1280億銷售“助燃”逆市增長(zhǎng) 中國(guó)金茂(00817)踏上千億之路

去年今時(shí)，中國(guó)金茂(00817)在香港公布2018年全年簽約目標(biāo)沖擊1000億元。一年后，公司交出喜人的答卷：千億簽約銷售目標(biāo)提前2個(gè)月便完成，金茂自此正式踏入“千億陣營(yíng)”，再次站在新的起點(diǎn)上。

2018年，中國(guó)金茂累計(jì)完成1280億銷售金額，同比實(shí)現(xiàn)85%的增長(zhǎng)，大幅超出銷售業(yè)績(jī)前30強(qiáng)房企的45%平均增幅水平。在此推動(dòng)之下，中國(guó)金茂獲取毛利145億，同比增長(zhǎng)45%;獲取約73.77億的年度凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)43%;股東應(yīng)占利潤(rùn)52.1億，同比增長(zhǎng)31%;在毛利率上，中國(guó)金茂當(dāng)前達(dá)到了38%，同比2017年增加6個(gè)百分點(diǎn)。

負(fù)債方面，資產(chǎn)負(fù)債率為71%，同比上升1%，仍處于行業(yè)低位。其中，一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅為 25%，短期償債壓力較小。值得注意的是，融資成本方面表現(xiàn)優(yōu)異，僅為5.11%。在2018年去杠桿的金融大背景下，為企業(yè)融資提供了顯著的差異化優(yōu)勢(shì)。

銷售助燃業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng) 千億之路始于足下

值得玩味的是，近五年間金茂年復(fù)合增長(zhǎng)率始終保持在50%以上。而為響應(yīng)千億目標(biāo)，2018年的銷售額增速更是再上一層樓，僅18年上半年，金茂便已完成并超越了2017年的全年任務(wù)，實(shí)現(xiàn)718億的銷售金額。

5年間，中國(guó)金茂銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高復(fù)合增長(zhǎng)。至此，2018年也可謂被稱為是中國(guó)金茂踏上“千億之路”的元年。展望2019年，集團(tuán)將新的目標(biāo)暫定為1500億。中國(guó)金茂表示，爭(zhēng)取2020年集團(tuán)銷售突破2000億，突破1000億，只是新征程的起點(diǎn)。

具體來(lái)看，金茂2018年全年銷售維持強(qiáng)勁增幅，截止12月底累計(jì)完成1280億簽約額。2018年完成了全年銷售目標(biāo)的128%，同比增長(zhǎng)85%。這一增幅不僅在2018年13家新晉千億房企中位列高位，更強(qiáng)于銷售業(yè)績(jī)前30強(qiáng)房企45%的平均增幅水平。

在高增長(zhǎng)銷售的推動(dòng)下，中國(guó)金茂在2018年實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。截至去年，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)收387.32億元人民幣，總比增長(zhǎng)25%。其中，城市及物業(yè)開發(fā)為主要增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)，收入同比增長(zhǎng)26%，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入也有6%的增幅。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，上述業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)主要受到毛利率上升提振。2018年，中國(guó)金茂物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)至36%，租賃業(yè)務(wù)毛利率也升至87%，同比增長(zhǎng)4%，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)則與上年水平相當(dāng)。截至2018年底，公司整體毛利率提升6個(gè)百分點(diǎn)至38%。

充足土儲(chǔ)提供助燃原動(dòng)力

作為業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的保障，充沛的土地儲(chǔ)備為中國(guó)金茂提供了助燃原動(dòng)力。目前，中國(guó)金茂仍將處于強(qiáng)銷期，而2018年金茂銷售金額的增長(zhǎng)，與其深耕一、二線核心城市的發(fā)展策略不無(wú)關(guān)系。

2018年，中國(guó)金茂積極拿地，截至2018年底，公司新增土地儲(chǔ)備2264萬(wàn)方，新獲取項(xiàng)目68個(gè)。

城市分布方面，中國(guó)金茂2018年進(jìn)入新城市14座，目前已累計(jì)進(jìn)入40城，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)核心城市的均衡布局。其中，一線城市城市土儲(chǔ)占整體土儲(chǔ)的14%，二線城市土儲(chǔ)約占整體土儲(chǔ)的86%。

運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目方面，過(guò)去的幾年來(lái)，金茂布局了一批以城為特色的優(yōu)質(zhì)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，截止目前，中國(guó)金茂總計(jì)正在運(yùn)作15個(gè)城市合作項(xiàng)目，堪稱是城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的專家。其分布主要集中于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南城市區(qū)域。2019年，將是中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)年，集團(tuán)擬推動(dòng)七個(gè)項(xiàng)目，目標(biāo)到2020-2022年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)對(duì)于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)。

展望2019年，智通財(cái)經(jīng)APP了解到，集團(tuán)今年的簽約額目標(biāo)為1500億，2020年達(dá)到2000億。集團(tuán)還計(jì)劃于2022年持有收入達(dá)到50億，持有面積達(dá)到200萬(wàn)平方米。

高增速、低成本 推助集團(tuán)逆勢(shì)增長(zhǎng)

中國(guó)金茂2018年突破千億銷售額，而這一年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)卻低溫運(yùn)行，在這樣的大背景下迎頭而上則實(shí)屬不易。

2018年，國(guó)內(nèi)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速同比回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%，增速同比回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。而在這一背景之下中國(guó)金茂卻實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)的銷售增長(zhǎng)。

可以看到，中國(guó)金茂銷售業(yè)績(jī)于去年3月開始發(fā)力，并于年中達(dá)到峰值。而據(jù)券商預(yù)計(jì)，2019年中國(guó)金茂將不同于以往的銷售比重主要集中在后半年，推盤貨值約三分之二或?qū)⒂谏习肽暧兴?，比較而言全年的銷售節(jié)奏將更為均勻。

值得關(guān)注的是，作為具有央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)金茂在資金成本控制上展示出了出色能力。截至2018年末，公司債務(wù)總額為879.73億元，平均融資成本為5.11%。

負(fù)債方面，公司2018年負(fù)債率整體平穩(wěn)。資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率均為71%，同比分別上升1%、2%。但仍普遍低于目前已公布業(yè)績(jī)大型房企的負(fù)債水平。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解到，集團(tuán)于2019年還發(fā)了一筆18億的債，融資成本僅為3.7%。儼然，資金成本已經(jīng)成為了中國(guó)金茂的顯著優(yōu)勢(shì)之一。

出色的成本控制、以及銷售的給力助推之下，中國(guó)金茂2018年?duì)I業(yè)收入則實(shí)現(xiàn)了25%的增幅，營(yíng)收增長(zhǎng)至387.32億元。近五年以來(lái)，中國(guó)金茂的銷售規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率也達(dá)到了50%，處于行業(yè)高位。

對(duì)此，光大、安信、東吳紛紛對(duì)中國(guó)金茂給予了“買入”評(píng)級(jí)。其中，光大、安信分別提升其目標(biāo)價(jià)至5.17和6.1港元。此外，標(biāo)普、穆迪和惠普三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也均給予中國(guó)金茂“投資級(jí)”評(píng)級(jí)和“穩(wěn)定”展望。

可以看出，高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)、以及超低的融資成本為金茂的長(zhǎng)期均衡發(fā)展提供了穩(wěn)健的基礎(chǔ)。如果說(shuō)，要在2018年樓市業(yè)績(jī)中尋找出一匹逆勢(shì)增長(zhǎng)的黑馬，那么中國(guó)金茂必然是其中一個(gè)不遑多讓之選。