房地產(chǎn)市場6月供應(yīng)激增而成交微跌，一線環(huán)比跌21%

本文源自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號(ID:cricyjzx)。

6月恰逢房企年中業(yè)績沖刺，新增供應(yīng)環(huán)比增18%，但成交卻延續(xù)降溫趨勢，整體繼續(xù)環(huán)比微跌。各線城市市場分化：自一季度以來強勁回升、被市場各方普遍看好的一線城市成交環(huán)比銳減21%，無疑讓復(fù)蘇之路充滿波折，二、三線成交量持續(xù)下行，受此影響，超六成城市庫存環(huán)比小幅上漲，同比大部分城市都處上升通道。受三四線城市土地供應(yīng)縮減影響，6月土地成交規(guī)模明顯回落，但成交均價卻在一線城市地塊集中成交的帶動下大幅走高，環(huán)比漲18.1%，部分二線城市流拍率相也有所上升，土地投資仍謹慎。

1 供應(yīng)：環(huán)比增18%而同比持平，一線同、環(huán)比皆上升

6月，全國 29個重點城市商品住宅新增供應(yīng)2845萬平方米，環(huán)比上升18%，同比微跌2%。主要是房企年中業(yè)績沖刺、加快推盤節(jié)奏，另外部分城市陸續(xù)出臺人才政策，也給房企推貨信心。

一線城市6月供應(yīng)量254萬平方米，環(huán)比上升20%，同比微升1%。深圳一改開年以來低迷的供應(yīng)態(tài)勢，實現(xiàn)同環(huán)比齊增，增幅超五成，上海也從5月頹勢中扭轉(zhuǎn)，環(huán)比增幅近100%。而上月供應(yīng)表現(xiàn)不俗的北京、廣州本月皆有所回調(diào)。

二三線城市6月供應(yīng)量2591萬平方米，環(huán)比上升18%，同比下降3%。25個重點二三線城市中，大多數(shù)城市供應(yīng)量較上月有所提升，但仍有近半數(shù)城市低于2018年同期。橫向比較來看，各二三線城市之間的分化依舊顯著，?？凇o錫兩城實現(xiàn)了供應(yīng)的環(huán)比翻番，而華南地區(qū)的佛山、昆明、南寧以及西南地區(qū)的重慶、成都同環(huán)比齊跌。

2 成交：一線環(huán)比跌21%或生變數(shù)，二三線同、環(huán)比齊跌頹勢難改

6月，全國29個重點城市整體成交2616萬平方米，環(huán)比下跌4%，同比下跌6%，雖然超2019年月平均達13%，但仍遠低于市場預(yù)期。

一線城市成交環(huán)比下跌21%，同比上升17%?？v觀各一線城市6月成交情況，雖然環(huán)比上四城齊跌，但量上仍都高于2019年月平均水平，且同比上除廣州外其余三城皆漲幅明顯。造成這一現(xiàn)象主要原因可能是一線城市積壓的改善需求提前放量，后續(xù)支撐乏力導(dǎo)致成交開始回落，預(yù)計一線回暖之路仍充滿波折。

二三線城市總體成交2359萬平方米，同環(huán)比分別下跌8%和2%，總體延續(xù)了5月的小幅回落態(tài)勢。同比來看，半數(shù)以上城市6月成交低于2018年同期，其中6個城市跌幅超過兩成，但也不乏漲幅依舊堅挺的城市，這些城市主要集中在東南沿海，如無錫、廈門、福州。環(huán)比來看，除西安、蘇州受制于近期政策收緊成交有所回落之外，另有11城成交下行，特別是徐州，在供應(yīng)持續(xù)放量的情況下仍難掩成交的疲軟?？偟膩碚f，二三線城市出現(xiàn)短暫的成交“小陽春”之后逐漸回冷，且城市之間的分化加劇。

3 庫存：同、環(huán)比皆在上升，但八成城市消化周期仍在12個月以內(nèi)

6月，因供應(yīng)顯著放量，七成以上重點城市商品住宅供求比上升，上海、深圳、合肥、廈門等19個城市超過1，特別是徐州高達2.04，市場供過于求明顯。受此影響，超六成城市庫存環(huán)比小幅上漲，增幅均在7%以內(nèi)，但同比看大部分城市仍處上升通道，寧波、重慶、徐州回升最為顯著，同步漲幅超100%。

半數(shù)以上城市消化周期環(huán)比小幅收窄，跌幅基本都在15%以內(nèi)，同比看也是跌多漲少，福州近期市場轉(zhuǎn)暖去化明顯加快，同比跌幅高達79%。不過廈門、大連消化周期仍持續(xù)在20個月以上，庫存風險仍需警惕，但整體來看八成重點城市消化周期皆在12個月以內(nèi)，總體而言去化壓力不大。

