上半年中國(guó)房企新增貨值TOP100：碧桂園(02007)居首

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“克而瑞研究中心”。

02、各梯隊(duì)拿地態(tài)度較去年同期顯謹(jǐn)慎

1-6月，銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38-0.4之間，百?gòu)?qiáng)房企拿地維持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。對(duì)比2018年同期各梯隊(duì)的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。

分梯隊(duì)來(lái)看，第二梯隊(duì)與后50強(qiáng)房企拿地銷售比大于平均值水平，規(guī)模擴(kuò)張需求較為明顯，尤其以金地、中梁、新希望、電建地產(chǎn)等為代表。值得一提的是，拿地銷售比大于1的房企多數(shù)來(lái)自銷售排名靠后企業(yè)。

此外，拿地節(jié)奏上，1-2月整體表現(xiàn)平淡，3-4月企業(yè)積極納儲(chǔ)，二季度后期重歸理性。預(yù)計(jì)隨著資金監(jiān)管加強(qiáng)、補(bǔ)倉(cāng)需求得到滿足的情況下，下半年拿地節(jié)奏會(huì)繼續(xù)放緩。

03、中梁、藍(lán)光、合景等新增貨值排名高于銷售排名

上半年仍部分企業(yè)依然表現(xiàn)亮眼，例如綠地、富力、中梁、藍(lán)光等企業(yè)新增貨值排名遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出操盤(pán)金額排名。綠地上半年新增貨值僅次于碧桂園排第二，相較其第7的銷售排名高出5位，而中梁、藍(lán)光新增貨值均排在前二十，比銷售排名高出10名左右。

考慮到其中大部分新增土地都能夠在今年上市，尤其是對(duì)中梁、藍(lán)光等高周轉(zhuǎn)能力突出的企業(yè)而言，這部分新增土儲(chǔ)會(huì)對(duì)全年的銷售排名形成支撐，業(yè)績(jī)也有望沖進(jìn)前二十。而禹洲、中駿等新增貨值排名相對(duì)靠前的企業(yè)，在保證去化的基礎(chǔ)上，規(guī)模再上臺(tái)階問(wèn)題不大

當(dāng)然，部分規(guī)模房企如恒大、保利等上半年拿地相對(duì)低調(diào)，新增貨值排名并不高。源于有充足土儲(chǔ)做支撐，這些房企可以通過(guò)控制投資節(jié)奏來(lái)進(jìn)行戰(zhàn)略性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

04、新希望、弘陽(yáng)、大華等積極拿地?cái)U(kuò)充土儲(chǔ)

結(jié)合土儲(chǔ)去化周期來(lái)看，土儲(chǔ)相對(duì)薄弱，去化相對(duì)較快的房企納儲(chǔ)更為積極。例如弘陽(yáng)、大華、新希望等2018年土儲(chǔ)去化周期不足2.5年，但上半年拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均，其中弘陽(yáng)拿、新希望拿地銷售比均超過(guò)1，迅速拿地再通過(guò)高周轉(zhuǎn)上市不僅可以有效反映在今年業(yè)績(jī)上，加快補(bǔ)充土儲(chǔ)更是維持業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的當(dāng)務(wù)之急。

相應(yīng)的，華發(fā)、福晟等企業(yè)上半年拿地保持謹(jǐn)慎，主要是為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了主動(dòng)性戰(zhàn)略收縮。當(dāng)然企業(yè)減少拿地的底氣源自自身土儲(chǔ)十分充足，適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏并不會(huì)對(duì)自身發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊。

值得一提的是，部分企業(yè)2018年年末土儲(chǔ)貨值已經(jīng)處于低位，2019年至今新增土地并不積極，土儲(chǔ)的缺乏可能將會(huì)對(duì)企業(yè)銷售排名產(chǎn)生一定的影響，出現(xiàn)掉隊(duì)是大概率現(xiàn)象。因此，對(duì)于這些企業(yè)而言，下半年首要任務(wù)仍是找準(zhǔn)時(shí)機(jī)擴(kuò)充“糧草”。

05、回歸二線成為房企戰(zhàn)略調(diào)整重心 武漢、重慶最受青睞

從百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)能級(jí)選擇來(lái)看，調(diào)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化。上半年房企在三四線和二線新增土儲(chǔ)建面占比旗鼓相當(dāng)，這與去年三四線占比居高不下形成強(qiáng)烈對(duì)比。同去年全年相比，2019年1-6月三四線新增土儲(chǔ)建面占比下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)地，上半年二線新增土儲(chǔ)建面占比已接近50%，房企重回二線的戰(zhàn)略意圖凸顯，其實(shí)從年初大量上市房企表態(tài)2019年投資以回歸一二線為主也可見(jiàn)一斑。

從區(qū)域布局來(lái)看，中西部和長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)房企布局的重心，其中中西部新增土儲(chǔ)建面占比接近4成。城市選擇上，對(duì)比2019年上半年土地成交建面城市TOP5和百?gòu)?qiáng)投資TOP5可以看到，均聚焦中西部核心二線。相比之下，武漢、重慶和天津更受百?gòu)?qiáng)房企的青睞，雖然百?gòu)?qiáng)拿地中包含收并購(gòu)?fù)恋兀⒉挥绊懻w趨勢(shì)。此外，三四線中，溫州、佛山等環(huán)城市周邊核心三四線是房企布局的重點(diǎn)。

06、調(diào)控未松、資金收緊 下半年企業(yè)拿地或?qū)⒎啪?/strong>

縱觀上半年，企業(yè)拿地經(jīng)歷了“理性——積極——回歸理性”的小循環(huán)，但在融資環(huán)境緊張、融資成本增大、資本市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款監(jiān)管加強(qiáng)、熱點(diǎn)城市還在陸續(xù)加碼調(diào)控的宏觀背景下，企業(yè)下半年將有一段時(shí)間維持在拿地節(jié)奏放緩、態(tài)度回歸理性的狀態(tài)。

區(qū)域聚焦上，企業(yè)仍應(yīng)該關(guān)注二線城市和周邊熱點(diǎn)三四線城市，在三四線市場(chǎng)衰退勢(shì)頭未減的大前提下，下半年將仍然是企業(yè)拿地回歸二線城市窗口期。此外，在考慮到資金成本、拿地成本等因素下，企業(yè)盲目追高拿地并不可取，縱觀近幾年“地王”開(kāi)盤(pán)去化均不理想，在保證盈利空間的基礎(chǔ)上積極納儲(chǔ)才是房企穩(wěn)定發(fā)展的前提。