越秀(00123)VS泰禾，金茂(00817)VS龍光(03380)，誰是深圳土拍的最大贏家?

6月24日，深圳5宗住宅用地集中掛牌出讓，地塊總占地面積約16.8萬平方米，總建面約69萬平方米，掛牌起始總價為154.35億元億元，最高限價223.84億元，這在寸土寸金的深圳近二十年來中堪稱絕無僅有，共吸引了全國80余家房企參與角逐。最終，5宗地塊分別被越秀地產(chǎn)(00123)、龍光地產(chǎn)(03380)、中海地產(chǎn)(00688)、電建地產(chǎn)和平安斬獲，這次土拍一時間被媒體形容為深圳史詩級土拍。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，像歷次土地出讓一樣，深圳此次土拍同樣引發(fā)了關(guān)于土地成交價格是否合理、房價是否被推高的爭議和擔(dān)憂。實(shí)際上，深圳哪一次土拍不是備受關(guān)注，并爭議不斷!

但是，在激烈火爆的表象下，我們應(yīng)該冷靜地看到，這絕對是一次成功的有市場參與、有政策調(diào)控的高水平土地拍賣，在最大可能條件下實(shí)現(xiàn)了政府樓市調(diào)控、市場供需平衡、開發(fā)商拿地補(bǔ)倉等多方市場相關(guān)者的完美平衡。

智通財(cái)經(jīng)APP要為深圳此次土拍點(diǎn)贊，以下幾個方面都可圈可點(diǎn)：

首選，政府采用“單限雙競”的競拍方式，有效防范了土地成交價格過高。

單限雙競，即限成交地價、競成交地價和租賃人才住房面積，這是短期內(nèi)的行政手段，是“局部手術(shù)”，對抑制房企非理性拿地沖動有著立竿見影的效果。這次5宗地塊均以最高限價成交，但溢價率均在45%，相對合理，無論是溢價率，還是成交價，均未突破深圳此前的土拍歷史記錄，未出現(xiàn)新地王。試想，如果政府沒有做好頂層設(shè)計(jì)，這次土地競拍何止是溢價的問題，那絕對要一飛沖天，給平穩(wěn)的深圳樓市帶來災(zāi)難性的沖擊。

其次，土地集中供應(yīng)，既有利于抑制地價虛高，又有助于大力緩解市場供需矛盾。

此次政府選擇土地集中出讓，顯然可以在一定程度上緩解“僧多粥少”的局面，起到保供應(yīng)、緩焦慮的作用。同時，這次土地出讓還規(guī)定90平方米以下普通住房占比不低于70%，粗略預(yù)計(jì)可形成6萬套左右的普通住房，而2016、2017和2018年深圳新房成交分別為40443、25820和29396套，基本相當(dāng)于近兩年深圳新房成交的總量，對緩解嚴(yán)重失衡的市場供需矛盾影響巨大。供應(yīng)缺口過大，實(shí)際上也是深圳房價多年來一直保持堅(jiān)挺的核心癥結(jié)所在，政府此次出手大方，調(diào)控發(fā)力穩(wěn)、準(zhǔn)、狠。

再次，大灣區(qū)發(fā)展紅利兌現(xiàn)，開發(fā)商集體受益，本土龍頭成最大贏家。

房地產(chǎn)市場絕對不是你輸我贏的零和博弈，土地出讓是實(shí)實(shí)在在的市場增量，讓參與者集體受益，雖然不會利益均攤。以越秀地產(chǎn)拿下的寶安尖崗山A122-0360地塊為例，折合可售樓面價約為每平方米5.6萬元，遠(yuǎn)未及泰禾此前在寶安尖崗山地塊的7.9萬的樓面價，但無論如何，這對于泰禾也算是個好消息。另一款最熱門的龍華地塊，受到多個開發(fā)商青睞，最終被龍光地產(chǎn)收入囊中，該地塊樓面價并未突破6萬元，但是相比于金茂(00817)的同區(qū)域地塊稱不上“地王”，因?yàn)?016年金茂拿下龍華地塊時被要求現(xiàn)房銷售，該地塊至今已3年仍未達(dá)可售條件，考慮到3年的資金等綜合成本，這塊地實(shí)際樓面價可能已經(jīng)站上了7萬元/平方米，但龍華新地塊的成交，對金茂而言也是絕對的利好。

目前，粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略正在全面落地，深圳是國際化創(chuàng)新型核心城市和大灣區(qū)中心城市，經(jīng)濟(jì)體量巨大，產(chǎn)業(yè)體系及基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，高端人才持續(xù)流入，但土地供應(yīng)十分稀缺，市場需求旺盛。智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，在全國百強(qiáng)房企中有近80家企業(yè)紛紛搶灘深圳，折射出開發(fā)商對深圳市場的集體看好。

當(dāng)然，這注定是一場強(qiáng)者恒強(qiáng)的對決，最大的贏家不會去賭運(yùn)氣，而是靠前瞻性的戰(zhàn)略眼光和篤定的戰(zhàn)略定力。顯然，在現(xiàn)階段，本土龍頭房企已在深圳占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，成為最大的贏家。