4 成交結(jié)構(gòu)：北京高檔產(chǎn)品占比大增，深圳90-120㎡產(chǎn)品占比明顯上揚

從價格段分布來看，京、滬、深市場成交主力還是集中在中高檔及高檔段產(chǎn)品，合計占比皆在60%以上。較上月來看，三市中檔產(chǎn)品成交占比全部小幅回落，跌幅均不超過5個百分點；上海、深圳中高檔產(chǎn)品略有上升，環(huán)比分別增加7個百分點和5個百分點，深圳成交占比更是高達62%；北京中高檔及高檔產(chǎn)品占比漲跌幅顯著，其中中高檔下滑10個百分點，高檔產(chǎn)品大漲16個百分點。

從面積段分布來看，本月北京、深圳90平方米以下產(chǎn)品持續(xù)熱銷，成交占比超五成，90-120平方米產(chǎn)品仍是上海成交主力。相較上月，除深圳90-120平方米產(chǎn)品成交占比顯著下滑，環(huán)比減少12個百分點，北京90平方米以下產(chǎn)品比重回落8個百分點以外，其余城市各面積段產(chǎn)品占比變化均不大，漲跌幅均不超過5%。

5 土地：降成交規(guī)模大縮減，一線高價地集中成交帶動地價環(huán)比增18%

受近兩月成交主力三四線城市土地供應(yīng)量大幅縮減影響，6月份土地市場成交規(guī)模明顯回落；不過成交均價卻在一線城市高價地塊集中成交的帶動下繼續(xù)走高。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至本月26日，全國300城經(jīng)營性土地共計成交1850幅，環(huán)比減少43.9%，同比則下跌了38.4%；成交建筑面積總計12729萬平方米，環(huán)同比分別下降了38.9%和35.2%；成交價格方面，本月土地成交總金額為4258億元，環(huán)比下降27.8%，同比則下降了4.6%；成交單價方面，在一二線土地成交量占比大幅回升的帶動下，本月成交樓面價突破3000元/平方米，達到3345元/平方米，環(huán)比漲幅高達18.1%，同比漲幅更甚，高達47.1%。

在市場熱度方面，雖然在北京、廣州、深圳、寧波、成都等城市有高溢價地塊成交拉動下，6月份成交溢價率回漲至20%，但環(huán)比漲幅僅為0.3個百分點；同時，在拿地成本上漲、盈利空間收窄的影響下，重點城市的流拍率相也有所上升，廣州、成都、昆明等二線城市均有地塊因無人競價而流拍。

一線城市環(huán)比微降1%、二線下降20%，三四線環(huán)比降幅最為突出，高達45%；成交價格方面，一線受深圳優(yōu)質(zhì)高價地塊的影響，環(huán)比大漲72%，二線微漲4%，三四線與上月基本持平。具體來看：

一線城市本月成交258萬平方米，與上月基本持平，同比則上漲10%；受深圳大體量高價宅地成交的影響，一線城市成交金額明顯上漲，環(huán)比增加七成至536億元，同比漲幅也高達77%；成交單價方面，由于北京和深圳高價地集中出讓，導(dǎo)致一線城市本月成交樓面價比上月大漲72%，同比漲幅也高達62%。各城市中，廣州是唯一成交體量超過100萬平方米的城市，久未供地的深圳本月也有土地出讓，這是深圳在2019年首次出讓住宅用地，總出讓面積達17.03萬平方米，是深圳近年來宅地規(guī)模最大的一次土拍，最終這5幅宅地均達到最高限價，成交總價達223.84億元，配建人才房面積15.86萬平方米。

二線城市本月土地成交建筑面積共3820萬平方米，同環(huán)比分別下滑8%和20%；成交金額為1926億元，環(huán)比下跌17%，同比則增長了24%；成交單價保持相對穩(wěn)定，環(huán)比上月微漲4%，為5042元/平方米，但受去年同期較低基數(shù)的影響，同比大漲34%。具體來看，本月有7個城市的成交量超過了200萬平方米，其中昆明的成交量最大，總成交建面達510萬平方米，共計成交了50宗地，成交區(qū)域多集中在呈貢新區(qū)、西山區(qū)以及晉寧區(qū)。

三四線城市本月成交體量為8651萬平方米，環(huán)比下降45%，和去年同期相比也有43%的降幅；成交金額1796萬平方米，環(huán)比下降45%，同比降幅也高達31%，土地價格與上月基本持平，為2076元/平方米，但同比卻上漲22%。從重點關(guān)注的城市來看，本月成交量最大的是六安，成交面積高達344萬平方米，共成交了23宗地，1/3地塊的成交溢價率均超過了30%，市場熱度有明顯上升。