融信中國(03301)2018年歸母核心凈利同比大增116%，“三駕馬車”驅(qū)動千億規(guī)模

本文來自微信公眾號“每日經(jīng)濟新聞”。

3月22日，融信中國（03301）正式發(fā)布2018年年度報告。數(shù)據(jù)顯示，融信中國2018年合約銷售規(guī)模穩(wěn)健增長，同比增長73%至1219億元（單位：人民幣，下同），躋身千億俱樂部；盈利能力顯著提升，歸母核心凈利潤同比增長116%，達25億元；降負債成果顯著，凈負債率較2017年末下降54個百分點至105%，扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率下降7個百分點至51%，處于行業(yè)健康水平。

規(guī)模穩(wěn)健增長、盈利杠桿雙改善，這意味著融信在2018年進行的戰(zhàn)略“換擋”中取得平穩(wěn)著陸。據(jù)觀察，融信中國在2018年踐行聚焦、平衡、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，公司主動降負債，探索規(guī)模、利潤和杠桿的平衡，由早期的快速增長階段換擋至穩(wěn)健成長階段。

截至2018年末，融信中國已經(jīng)形成全國8大核心城市群的布局，覆蓋全國39個城市，項目數(shù)量總計154個，總土地儲備面積約2,542萬平米。

“去年市場環(huán)境比較嚴峻，公司在各項調(diào)控政策下依然能保持盈利持續(xù)高速增長，杠桿明顯改善，這歸功于我們的高品質(zhì)及全國化運營能力?！比谛胖袊戮种飨瘹W宗洪表示，隨著公司突破千億規(guī)模，邁向高質(zhì)量的穩(wěn)健增長期，公司會繼續(xù)嚴守財務紀律，審慎拿地，把握投資窗口，優(yōu)化財務結構。

規(guī)模利潤齊進階，歸母核心凈利同比大增116%

在2015-2017年合約銷售金額跨越式增長的基礎上，融信中國2018年繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，于2018年11月正式躋身千億房企俱樂部，規(guī)模躍上一個全新的臺階。

截至2018年年末，公司實現(xiàn)營業(yè)收入344億元，同比增長13%；合約銷售額達1219億元，同比增長73%；合約銷售面積達562萬平方米，同比增長17%。

規(guī)模證實力，利潤辨成色。在銷售規(guī)模快速增長，成功躋身千億房企俱樂部的同時，融信中國的盈利水平在2018年明顯提升。

年報數(shù)據(jù)顯示，2018年融信中國實現(xiàn)凈利潤35億元，同比上升31%。歸母凈利潤22億元，同比增28%。歸母核心凈利潤25億元，同比增長116%；凈利率達10%，同比上升1個百分點。毛利潤達到81億元，同比上升 61%；毛利率達23%，若扣除收并購項目重新估值影響，融信中國毛利率為29%， 同比上升8個百分點。

2017年，因并購項目按照會計準則要求在合并報表時重新估值，融信中國的毛利水平受到并購項目影響而出現(xiàn)下降。2018年，因前期收并購項目影響較少、高利潤項目陸續(xù)入市，公司2018年度交付的部分項目毛利率水平與2017年度交付的物業(yè)相比而言相對較高，全年盈利狀況出現(xiàn)明顯提升。

杠桿水平大幅改善，財務安全邊際提升

規(guī)模和利潤實現(xiàn)雙增長，融信中國自年初開始采取的降杠桿措施也開始顯出成效，杠桿水平較2017年末大幅下降。

2018年年報數(shù)據(jù)顯示，公司2018年總債務為625億元，較2017年末下降10%；凈債務為375億元，較2017年末下降23%。

凈負債率為105%，較2017年末大幅下降54個百分點?？鄢A收賬款（合約負債）的資產(chǎn)負債率降低7個百分點至51%。

償債能力方面，融信現(xiàn)金流充足，流動性良好。截至2018年末，公司在手現(xiàn)金及銀行余額共計250億元，較上年穩(wěn)健提升；現(xiàn)金短債比大于1倍。對于公司來說，現(xiàn)階段更加注重平衡發(fā)展，在保持業(yè)績增長的情況下，公司還強調(diào)保證充足的流動性，同時進一步降低杠桿。

“縱觀融信近年來的表現(xiàn)，眼光精準、張弛有度是很明顯的特征。公司在2015年到2017年規(guī)模上彎道超車，規(guī)模發(fā)展速度驚人。2018年，公司主動換檔，把降負債作為重要任務。” 上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，融信中國實現(xiàn)了從勢頭兇猛的“黑馬”到質(zhì)地均好的“白馬”的轉變，這背后可見公司對于周期的良好認識和把握。

資本市場回饋股東，分紅政策彰顯信心

利潤率及各項指標向好的情況下，融信中國進行了上市以來首次分紅派息。根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，融信此次分紅方案具體為，每股36.5港分。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房企年終分紅在一定程度上反映出公司現(xiàn)金流充裕，債務結構合理，無債務到期的資金壓力，有足夠信心與股東分享利潤。一位地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，在融信財務穩(wěn)健，基本面扎實、主動調(diào)低杠桿的背景之下，這次派息也將進一步助推公司估值的提升。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2019年農(nóng)歷春節(jié)以來，融信中國股價開啟攻勢，截至3月20日區(qū)間漲幅逾40%，股價接連創(chuàng)下新高。

