一些發(fā)行成本歷來較高的企業(yè)進(jìn)行發(fā)債，從而拉高了5月境外發(fā)債的成本，使得6月的境外發(fā)債成本下降較多。

企業(yè)表現(xiàn)：2019年6月，融資總量最高的企業(yè)為金科股份，融資總量100.3億元，主要是因?yàn)榻鹂乒煞莅l(fā)行了3億美元的票據(jù)，加上多家子公司進(jìn)行銀行貸款擔(dān)保。2019年1-6月TOP10房企融資同比增加8.47%，也是平均融資額最多的一個(gè)梯隊(duì)；前6月融資成本最高的為TOP51+的企業(yè)，達(dá)7.69%，較2018年增長(zhǎng)1.34個(gè)百分點(diǎn)，在5月份銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布文明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資的情況下，排名相對(duì)靠后的房企融資受限較大，其融資成本上升壓力也更大。

6月為了加速資金回籠以及沖刺年中業(yè)績(jī)，房企的特價(jià)房讓利幅度擴(kuò)大到8折左右。但由于限價(jià)政策等影響除特價(jià)房外整體讓利優(yōu)惠折扣維持在9折以上，僅在月末少部分非限價(jià)三四線城市的項(xiàng)目出現(xiàn)了低于9折的情況。

營(yíng)銷活動(dòng)方面，房企主要借助端午節(jié)、618等進(jìn)行節(jié)日或“造節(jié)”營(yíng)銷，其中特價(jià)房活動(dòng)增多，優(yōu)惠加大。如如富力地產(chǎn)舉辦的“618購FANG節(jié)”，在太原展開9盤聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，每日推出十套特價(jià)房，折扣大約7.8折。

由于目前的限購限價(jià)政策未松、融資偏緊，房企促銷讓利空間有限，預(yù)計(jì)未來整體營(yíng)銷力度將保持平穩(wěn)，但就目前整體環(huán)境來看，非限價(jià)三四線城市的項(xiàng)目折扣幅度會(huì)有所加大。

從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，六月房企人事格局較為平穩(wěn)緩和，整體高管變動(dòng)頻率及變動(dòng)數(shù)量均較上月相比有所降低。

6月19日消息，融信中國(guó)(03301)聘任余麗娟為集團(tuán)總裁，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)管理工作。此前余麗娟為融信中國(guó)執(zhí)行董事、集團(tuán)副總裁，在升任總裁后，將不再兼任第一事業(yè)部、第三事業(yè)部總裁。資料顯示，余麗娟于2007年9月加入融信集團(tuán)，曾擔(dān)任集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)、華東區(qū)域副總經(jīng)理及杭州區(qū)域總經(jīng)理，后升任集團(tuán)副總裁，執(zhí)行董事。

6月25日，融信集團(tuán)發(fā)布重大人事任免通知，李宏耕辭去融信集團(tuán)第二事業(yè)部總裁職務(wù)，同時(shí)，集團(tuán)助理總裁歐國(guó)飛兼任第二事業(yè)部總裁。

6月25日，時(shí)代中國(guó)控股有限公司(01233)發(fā)布公告稱，由于希望尋求個(gè)人事業(yè)發(fā)展，雷偉彬辭任時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官及公司秘書的職位，與此同時(shí)，黃永年獲委任為時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官，將負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告及投資者關(guān)系相關(guān)事宜；余詠詩獲委任為公司秘書，自2019年7月1日生效。

從本月動(dòng)態(tài)來看，政企合作和多元化業(yè)務(wù)拓展仍然是房企戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)的主方向。政企合作方面，王健林表示要再投資1100億支持四川發(fā)展，主要涉及文旅、醫(yī)院、萬達(dá)廣場(chǎng)等業(yè)務(wù)。本月房企涉足多元化業(yè)務(wù)面較為廣泛，包含文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、能源汽車、醫(yī)療健康、鄉(xiāng)村振興、物業(yè)管理多個(gè)領(lǐng)域，其中和泓服務(wù)和藍(lán)光嘉寶通過上市聆訊，但藍(lán)光嘉寶將延期上市，具體日期未知。

融創(chuàng)文旅城相繼開業(yè)，恒大1600億投資能源汽車基地。本月多元化重點(diǎn)關(guān)注的兩條消息分別來自于恒大以及融創(chuàng)重點(diǎn)培育的能源汽車以及文旅業(yè)務(wù)。經(jīng)過一系列的并購布局，目前恒大已經(jīng)具備整車生產(chǎn)能力，而此次1600億投資協(xié)議的簽署，將會(huì)助力能源汽車業(yè)務(wù)規(guī)模更上一層樓；融創(chuàng)方面隨著其融創(chuàng)文旅城的逐步開業(yè)，布局已久的文旅業(yè)務(wù)也將逐漸釋放，根據(jù)管理層的預(yù)期，未來五到十年將會(huì)達(dá)到百億利潤(rùn)規(guī)模。

藍(lán)光嘉寶、和泓服務(wù)通過上市聆訊，物管公司上市熱情不減。據(jù)港交所披露信息，藍(lán)光發(fā)展旗下的物業(yè)管理公司藍(lán)光嘉寶以及和泓集團(tuán)旗下的和泓服務(wù)均通過了港交所聆訊，其中和泓股份預(yù)期7月12日掛牌，藍(lán)光嘉寶將延遲掛牌，具體日期仍未確定。從上半年的企業(yè)動(dòng)態(tài)來看，融資上市仍然是物業(yè)管理加速發(fā)展的重要途徑之一，而下半年隨著保利物業(yè)等大型物管公司的申請(qǐng)上市，仍將保持較高熱度。