香港樓市真的復(fù)蘇了？

本文來自微信公眾號“秦朔朋友圈”，作者：安揚。

香港樓市真的復(fù)蘇了。

近日接到不止一個內(nèi)地朋友的微信咨詢，說想來香港置業(yè)，不知道如何可以避免香港的印花稅。問的人多了，加上問題很集中，突然令人感覺房地產(chǎn)再度升溫。

很明顯，狗年末期開始的香港樓市反彈，在豬年正得到越來越強勁的支持，否則不會連內(nèi)地的投資者都加入香港的“炒房大軍”之中。

這個情況跟去年判若兩極。

2018年，美聯(lián)儲持續(xù)加息的結(jié)果，導(dǎo)致香港按揭利率逐步上行，加息疊加全球貿(mào)易形勢惡化，引發(fā)股市一路下行，財富效應(yīng)縮減。加息與財富縮水，沖擊到香港的房地產(chǎn)市場，一度令香港的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較大的普遍回調(diào)。

香港樓市調(diào)整情況在2018年下半年尤其明顯。根據(jù)一些地產(chǎn)中介公司的統(tǒng)計結(jié)果，老牌屋苑太古城一帶的洋樓，業(yè)主叫價不再進取，2018年下半年的叫價，比起2018年年初，最多可以下調(diào)接近20%左右?？紤]到在2008年的金融海嘯期間，太古附近的樓宇實際成交價的跌幅也不過是這個水平，2018年的跌幅實際上已經(jīng)較為驚人——要知道，2008年的時候，全球股災(zāi)導(dǎo)致的財富縮水遠甚于2018年。

到了2018年底，隨著美聯(lián)儲暫緩加息，而中美貿(mào)易談判出現(xiàn)較為積極的信號，市場開始迅速反彈。

在香港，決定房地產(chǎn)熱度的還是按揭利率水平。很明顯的是，自2016年以來，隨著美聯(lián)儲數(shù)度加息，香港的實際按揭利率已經(jīng)接近翻番。雖然從絕對值來看仍然比較小（大部分不到3%），但是買房子的投資人已經(jīng)開始有些謹慎。

美聯(lián)儲暫停加息，無疑令香港的按揭利率升幅受到有力抑制，極大地安撫了這些后來的投資者。

相比謹慎的后來者，那些比較有經(jīng)驗的香港投資人則懂得充分利用2018年底以來的樓市逆轉(zhuǎn)機會。筆者身邊有比較膽大的香港投資客，在2018年房價頻頻下跌的情況下，將手中持貨多年的一套豪宅賣出。但在2018年的年末，看到市場止跌時，迅速出手又在同區(qū)入手另一套豪宅，一來一去賺取了近20%的賬面回報。

地產(chǎn)陽春驅(qū)升車位交投

翻開2019年年初以來香港媒體報道，關(guān)于樓市復(fù)蘇的新聞的確越來越多。香港的樓市重現(xiàn)一股“小陽春”的景象。小陽春的代表信號之一，就是香港車位交易的“價量齊升”。

很多人可能不理解，小小的車位為何能成為香港投資者的寵兒？

在香港，由于土地緊缺，寸土寸金，不僅車位價格輕松超百萬，一些摩托車車位也動轍幾十萬。而且車位由于價碼小，不受各種限購措施的影響，因此往往成為另類投資者的熱門投資工具。

近幾年來，全球量寬后資金充沛，大量資金追逐有限的車位。香港媒體不時有車位或是摩托車車位投資獲暴利的案例出現(xiàn)。

比如2018年初，薄扶林貝沙灣6期一個雙號摩托車車位便在3天之內(nèi)兩度易主。某投資人以16萬（港元，下同）買入，3天后便以26萬元賣出，賬面收益約63%。

進入2019年，根據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，2019年首月有418宗純車位注冊，較2018年12月的358宗環(huán)比上升了約16.8%；涉及的注冊金額達到近10.65億元，較12月約8.60億元增加約23.9%。

