融資難度再升級(jí)，等待房企的究竟是怎樣的苦日子

融資再度收緊之際又遇銷(xiāo)售熱度下行，剛有解凍希望的地產(chǎn)行業(yè)要遭遇再次冰封？

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，此前關(guān)于地產(chǎn)融資收緊的信息就不斷傳出，先是5月下旬銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象，并進(jìn)一步重申房地產(chǎn)監(jiān)管政策不松動(dòng)，并加強(qiáng)對(duì)非標(biāo)的監(jiān)管；之后不久，市場(chǎng)消息爆出將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

資金端噩耗連連的情況下，近日公布出的房企上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，又潑來(lái)了一盆涼水。數(shù)據(jù)顯示，6月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額單月同比增速大幅下降8個(gè)百分點(diǎn)至增長(zhǎng)13%，其中Top10的一線龍頭房企增速回落了18個(gè)百分點(diǎn)，目前增速僅剩2%；Top11-30、Top31-50的中等規(guī)模房企增幅分別回落5、9個(gè)百分點(diǎn)至15%、34%，只有百?gòu)?qiáng)后半部分的小房企增速同比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)至16%。

再結(jié)合此前房企經(jīng)歷了2018年的資金寒冬，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還背負(fù)著高利息海外債的壓力來(lái)看，此刻房企融資的順暢，再度成為了房企能否生存下去的重要話題。

國(guó)內(nèi)債環(huán)境收緊，融資難板上釘釘

信用債融資難度明顯加大的同時(shí)，行業(yè)還債壓力還在驟增，房企多在借新債還舊債。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，6月地產(chǎn)行業(yè)信用債單月發(fā)行334.7億元，同比-25%，單月凈融資額-127.6億元，同比降幅達(dá)到了-494%；1-6月的累計(jì)信用債發(fā)行量為3540.1億元，雖然同比增長(zhǎng)31.3%，但是凈融資額僅有677.5億元，同比大幅下降37%。其中凈融資額的大幅下降，表明房企正在進(jìn)入還債高峰期。

從債券類(lèi)型來(lái)了看，除了私募債大幅放量，其余融資渠道多數(shù)都在走弱。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，1-6月公司債面額比重高達(dá)44.6%，其中同比增速高達(dá)126.2%的私募債最為搶眼，目前面額比重達(dá)到了23.8%。私募債由于是以非公開(kāi)方式發(fā)行和轉(zhuǎn)讓，因此擁有不設(shè)行政許可、對(duì)發(fā)債機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較低、可不需要提供擔(dān)保、信息披露程度要求低等優(yōu)點(diǎn)，最新6月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，私募債同比增速高達(dá)147.9%，面額比重達(dá)到了35.3%，而其他類(lèi)型的定向工具均出現(xiàn)了同比較大幅度的下滑。

當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，高信用評(píng)級(jí)的融資優(yōu)勢(shì)逐步提升，低評(píng)級(jí)企業(yè)融資只會(huì)越來(lái)越難。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，由于2019年上半年債券發(fā)行中AAA地產(chǎn)企業(yè)占比達(dá)到58%，高評(píng)級(jí)主體債券發(fā)行量的提高，使得債券發(fā)行利率略有降低，但另外一方面，1年內(nèi)的短融、超短融占比的明顯提高，也能一定程度反映低評(píng)級(jí)房企的資金需求和融資難度加大。

此外，地產(chǎn)信托增速也在顯著下降。從1-6月集合信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)集合信托增速下降較為明顯，考慮銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文的影響，三季度地產(chǎn)集合信托增速或?qū)⒗^續(xù)下滑。

由此看來(lái)，房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境緊張已經(jīng)具備一定確定性，面對(duì)越來(lái)越大的還債壓力，部分房企或許只能依靠高息海外債勉強(qiáng)度日了。

海外債惡性循環(huán)，什么時(shí)候是個(gè)頭？

在房企對(duì)海外債依賴程度提高時(shí)，海外債還款壓力還在不斷累積。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，在2017-18年國(guó)內(nèi)資金環(huán)境收緊的時(shí)候，房企大量發(fā)行海外債來(lái)維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，目前這部分債已經(jīng)漸漸迎來(lái)還款期了，數(shù)據(jù)顯示2019年全年到期房企海外債達(dá)到2130億元，相比去年增長(zhǎng)24%，2020年、2021年將繼續(xù)分別同比增長(zhǎng)29.25%、12.5%至2753億元、3097億元，到期債額繼續(xù)增加。

同時(shí)，海外債利率正在水漲船高。2019年上半年票面利率高于7%的債券占比約75%，遠(yuǎn)高于2014年以來(lái)的年份，而且今年以來(lái)，人民幣匯率在6.7~7的區(qū)間還是為近幾年高點(diǎn)，房企海外債券償還還要面臨匯率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

但面對(duì)資金壓力，多數(shù)房企仍只能選擇海外債。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2019年上半年房企海外債發(fā)行總量達(dá)到3138.9億元，同比增長(zhǎng)30%；凈融資規(guī)模1783.2億元，同比增長(zhǎng)20.4%。在海外債融資中，以再融資用途（借新還舊）的債券金額，占比已由2016年的16.9%提高到2019年上半年的49.5%。

其中優(yōu)質(zhì)龍頭房企保利、萬(wàn)科（2202）加權(quán)息票在3.8%-4.2%區(qū)間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377）加權(quán)息票為5.25%，世茂（00813）、雅居樂(lè)（03383）和新城加權(quán)息票在6%-7%區(qū)間，其余22家房企均超過(guò)7%。當(dāng)代置業(yè)（01107）加權(quán)息票高達(dá)14.28%，泛海加權(quán)息票為12%，華南城（01668）、花樣年（01777）加權(quán)息票在10.5%-12%左右。

仍有需求資金的企業(yè)，在發(fā)債利率大幅提升時(shí)仍進(jìn)行融資。如當(dāng)代置業(yè)目前的加權(quán)息票相比2018年就大幅增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)之多，富力（02777）、陽(yáng)光城和旭輝（00884）上浮在0.95到1.25個(gè)區(qū)間內(nèi)，而在最新高利率發(fā)債企業(yè)中，中國(guó)宏泰發(fā)展（06166）6月28日發(fā)債利率高達(dá)13%。

考慮到前文提及國(guó)內(nèi)房企信用債融資大概率持續(xù)收緊，以及在債券償還量繼續(xù)增長(zhǎng)的背景下，只能依賴高息海外債融資的房企，已經(jīng)進(jìn)入惡性循環(huán)的狀態(tài)，而他們期待的下次地產(chǎn)景氣度大幅回升，或許用些困難。

除開(kāi)前文提及的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下滑之外，能反應(yīng)行業(yè)景氣度的到位資金、投資資金數(shù)據(jù)也不樂(lè)觀。目前開(kāi)發(fā)到位資金增速與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的差額為負(fù)數(shù)，且呈現(xiàn)放大跡象，表明市場(chǎng)景氣度下行的同時(shí)地產(chǎn)商資金確實(shí)在趨緊。

此時(shí)地產(chǎn)行業(yè)，那些僅能依靠海外債勉強(qiáng)續(xù)命的房企，怕是有得熬了。