國(guó)君地產(chǎn)2月觀察：銷售增速繼續(xù)處于下行趨勢(shì)

本文來源微信公眾號(hào)“小謝看地產(chǎn)”,國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師謝皓宇。文內(nèi)推薦的地產(chǎn)公司主要為A股上市公司。

施工強(qiáng)度是投資超預(yù)期的核心原因，需要從產(chǎn)業(yè)鏈做監(jiān)控，當(dāng)前處于施工強(qiáng)勢(shì)期。

前2月份，開發(fā)投資增速11.6%和新開工增速6%均超市場(chǎng)預(yù)期，考慮到土地市場(chǎng)目前處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，反推開發(fā)投資增速主要貢獻(xiàn)都是來自于施工強(qiáng)度。需要區(qū)分的是，施工強(qiáng)度的監(jiān)測(cè)指標(biāo)并不是施工面積，作為存量概念的施工面積，對(duì)于新增投資的貢獻(xiàn)，不如施工強(qiáng)度的影響大。要監(jiān)測(cè)施工強(qiáng)度，需要從產(chǎn)業(yè)鏈的訂單量去觀察。維持全年7.7%投資增速的判斷。從趨勢(shì)來看，會(huì)略微下降，但是依然明顯強(qiáng)于市場(chǎng)預(yù)期。

一季度預(yù)計(jì)為新開工低點(diǎn)，后續(xù)穩(wěn)住略有回升的概率較大，投資保持高增長(zhǎng)。

年初以來，融資環(huán)境明顯改善，推盤訴求出現(xiàn)了一定程度的下降，一季度新開工增速出現(xiàn)較為明顯下降。我們依然維持全年資產(chǎn)負(fù)債表略微收縮的判斷，因此會(huì)導(dǎo)致新開工增速居高不下，維持全年6%增速的判斷。因此從趨勢(shì)來看，后續(xù)走勢(shì)會(huì)以穩(wěn)定為主。

以全年維度，最大的擔(dān)心是在土地層面，影響的是2020年，目前也有改善跡象。

前端融資改善是土地市場(chǎng)回暖的核心原因，盡管全行業(yè)拿地依然處于下滑狀態(tài)當(dāng)中，但部分區(qū)域已經(jīng)開始出現(xiàn)地價(jià)的上漲。對(duì)于2019年的判斷，若土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，則會(huì)影響到2020年的地產(chǎn)投資，若今年土地市場(chǎng)伴隨寬信用的刺激，土地市場(chǎng)回暖能夠穩(wěn)定2020年的地產(chǎn)投資。

銷售增速繼續(xù)處于下行趨勢(shì)，全年來看銷售金額和銷售面積依然維持負(fù)增長(zhǎng)，需求的釋放在信用傳導(dǎo)端慢于供給端的改善。

由于目前供給端以穩(wěn)定為主，從去杠桿到穩(wěn)杠桿，除非進(jìn)入到加杠桿區(qū)間，通過土地市場(chǎng)帶來信用超發(fā)，依然有難度，因此，價(jià)格的變化仍然以穩(wěn)中略漲為主，較小的幅度變化對(duì)于需求的加快入市影響并不明顯，因此判斷全年銷售依然處于下行趨勢(shì)當(dāng)中。預(yù)計(jì)會(huì)在年中左右，進(jìn)入到探底完成階段，是否具備彈性則依賴于部分區(qū)域的變化。我們推薦低PE的金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展，同時(shí)推薦行業(yè)標(biāo)桿給估值空間的萬科A、招商蛇口、華夏幸福，同時(shí)高NAV折價(jià)的泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、陽光城等公司。(編輯：劉瑞)