高ROIC上市房企不容錯(cuò)過(guò) 中海(00688)、萬(wàn)科(02202)、龍光(03380)位列第一梯隊(duì)

4月房企融資迎來(lái)小高峰。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)房企密集發(fā)布融資計(jì)劃接近1000億元，包括融創(chuàng)、恒大在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商推出了發(fā)債計(jì)劃，房企在資本市場(chǎng)上的活力顯著上升。

實(shí)際上，自春節(jié)以來(lái)房企融資已經(jīng)開(kāi)始提速。根據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，3月房企融資筆數(shù)、融資額度均創(chuàng)下近年來(lái)新高，其中40家典型上市房企完成融資共計(jì)1024.2億元，環(huán)比2月大漲85%，這也是自2017年11月以來(lái)首次突破1000億元大關(guān)。與此同時(shí)，房企融資成本也明顯下降。公開(kāi)資料顯示，房企融資成本基本告別兩位數(shù)，一些優(yōu)質(zhì)中型房企的發(fā)債利率降至6%左右。如龍光地產(chǎn)(03380)全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司作為發(fā)行人，3月19日公開(kāi)發(fā)行了15.1億元五年期公司債券，票面年利率僅為5.5%。

債券市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是衡量上市公司綜合實(shí)力的重要標(biāo)尺，通過(guò)債券人視角往往可以更好發(fā)掘出真正的優(yōu)質(zhì)公司。在債權(quán)人看來(lái)，地產(chǎn)盈利更多要看ROIC(資本回報(bào)率)，它是指投出資金與相關(guān)回報(bào)的比例，用于衡量投出資金的使用效果，反應(yīng)的一家公司主營(yíng)業(yè)務(wù)上的盈利能力和價(jià)值創(chuàng)造能力。ROIC越高，債權(quán)人的投資回報(bào)就越有保障。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，國(guó)泰君安對(duì)95家主流房企的2015-2017年三年ROIC均值進(jìn)行了專(zhuān)題研究。該研究顯示，房企三年平均ROIC中位數(shù)為5.37%，1/4分位數(shù)為8%，3/4分位數(shù)為3.50%，ROIC低于3.5%的房企盈利能力較弱。

從國(guó)泰君安發(fā)布的排名可以看出，房企ROIC值相差懸殊，10%以上的僅有14家。在上市房企中，中海、萬(wàn)科、龍光地產(chǎn)、碧桂園、世茂等位居房企ROIC前十強(qiáng)，處于盈利能力第一梯隊(duì)。其中，中海ROIC值為13.4%，萬(wàn)科為12%，龍光為11.7%。ROIC較好地兼顧房企的盈利與周轉(zhuǎn)，可拆分為利潤(rùn)率與周轉(zhuǎn)率兩個(gè)要素，第一梯隊(duì)房企在這兩項(xiàng)指標(biāo)上均表現(xiàn)出色。

國(guó)泰君安在研究報(bào)告中指出，龍光地產(chǎn)深耕粵港澳大灣區(qū)，有效的成本控制及周轉(zhuǎn)控制使得公司盈利能力強(qiáng)勁。公司堅(jiān)持全流程的成本控制， 24層以下建筑的開(kāi)發(fā)成本鎖定在每平方米2500-300元;國(guó)內(nèi)外融資渠道通暢，融資成本保持低位。同時(shí)，公司2017年存貨周轉(zhuǎn)效率達(dá)到0.49次，實(shí)現(xiàn)了資金的快速回籠。2018年公司物業(yè)銷(xiāo)售毛利率保持在35.6%的行業(yè)高位，核心利潤(rùn)率高達(dá)17.3%，位居行業(yè)前列。