鑒于公司千億規(guī)模與當前市值之間的鴻溝，包括德銀、花旗銀行、國泰君安、海通國際、東吳證券等多家境內(nèi)外券商于2018年紛紛覆蓋公司，揭示公司股票被低估的價值，并給予如「買入」、「增持」的向好評級。

信用水平穩(wěn)健提升，股東結構持續(xù)改善

在當前國內(nèi)融資渠道受限，房企融資成本持續(xù)走高的背景下，融資能力也成為考量房企綜合競爭力的重要維度。

自2016年1月13日在港股上市以來，融信先后利用了包括增發(fā)配股、銀行貸款、開發(fā)貸、公司債、企業(yè)債、美元票據(jù)、購房尾款ABS證券化等在內(nèi)的多種融資方式，融資途徑高效多元。

銀行授信方面，目前融信是工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行三大銀行的總行級戰(zhàn)略客戶，是包括招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行等股份制銀行，以及包括天津銀行、大連銀行等大型城商行的總行級戰(zhàn)略客戶。

截至2018年末，融信中國總授信額度超人民幣1,400億元，未使用授信超人民幣850億元，其中80%為銀行授信。與此同時，融信中國信用水平穩(wěn)中有升，境內(nèi)評級獲中誠信證評和中證鵬元提升至AAA評級；境外評級方面，獲穆迪和標普同時上調(diào)評級展望至穩(wěn)定。

另值得注意的是，2018年6月上旬，融信中國還精準把握時點，完成上市后的第二次配股，按每股10.62港元，配售最多1.035億股股份，引入了優(yōu)質(zhì)的長期投資者、進一步優(yōu)化了股東結構。

產(chǎn)品能力出眾，強營銷驅(qū)動千億規(guī)模

回顧融信三年從百億到千億之路，“巧布局”+“高品質(zhì)”+“強營銷”，是驅(qū)動規(guī)模提升的“三駕馬車”。2015-2017年，公司踩準周期、于行業(yè)上行之前重倉布局長三角高能城市，以較低的土地價格獲取了大量優(yōu)質(zhì)土儲，成為公司實現(xiàn)千億飛躍的“糧倉”。

年報數(shù)據(jù)顯示，杭州單城在2018年實現(xiàn)了403億元的銷售額，占全年銷售總額33%。包括融信瀾天、融信創(chuàng)世紀在內(nèi)的多個項目在2018年引爆杭城。上海單城實現(xiàn)了219億元的銷售額，占比18%。

在產(chǎn)品溢價上面，憑借產(chǎn)品和服務品質(zhì)的長期卓越，融信也獲得了市場認可的單價水平。數(shù)據(jù)顯示，公司2018年平均合約售價為21,672元/平方米，穩(wěn)中有升，在行業(yè)中處于領先地位。如若進一步扣除海亮項目的單價影響，平均合約售價為29,558元/平方米，同比上升40%。

高品質(zhì)進而帶來高溢價，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，融信以38.5%的溢價水平，位列2018年銷售額前50房企的榜首。

穩(wěn)健增長的銷售規(guī)模以前瞻性的布局和高品質(zhì)的產(chǎn)品為彈藥，同時更需要強有力的營銷扣動扳機。2018年的房地產(chǎn)市場風云變幻，為了穩(wěn)妥地完成年度目標，融信營銷策略也隨之做出了靈活調(diào)整。

融信中國首席營銷官張文龍表示，2018年下半年以來融信適度調(diào)整了導向，更加注重利潤和現(xiàn)金流。具體到營銷，就是要實現(xiàn)“有回款的銷售，有利潤的增長”。年報數(shù)據(jù)顯示，融信中國2018年銷售回款率達80%。

土儲充足優(yōu)質(zhì)，增長潛能有待釋放

在當前土地成本走高的背景下，房企土儲情況決定了后續(xù)發(fā)展動能。2018年，融信中國在已有優(yōu)質(zhì)土儲的基礎上，審視市場狀況，采取更為審慎的拿地策略，全年新增土儲471萬平方米。

手里有糧，心中不慌。融信中國2018年對拿地策略的調(diào)整，其背后底氣在于前期已鎖定充足、優(yōu)質(zhì)且分散的土地儲備。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，公司覆蓋全國39個城市，項目共154個，總土地儲備面積約2,542萬平方米。平均土地成本為6,356元/平方米，為企業(yè)的利潤提供了充足的空間。

2018年，公司新增項目24個，新進入城市6個。值得注意的是，融信土地儲備80%的貨值位于中國一線及強二線城市。截至目前，融信中國戰(zhàn)略布局全國8大核心城市群：海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北城市群。

另值得一提的是，融信在太原、鄭州擁有一二級聯(lián)動的潛在優(yōu)質(zhì)土地儲備，未來有望成為公司發(fā)展的新糧倉。

“從這幾年的發(fā)展來看，融信在包括杭州在內(nèi)的長三角城市群打了一場漂亮仗。周期啟動之前積極拿地擴充土儲，行業(yè)下行的時候放慢拿地節(jié)奏，把安全邊際提高，做好了過冬的準備。融信對于周期的把握能力可見一斑?！眹儡S進表示。