ROE位居內(nèi)房股前六，你應(yīng)該讀懂的龍光地產(chǎn)（03380）穿越周期戰(zhàn)略術(shù)

年報(bào)是一家上市公司的臉，它的每一個(gè)表情都蘊(yùn)藏著氣象萬千。

在眾多房企年報(bào)中，龍光地產(chǎn)(03380)顯得特別與眾不同。

2018年是粵港澳大灣區(qū)的發(fā)端之年，也是龍光地產(chǎn)進(jìn)入劃時(shí)代的一年。在這一年里，龍光地產(chǎn)的毛利潤和凈利潤雙雙突破百億港元大關(guān)，銷售與盈利繼續(xù)保持同步高增長，大灣區(qū)土儲(chǔ)與市場領(lǐng)先優(yōu)勢愈發(fā)明顯。

在智通財(cái)經(jīng)APP看來，縱觀近幾年房企表現(xiàn)，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是資本市場，龍光地產(chǎn)都稱得上是后來者居上的成功樣本。如果說萬科率先樹立起中國房企的規(guī)模標(biāo)桿，中海打造了全國型房企的利潤標(biāo)桿，那么龍光則刷新了中國區(qū)域型房企的盈利新高度。

實(shí)力與魅力并存，千億之下卻已躋身利潤十強(qiáng)

2018年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣718億元，同比增長65.4%，超額完成全年700億元銷售目標(biāo)，并在多個(gè)區(qū)域核心城市保持領(lǐng)先地位。其中，龍光在深圳市場的成交套數(shù)和成交面積均位居全市第一位。

相對萬科、碧桂園、恒大等房企巨頭而言，龍光在體量方面不占優(yōu)勢，但若論起盈利能力，龍光則毫不遜色，甚至更勝一籌。

這里可以拿號(hào)稱本屆“利潤王”的某房企參照，2018年該房企全年銷售金額5513億元，營收4662億元，凈利潤373.9億元，核心利潤783億元，毛利率和核心利潤率分別為36.2%、 16.8%，表現(xiàn)頗為出眾。

數(shù)據(jù)來源：樂居財(cái)經(jīng)

由于內(nèi)房股凈利潤中還包含投資物業(yè)的公允價(jià)值評(píng)估收益，因此剔除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤，往往更能代表可以帶來真金白銀的現(xiàn)金流的利潤。

2018年，龍光全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣441.37億元，同比增長59.4%；毛利潤148.87億元，同比增長56.4%；凈利潤89.96億元，核心利潤76.55億元，同比增長65.7%，物業(yè)銷售毛利率和核心凈利潤率分別為35.6%、17.3%，龍光地產(chǎn)的核心凈利潤率不僅超過上述房企巨頭，且在整個(gè)上市房企中仍穩(wěn)居前列。

根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)最新發(fā)布的“2018中國內(nèi)房股歸母凈利潤50強(qiáng)”榜單，龍光以82.88億元?dú)w母凈利潤總額排名第10位，成為房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家銷售規(guī)模在千億之下但凈利潤規(guī)模卻躋身行業(yè)前十的房企。

而在2018中國內(nèi)房股核心凈利榜單中，龍光則以76.55億元核心利潤規(guī)模排名第9位，顯示出更強(qiáng)的優(yōu)勢。此外，龍光還以高達(dá)31.5%的凈資產(chǎn)收益率（ROE）在2018中國內(nèi)房股ROE50強(qiáng)中排名第6位。

要知道，龍光地產(chǎn)是以718億元銷售額、441億元營業(yè)收入，實(shí)現(xiàn)高達(dá)82.88億元的歸母凈利潤，76.55億元核心利潤，核心利潤在同等規(guī)模房企中遙遙領(lǐng)先，甚至超過對家千億級(jí)房企，在房地產(chǎn)行業(yè)中樹立了一個(gè)新標(biāo)桿。

在其他房企陷入規(guī)模擴(kuò)張無法自拔時(shí)，龍光地產(chǎn)則旗幟鮮明地提出，未來3到5年，公司要做到核心利潤規(guī)模進(jìn)入行業(yè)10強(qiáng)。

實(shí)際上，自2013年上市以來，龍光地產(chǎn)在整體上始終保持著50%以上的銷售和利潤復(fù)合增長率，規(guī)模與盈利同步高增長，成為房企高質(zhì)量發(fā)展的典型范本。

在2018年，龍光地產(chǎn)因此榮登“2018年度亞洲最佳上市公司50強(qiáng)”榜單，成功入選恒生大灣區(qū)指數(shù)首批成分股，龍光地產(chǎn)董事局主席紀(jì)海鵬還獲評(píng)“福布斯2018中國上市公司最佳CEO”，而其他三家房企CEO分別來自中國恒大、融創(chuàng)中國和萬科，可見龍光在房地產(chǎn)行業(yè)及資本市場上的不同尋常。

有所為與有所不為，穿越周期的戰(zhàn)略定力

那么，行業(yè)不禁要問：龍光從小到大，由弱到強(qiáng)，一步步成長為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企和行業(yè)盈利標(biāo)桿，他究竟做對了什么？

撥開靚麗業(yè)績背后，可以很清晰地看到，龍光地產(chǎn)的成功密碼來自于頗具前瞻的戰(zhàn)略洞察力、不慕虛名的戰(zhàn)略定力和張弛有道的戰(zhàn)略執(zhí)行力，在戰(zhàn)略上始終堅(jiān)持“有所為”和“有所不為”。套用孟子的話，那就是：“人有不為也，而后可以有為。”

