昔日“皮革王”卡森國際(00496)的地產掘金之路

在2005年奔赴港交所時，卡森國際(00496)曾在其招股書中放言“要成為全球最大的軟體家具產品及汽車皮革生產商”。這一年，上市公司實際控制人朱張金剛過不惑之年。令朱張金沒有想到的是，在上述豪言發(fā)出僅僅兩年后，卡森國際便不再有這種想法，而朱本人也困惑了。

卡森國際成立于2002年12月，其前身則可以往前追溯至1988年慶云華豐制革廠的創(chuàng)辦，這也可以說是上市公司涉足軟體家具及皮革制造領域的發(fā)端。1995年為建立現(xiàn)代公司制度，浙江卡森成立。2001年1月，浙江卡森轉制為股份有限公司，朱張金持有40%的股權，為其控股股東。

歷經5年發(fā)展后，浙江卡森便開始不斷拓寬業(yè)務范圍。2000年、2001年，先后開始全面生產沙發(fā)套和皮革軟體家具產品。2003年底，又開啟了在市場銷售汽車皮革的業(yè)務，客戶主要為通用汽車、大眾、福特、奧迪及馬自達。

據其招股書信息，2004年，卡森國際已成為中國最大的皮革產品及軟體家具制造商。這也意味著卡森國際從名不見經傳到中國第一，用了只不過16年的時間。在這樣的高光時刻，卡森國際的IPO之路也被朱張金提上了日程。

夢碎

2005年10月，卡森國際帶著“近30億元的營收，2.26億元的盈利”成功登陸香港交易所。上市之初，軟體家具一度成為卡森國際最大產品類別，2004年、2005年其銷售分別占營業(yè)額的71.3%和79.3%。2005年，上市公司實現(xiàn)營收35.05億元，實現(xiàn)凈利潤2.66億元，相較上一年度分別增長17.18%和17.72%。從增長率來看，只不過是微增罷了。

但是，接下來的一年，卡森國際的盈利能力就出現(xiàn)了下滑。2006年，上市公司僅實現(xiàn)凈利潤6414萬元，相較2005年下滑75.9%，而這只是下滑的開始。

早于2002年，美國就已成為卡森最大的銷售市場，當年銷往美國的貨值達5.28億元，在總營業(yè)額中的占比為38.1%。兩年后，這一比重已升至67.1%。2005年、2006年，美國市場貢獻的貨值分別為23.84億元、28.26億元，相應占比為68.6%、72.2%。比例持續(xù)上升，這也說明了對美國市場的愈加依賴。

對一個市場的嚴重依賴，并不是一件好事兒。2007年，美國房地產市場放緩，次級按揭貸款危機接踵而至，這直接導致了其對家具需求的減弱。該年度，除汽車皮革外，軟體家具、家具皮革銷量均出現(xiàn)全面下滑。此外，上市公司在美國市場的銷售下降27.8%。

卡森國際的暴風雨還是來了，上市兩年后便迎來了業(yè)績虧損，數值高達1.94億元。2008年，卡森國際實現(xiàn)歸屬上市公司股權持有人應占溢利為-2.74億元，虧損進一步加劇。

這也宣告了朱張金“全球最大的軟體家具產品及汽車皮革生產商”夢想的破產，他開始為上市公司謀求轉型之路。

轉型地產

2008年5月，卡森國際收購江蘇省鹽城市中心一幅占地面積約34.68萬㎡的地塊，開始進軍房地產開發(fā)。歷經7年的開發(fā)，這一地塊已被打造成為體量約77.53萬㎡的住宅和商業(yè)項目(錢江方洲)。作為卡森國際的第一個地產項目，錢江方洲2018年都還在為上市公司貢獻貨值，去年在售均價為9473元/㎡。

2009年，卡森國際進一步涉足旅游地產的開發(fā)，打造海南博鰲亞洲灣旅游度假區(qū)。該項目預計將于2023年竣工，總建筑面積為71.87萬㎡。截至2018年度末，該項目共累計出售17.41萬㎡，近年來持續(xù)為上市公司創(chuàng)造了20.21億元的銷售額。2010年、2011年，卡森國際將旅游地產業(yè)務由海南拓展至東北、西北、華東、西南等區(qū)域。

