新股前瞻| 信基沙溪上市路的“紅燈”：一張4.97億人民幣的貸款單

出門旅行離不開酒店，隨著收入水平的上升，市場對于酒店的需求越來越大，而酒店對于酒店用品的需求量也隨之增多。近日，酒店用品商城經(jīng)營者信基沙溪向港交所遞交上市申請。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，就營業(yè)區(qū)域及酒店用品收益而言，信基沙溪是中國最大的酒店用品商城經(jīng)營者。截至2018年12月31日，公司于中國廣州及沈陽擁有三家酒店用品商城和兩間家居用品商城，其總建筑面積約為363,079.82平方米，總可出租面積約為270,044.31平方米，總已出租可出租面積約為220,456.02平方米，平均出租率為81.6%。

五大商城貢獻(xiàn)八成收入

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，信基沙溪的收益主要來自公司組合式商城的經(jīng)營租賃租金收入。該組合包括信基沙溪酒店用品博覽城、信基豪泰酒店用品城、沈陽信基沙溪酒店用品博覽城、信基大石家私城以及沈陽信基沙溪國際家居用品博覽中心。

租賃收益的變動主要由于租金水平、簽訂的合同數(shù)量以及上述商城各期間內(nèi)所屆滿的合同，而公司與租戶間訂立的合同通常列明租金將每年增8%。經(jīng)營租賃租金收入于租賃期內(nèi)按直線基準(zhǔn)確認(rèn)，公司最近三年的租金收入分別為1.78億元、1.83億元和2.44億元，占總收入比例分別為85.5%、87.3%及86.7%。

與此同時，公司還會向租戶收取一定的物業(yè)管理費(fèi)，最近三年，該項(xiàng)收入占總收入的比例分別為11.5%、10%及8.5%。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

此外，為完成實(shí)體商城的營運(yùn)及擴(kuò)展O2O業(yè)務(wù)運(yùn)營模式，信基沙溪于2018年4月通過收購廣州信基達(dá)境，開始經(jīng)營網(wǎng)上商城。銷售貨品收益為通過我們的網(wǎng)上商城出售國內(nèi)及國際產(chǎn)品所產(chǎn)生的收益。2018年該項(xiàng)收益為785.8萬元，占比2.8%，未來有一定的提升空間。

為利用信基沙溪于酒店用品行業(yè)的資源，公司為中國每年的HOSFAIR提供展覽管理服務(wù)。來自展覽管理服務(wù)收入的收益包括自展覽商取得的費(fèi)用，最近三年的數(shù)據(jù)分別為623.5萬元、550.9萬元和569.7萬元，該項(xiàng)收入的波動主要因展覽商數(shù)量及展覽費(fèi)價(jià)格改變所致。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，除了上述業(yè)務(wù)模式外，信基沙溪于2018年10月與第三方訂立合作協(xié)議，據(jù)此，公司同意向其他商城業(yè)主提供商城營運(yùn)服務(wù)，以收取品牌授權(quán)費(fèi)及營運(yùn)管理費(fèi)。公司稱，首家委托管理酒店用品商城將于2019年下半年開始營運(yùn)。

行業(yè)內(nèi)的扛把子，毛利率高達(dá)90%

據(jù)研究機(jī)構(gòu)Frost & Sullivan，2018年，中國約有數(shù)百家酒店用品商城，按營業(yè)區(qū)域及酒店用品租金收入計(jì)，公司為中國最大的酒店用品商城。隨后四名的租金收入分別為8760萬元、2150萬元、4120萬元及9890萬元，租金收入規(guī)模均和公司有很大的差距。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

公司之所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速增長，與其所處的地域有關(guān)。智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，信基沙溪的主要商城位于中國酒店用品生產(chǎn)與分銷最重要的廣東省。根據(jù)行業(yè)報(bào)告，就酒店用品市場的產(chǎn)值而言，廣東省占比40%，全國排名第一。公司在廣州番禺擁有兩家酒店用品商城和一間家居用品商城，三家商城于2018年的出租率分別為83.4%、100%及100%。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，最近三年，信基沙溪的營收分別為2.08億元、2.09億元及2.81億元，年均復(fù)合增長率16.1%;凈利潤分別為7544.7萬元、8878.4萬元及2.5億元，年均復(fù)合增長率82.1%。顯然，凈利潤的增速快于營收，公司的業(yè)務(wù)還在飛速發(fā)展。

據(jù)公司招股說明書，2018年租金收入的增加主要由信基沙溪酒店用品博覽城驅(qū)動，一方面于2018年有474名租戶以更高的平均租金重續(xù)彼等的租約;另一方面，廣州番禺區(qū)政府容許信基沙溪酒店用品博覽城的商城使用原為公共區(qū)域(作為租賃區(qū)域)的區(qū)域，增加了可供出租面積。此外，還受益于廣州信基達(dá)境的收購。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

此外，最近三年，公司的毛利率分別為89.8%、89.2%及90.2%。如此高的毛利率一方面是因?yàn)槲飿I(yè)租賃行業(yè)本身就是一個不錯的行業(yè)，另一方面是因?yàn)楣驹诰频暧闷飞坛墙?jīng)營領(lǐng)域處于絕對的優(yōu)勢。

為了償債的上市融資

然而，盡管公司有較高的盈利能力，但是公司卻面臨著流動性不足、資產(chǎn)負(fù)債率偏高的問題，數(shù)據(jù)顯示，公司最近三年的流動比率分別為0.35、1.01及0.39;資產(chǎn)負(fù)債率分別為26.6%、66.3%及44.7%。公司解決該問題的方法也很直接，上市融資。

數(shù)據(jù)來源：公司公告

公司董事會認(rèn)為，通過上市能減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，鞏固財(cái)務(wù)狀況，改善業(yè)務(wù)增長，提高市場占有率。并計(jì)劃將募集到的資金主要用于兩個方面：

一是償還4.97億元銀行借款，有關(guān)銀行借款的每年利率介乎6.73%至6.86%，到期日為2016年7月23日，主要用作之前五個商城的建筑成本、銷售及營銷成本;二是用作位于成都、華南及華中三座新商城的項(xiàng)目發(fā)展，以配合業(yè)務(wù)拓展。

說白了，上市融資最重要的一個目的便是償還貸款。

從信基沙溪經(jīng)營的業(yè)務(wù)上看，這樣的租賃依賴于租戶的表現(xiàn)，一旦租戶的盈利出現(xiàn)波動，很有可能選擇不再續(xù)租，公司不斷擴(kuò)張可以在某種程度上降低該風(fēng)險(xiǎn)。但是，企業(yè)的迅速擴(kuò)張必然會出現(xiàn)資金不足，負(fù)債率上升的問題，對公司的盈利能力造成拖累，如果把握不好，甚至可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，這也是信基沙溪目前所面臨的窘境。而在此過程中，上市融資成為一條捷徑。如果能夠順利解決財(cái)務(wù)問題，信基沙溪未來還是有很大的看頭。