首選，龍光始終專注與地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，不盲目做多元化投資。

在多元化轉(zhuǎn)型讓人眼花繚亂的行業(yè)大背景下，各大房企的產(chǎn)業(yè)布局可謂五花八門。

但萬科董事會(huì)主席郁亮表示，指望新業(yè)務(wù)賺大錢是癡心妄想，目前還是房地產(chǎn)業(yè)比較賺錢，很難找到比房地產(chǎn)更好的市場和行業(yè)。

龍光地產(chǎn)始終抵制住誘惑，把核心資源都集中于主業(yè)，沒有做跨行業(yè)的非地產(chǎn)投資，也沒有把大量資金投入到持有型物業(yè)，從而有效避免資金沉淀，可以做到輕裝前行，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出最大化和股東利益最大化。

龍光地產(chǎn)管理層對此表現(xiàn)得非常清醒：“龍光一直堅(jiān)持不要去做多元化，我們要高度投資主業(yè)，而且要去做可銷售的物業(yè)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)快、利潤高。反過來，如果去投資很多占用資金的其他產(chǎn)業(yè)，那么現(xiàn)金流就會(huì)有壓力。其他領(lǐng)域如商業(yè)、旅游長期是看好的，但短期內(nèi)資金沉淀大、效益不高，除關(guān)注高潛力的軌道物業(yè)外，其他暫時(shí)謹(jǐn)慎看待。公司要集中資金投入在盈利性最高的行業(yè)跟區(qū)域，為投資者創(chuàng)造更大的回報(bào)。”

其次，龍光戰(zhàn)略聚焦于高投入產(chǎn)出比的都市圈和區(qū)域，未進(jìn)入三四五線城市。

在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，龍光始終以粵港澳大灣區(qū)為核心進(jìn)行區(qū)域布局，扎根于中國最好的城市群。目前，龍光土儲(chǔ)總貨值約為6520億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)5356億元，占比約為82%。深圳土儲(chǔ)貨值1805億元。按照2018年招拍掛拿地按照權(quán)益地價(jià)占比計(jì)算，79%的土地又是高度集中于大灣區(qū)。公司沒有去投資缺乏市場需求的三四五線城市，現(xiàn)有項(xiàng)目都是在有人口、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)支撐的位置。

回首看去，目前中國三四線城市的房地產(chǎn)市場普遍陷入困境，很多開發(fā)商深陷其中無法抽身。在3月19日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，龍光地產(chǎn)管理層道出了其中的核心邏輯：“大灣區(qū)有全國最龐大的市場、最旺盛需求、最高的價(jià)值，也是未來盈利能力最強(qiáng)的地方，相信也是投資者回報(bào)最高的區(qū)域?！?/p>

再次，龍光堅(jiān)持跨周期戰(zhàn)略布局，逆周期低成本拿地，嚴(yán)守投資的“紀(jì)律性”。

專注的力量讓龍光具備了超乎常人的房地產(chǎn)市場認(rèn)知能力和把控能力，形成了一套體系化的跨周期識(shí)別方法論和投資的“紀(jì)律性”。龍光善于精確把握地產(chǎn)的周期性規(guī)律及發(fā)展趨勢，低買高賣，在地價(jià)低迷的時(shí)候大量擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，在2007年，龍光獨(dú)具慧眼地買入惠州龍光城項(xiàng)目，平均地價(jià)僅300元/平米，毛利率超過60%；而在2014年-2016年上半年，深圳樓價(jià)急速上升前，龍光又前瞻性地布局四個(gè)地鐵上蓋及沿線項(xiàng)目，平均毛利率40%；從2016年下半年開始，龍光避開了土地周期高點(diǎn)，以收并購和舊改方式納儲(chǔ)。這使得龍光始終保持低成本擴(kuò)充土儲(chǔ)的重要核心競爭力，如龍光在2018年獲取的東莞長安項(xiàng)目、珠海金灣、佛山平洲項(xiàng)目地價(jià)均低于周邊20-30%。目前，該公司沒有拿過高價(jià)地和受限價(jià)影響而虧損的地塊。

正像融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌所說，地買的便宜了，怎么都能賺錢。龍光在行業(yè)低谷期拿地，有效避開地價(jià)高峰，無論是之前在深圳的幾次大手筆拿地，還是2017年在香港、新加坡拿地，幾次重量級(jí)投資的時(shí)機(jī)選擇都非常好，基本處于土地市場谷底，拿地后地價(jià)都出現(xiàn)大幅上漲。從財(cái)報(bào)披露來看，2018年龍光合約銷售均價(jià)為每平方米16008元，平均土地儲(chǔ)備成本約為每平方米3900元，較2017年有所下降，平均土地成本占銷售均價(jià)僅為24%，低于行業(yè)平均水平，為未來的持續(xù)高盈利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

所謂“穩(wěn)者致遠(yuǎn)”，正是這種跨越周期的戰(zhàn)略定力，讓龍光不激進(jìn)，不跟風(fēng)，始終按照自己的戰(zhàn)略節(jié)奏穩(wěn)步快行，幾乎完美地踏準(zhǔn)了每一輪房地產(chǎn)周期，連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)高速增長。這也就很容易理解，為什么花旗、大摩、瑞銀、德銀等國際知名券商都推薦龍光地產(chǎn)為行業(yè)首選標(biāo)的。花旗指出，龍光是粵港澳大灣區(qū)的“耀眼寶石”和強(qiáng)大的資源整合者，在大灣區(qū)擁有強(qiáng)大的土儲(chǔ)貨值，未來3到5年，公司核心利潤規(guī)模有望進(jìn)入行業(yè)前十。