隨著項目建設的持續(xù)推進和不斷擴大的業(yè)務布局，2012年、2013年，卡森國際物業(yè)發(fā)展業(yè)務迎來了一輪爆發(fā)，其在營收中的占比分別為41%、42.7%，一度逼近上市公司第一大主營業(yè)務制造業(yè)務的數值。只是這種爆發(fā)對于當時的上市公司來說不具備可持續(xù)性，此后的兩年，制造業(yè)務在營收中的占比均在70%以上就足以說明。

2016年，卡森國際實施重大戰(zhàn)略重組，完成了皮革制造業(yè)務的出售，僅保留了原有最大產品類別軟體家具生產業(yè)務，將資源主要集中于有關物業(yè)發(fā)展和旅游度假區(qū)及配套設施營運業(yè)務。

上述戰(zhàn)略重組后，物業(yè)發(fā)展業(yè)務隨即躍居成為卡森國際第一大主營業(yè)務。需要注意的是，上市公司同時也迎來了連續(xù)兩年的業(yè)績虧損。2016年、2017年，卡森國際分別虧損3989.6萬元和2.03億元。對于后一年份大幅增加的虧損，卡森國際將其原因歸結為“物業(yè)預售數目大幅增長帶來有關銷售及分銷成本大幅上升”。

掘金柬埔寨

對于卡森國際來說，2018年確實是一值得大書特書的年份。不僅是因為過去的1年上市公司扭虧為盈，更因為其將自身定位進行了升級，擬將自身發(fā)展成為“一帶一路經濟特區(qū)專業(yè)營運商”。

2018年，卡森國際實現(xiàn)營業(yè)收入36.09億元，較之2017年增長124.71%;實現(xiàn)凈利潤4.5億元，扭轉上市公司連續(xù)兩年的虧損。扭虧主要是由于地產業(yè)務的快速發(fā)展，這點從物業(yè)發(fā)展板塊在營收中的占比升至75%也可以看出。具體表現(xiàn)為，過去的1年，單物業(yè)發(fā)展業(yè)務的毛利就增加了約6.68億元，加之銷售費用相較2017年減少0.94億元。

從各大業(yè)務來看，物業(yè)發(fā)展的銷售收入為27.08億元，較2017年的7.56億元增加約258.1%，實現(xiàn)盈利4.37億元。軟體家具的銷售收入為7.19億元，在營收中占比為20%，而該部分實現(xiàn)的盈利僅為3784萬元。且該業(yè)務對大客戶依賴嚴重，2018年前5大客戶的總銷售額占比高達69.6%。其中，第一大客戶占比38.3%。值得一提的是，這兩大業(yè)務在2018年為上市公司貢獻了95%的營收。

卡森國際在其2018年年報中披露，截至去年末，公司在國內擁有6個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)及旅游度假區(qū)項目。此外，上市公司還與柬埔寨LCH投資集團進行合作，聯(lián)手打造柬埔寨斯登豪卡森經濟特區(qū)。后者是由柬埔寨女企業(yè)家林秋好創(chuàng)立，該公司曾在2006年與日本公司聯(lián)合開發(fā)了金邊經濟特區(qū)。

公開資料顯示，斯登豪卡森經濟特區(qū)規(guī)劃建設面積約5000公頃，建成后將成為柬埔寨的大工業(yè)、重工業(yè)經濟特區(qū)。早已去年1月，卡森國際就在柬埔寨進行頻頻布局，通過控股子公司Fun Waterpark與林秋好訂立買賣協(xié)議，作價1640萬美元，收購位于柬埔寨金邊市Toulkey Village的八幅毗連地塊，以將其用作水上樂園的潛在地塊。之后的5月，上市公司再次作價1308萬美元，收購與上述地塊相鄰的約20幅地塊，以進一步完善水上樂園的開發(fā)。

據其年報透露，在旅游度假區(qū)運營方面，卡森國際將以水上樂園的開發(fā)運營為重點，把這與其在柬埔寨的頻頻收購地塊聯(lián)系起來看，后者的布局也就不難理解了。畢竟，上市公司已在國內成功打造了多個水上樂園。2017年，海南博鰲水上樂園穩(wěn)定運營。2018年，海南三亞及江蘇鹽城兩個水上樂園分別處于試運營中。

可以預見的是，斯登豪卡森經濟特區(qū)的開發(fā)將成為卡森國際的重頭戲。