如果按金額劃分1月純車位注冊量表現(xiàn)，會發(fā)現(xiàn)其中價值100萬元以上的純車位全月有351宗注冊，較12月的281宗增加了約24.9%。50萬至100萬元的純車位1月則較12月的58宗減少約1.7%；50萬元或以下純車位注冊量在1月只有10宗，較12月的19宗亦減少約47.4%。

用香港地產(chǎn)中介的話說，這個數(shù)據(jù)是典型的“價量齊升”。一些有經(jīng)驗的香港地產(chǎn)中介說，從注冊量的百分比來看，雖然按月齊升，但是仍處較低水平——這意味著后市仍然有上升的空間。

果然，進入2019年2月，香港的車位價格仍然在持續(xù)復(fù)蘇的樓宇價格帶動之下，緩緩上升。

一個明顯的案例是在天水圍區(qū)的嘉湖山莊。該屋苑被認為是上車盤指標，因此其價格頗有一定代表性。

受房地產(chǎn)價格走弱影響，該區(qū)2018年車位的平均價格一度跌至百萬以下，比2018年上半年的高位跌去40%~50%。但進入2019年，當樓價從低位回升后，帶動該區(qū)車位造價又迅速重返100萬元水平。

從過往案例來看，往往都是在下跌后的反彈階段，愿意出手賣出“底倉貨”的業(yè)主在增加。因為大家對后市態(tài)度不一，“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”。

在天水圍，有中介稱，最新某雙號車位就以111萬元易手，上手業(yè)主于2012年10月以45萬買入車位，持貨6年多，賬面獲利66萬元，升值約1.5倍。

在粉嶺區(qū)的欣盛苑停車場，有報道稱某大業(yè)主拆售手下約250個車位，準備一口氣全放盤。而首批有100個車位已經(jīng)獲超額認購逾5倍。甚至有“接盤俠”投資者愿意用約4000萬掃貨，準備一口氣買入26個已經(jīng)裝修完畢的車位。——若交易達成，這26個車位平均每個成交價高達近154萬。

從地域上來看，2019年1月純車位的注冊量中，全香港各區(qū)均出現(xiàn)較大升幅。港島區(qū)較12月環(huán)比增加約33.3%；新界區(qū)環(huán)比增加約17.0%；九龍區(qū)環(huán)比則增加約13.7%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，全香港車位出現(xiàn)交投普遍上升的情況。

非本地投資者難搭車

車位交易再次瘋狂，說明香港樓市復(fù)蘇強勁。另一方面，或許也從側(cè)面說明外來資金正涌入香港各類物業(yè)市場。由于車位交易不涉及各種印花稅及香港永居身份限制，因此香港車位交易的火爆背后，或許并不僅僅是香港房地產(chǎn)復(fù)蘇這么簡單。

比如，這么一波的小陽春地產(chǎn)行情，很大程度上就與內(nèi)地投資者無緣。因為對于內(nèi)地人來說，目前在香港買住宅樓幾乎沒有任何辦法可以逃脫近30%的印花稅。

在微信咨詢中，雖然不少內(nèi)地朋友都表示有意投資香港房地產(chǎn)，但我只能很遺憾地告訴他們，這是一道很難邁過的坎。

很多朋友不理解這30%的稅賦來源，其實它是兩個稅種的疊加。

第一個稅種是香港政府于2012年10月27日開始實施的“買家印花稅”，稅率15%，針對的是所有非香港本地永久居民買樓，均需要交納這部分稅款，即便是香港本地注冊的公司也概莫能外。

有朋友問，如果找個香港永久居民一起買樓，是否可以繞過這個稅？根據(jù)港府的解釋，如果非本地永久居民和本地永久居民一起購房，只要他們不是近親關(guān)系（僅限配偶、父母、子女、兄弟或姊妹這類直接的近親關(guān)系），則不論香港永久居民占多少業(yè)權(quán)，這筆交易均需要向政府交納“買家印花稅”。這就斷絕了內(nèi)地人借人頭聯(lián)名購房的念頭。

第二個稅種是“從價印花稅”，這一稅種針對所有的香港住宅物業(yè)交易，不論是內(nèi)地人還是香港人，稅率都是價格的15%——只有購買第一套住宅的香港本地永久居民可以豁免，而允許他們采用另一組別的較低從價印花稅率。

也就是說，如果是香港永久居民，已經(jīng)在香港擁有一套房子的業(yè)權(quán)，不論該業(yè)權(quán)的占比是多少，再買另一套住宅的時候，也需要按15%的從價印花稅率來交稅。

對于內(nèi)地投資者來說，上述兩個稅種都無法逃避，因此在購買香港的住宅物業(yè)時，稅率基本上要達到30%。

唯一可能逃避如此高昂稅賦的情況是如果賣家是利用一家有限公司持有物業(yè)而非用自然人的名義登記。在這種情況下，買家可以買下整個有限公司，相當于就把這個住宅也買進來。只是很多時候，買家對于有限公司的或然負債情況和信用情況并不放心，因此需要對整個有限公司進行背景審查，涉及的律師費或是調(diào)查費等成本也不小。而且，買下香港的有限公司后，通常還需要聘請香港永久居民擔(dān)任公司秘書，每年必須進行年審，涉及的每年支出費用雖然不高，但事情比較繁瑣，因此對于一般買家來說，仍然對這種交易會抱有謹慎態(tài)度。

也正是這個原因，不少內(nèi)地港漂族對該政策也是叫苦連天。比如筆者就認識不少的中環(huán)金融從業(yè)者，收入不菲，但苦于30%的稅賦擋路，無法下手買房，只能苦捱租房住。

一個來自上海的妹子說，香港政府的這個政策實在有點不厚道。在上海，交足5年社保都已經(jīng)可以有買房的資格，但在香港，只能乖乖呆滿7年，拿到永居身份后才能購房。

令這些內(nèi)地年輕人苦惱的是，如果要換取香港的永居身份，還得放棄內(nèi)地的戶口和身份證，才能換取回鄉(xiāng)證。而隨著內(nèi)地發(fā)展越來越好，年輕人未必愿意輕易放棄內(nèi)地的戶口——即便不是北上廣的戶口，很多人也仍然希望再觀望一段時間，未必7年一到就會換成香港永居身份。

這就造成不少內(nèi)地人即便過了“七年之癢”，也無法享受到香港永久居民首套置業(yè)的稅惠政策。

當然，在投資獲利驅(qū)動之下，過往也的確有內(nèi)地投資人不畏麻煩和風(fēng)險，買下持有物業(yè)的香港公司，通過這種方式獲得香港的物業(yè)。還有一些內(nèi)地朋友則將目光投向了其他物業(yè)，包括工業(yè)大廈、汽車車位、摩托車車位等。

2019年的樓市小陽春是否會令車位持續(xù)瘋狂，誰也無法判斷，不過在此還是要提醒喜歡炒車位的朋友，香港的車位及摩托車車位雖然金額小，但如果作為另類投資工具，仍然有必要留意其風(fēng)險。遠的不提，僅近期就有數(shù)例投資車位和摩托車車位在小陽春期間仍然出現(xiàn)投資者虧損離場的案例。

例如曾經(jīng)是短炒車位投資者集中地的香港深井碧堤半島，近期就再次出現(xiàn)摩托車車位蝕賣成交案例。據(jù)媒體披露，該虧損案例的車位成交價跌穿了20萬港元水平，低于兩年前的成交價。

和住宅物業(yè)有所區(qū)別的是，香港的車位的行情特別容易受到周邊新盤、新型商場或是新建停車位的影響。另外，由于車位總銀碼相對較小，如果有業(yè)主想“斬倉”甩貨的時候，往往愿意大幅放低價格放盤，以求盡快脫身，這就造成了這個市場的價格波動幅度可能遠遠超過住宅物業(yè)市場。