6年前5億豪賭爛尾別墅，新天地產(chǎn)（00760）想靠大灣區(qū)翻盤？

等待多時(shí)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》終于撥開面紗。

作為最重要的國家區(qū)域戰(zhàn)略之一，這無疑給粵港澳大灣區(qū)地區(qū)的企業(yè)帶來巨大的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。特別是大灣區(qū)的地產(chǎn)公司，萬科（02202）、碧桂園（02007）、保利（00119）等大型房企已早早做好土地儲(chǔ)備，而一些扎根于本地的小型房企也迎來難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，比如新天地產(chǎn)（00760）。

在全國范圍，盡管新天地產(chǎn)可能并不算知名，但在廣州本地卻頗具人氣，特別是其旗艦項(xiàng)目新天半山墅，號(hào)稱是“城央海拔最高的豪宅”。不過與本土人氣相比，該公司二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)可謂“一潭死水”，多個(gè)交易日盤面呈現(xiàn)“三無”——無交易額、無交易量、無報(bào)價(jià)，市值僅僅為6.61億港元。

半億一套半山別墅

說到新天地產(chǎn)，就不得不提及位于廣州白云區(qū)，面朝南湖的新天半山墅。要知道，南湖片區(qū)作為廣州的豪宅板塊，聚集了頤和高爾夫莊園、山水庭院等多個(gè)高端項(xiàng)目，而近些年來該板塊卻少有豪宅項(xiàng)目推出。因此，新天半山墅在2014年10月入市后就受到廣泛關(guān)注。

智通財(cái)經(jīng)APP從公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前新天半山墅主推的446㎡獨(dú)棟別墅指導(dǎo)價(jià)格為約4500-5000萬/套，約10萬/平米。雖然并非剛需房，但截止2018年6月30日，新天半山墅僅剩12間公寓、22棟別墅及若干商業(yè)單位及店鋪尚未出售。

自從開售以來，新天半山墅給新天地產(chǎn)貢獻(xiàn)了絕大部分收入。根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2015年、2016年、2017年，交付新天半山墅建筑面積及錄得收益分別為11200平方米、3.23億元，15400平方米、4.61億元，20600平方米、6.74億元，而2015年-2017年出售其他物業(yè)的收益僅有1130萬元、1660萬元、2640萬元。

不過，雖然新天地產(chǎn)集團(tuán)收入連年增長(zhǎng)，但在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)卻不盡人意，自2015年6月到達(dá)高點(diǎn)后，每況愈下，甚至經(jīng)常出現(xiàn)無交易額、無交易量、無報(bào)價(jià)的現(xiàn)象。

除了廣州新天半山項(xiàng)目外，新天地產(chǎn)集團(tuán)在廣州與新鴻基地產(chǎn)（00016）合作了林和村舊改項(xiàng)目，占30%權(quán)益。該項(xiàng)目位處廣州天河區(qū)商業(yè)中心并鄰近廣州火車東站，項(xiàng)目包括寫字樓和住宅部分。

其中甲級(jí)寫字樓 “廣貿(mào)中心”樓面面積約32500平米，目前大部分已售罄和入賬，而豪宅項(xiàng)目“峻林”其中第一至四棟已經(jīng)絕大部分售罄和交付，而第五和第六棟大部分單位也已預(yù)售，第七棟計(jì)劃以現(xiàn)樓發(fā)售。

5億豪賭爛尾豪宅

雖然新天半山墅現(xiàn)在是半億一套的豪宅，但是幾年前，該項(xiàng)目卻幾經(jīng)易手，甚至一度爛尾。

新天半山墅為南湖山莊二期項(xiàng)目，南湖山莊分兩期開發(fā)，第一期為高檔低密度住宅，包括166幢2-3層高別墅，于1992年投入開發(fā)，于1993年完成大部分工程。南湖山莊第一期由廣州賢莊開發(fā)，但交付物業(yè)時(shí)因資金不足出現(xiàn)延誤。

之后不久，廣州市國土房管局發(fā)布公告稱，南湖山莊因多個(gè)預(yù)售證過期被叫停銷售。據(jù)稱，南湖山莊被叫停銷售的原因是由于部分房屋沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，拿不到產(chǎn)權(quán)證。2008年，廣州賢莊被廣州高田收購，廣州高田正是現(xiàn)任新天地產(chǎn)集團(tuán)董事會(huì)主席張高濱的公司。

2010年，張高濱的父親張國明，將廣東高田、廣東賢莊等資產(chǎn)，包括廣州及海南的9個(gè)物業(yè)項(xiàng)目打包裝入當(dāng)時(shí)的港股上市公司明日國際，借殼登陸了港交所，其中就包括現(xiàn)在的新天半山別墅。

值得一提的是，當(dāng)時(shí)注入的資產(chǎn)估值近60億，而在借殼之時(shí)，明日國際的全部?jī)糍Y產(chǎn)僅有7.4億港元，全部市值也僅有8.3億港元。張國明巧妙利用讓賣殼方采取可轉(zhuǎn)債、承兌票據(jù)外加現(xiàn)金的收購形式，成功規(guī)避了香港監(jiān)管層的干涉。

借殼之后，明日國際更名為新天地產(chǎn)集團(tuán)，將所有重心都放在打造新天半山墅，這也導(dǎo)致其借殼之后連年虧損。2011年與2012年，新天地產(chǎn)集團(tuán)虧損額度分別達(dá)到9.63億元和6.68億元，而手頭上僅有1.7億元現(xiàn)金，流動(dòng)負(fù)債高達(dá)37億元，資金鏈緊張可見一斑。

為此，新天地產(chǎn)集團(tuán)不得不變賣旗下多處資產(chǎn)。2013年，新天地產(chǎn)集團(tuán)將旗下的廣州君譽(yù)、以及2011年才開業(yè)的新天希爾頓酒店出售，套現(xiàn)近10億元。而其中的50%約5.08億元，用于支付新天半山發(fā)展項(xiàng)目上網(wǎng)建筑成本，以及有關(guān)建議出售事項(xiàng)及公司其他物業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)繳稅項(xiàng)。

當(dāng)年5億豪賭的項(xiàng)目終于慢慢看到回報(bào)，在2014年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，2018年上半年歸屬于母公司的凈利潤為7874.20萬元。

大灣區(qū)帶來新機(jī)遇？

或許當(dāng)初5億豪賭爛尾豪宅之時(shí)，張高濱也想不到日后會(huì)有粵港澳大灣區(qū)這樣千載難逢的機(jī)遇。

根據(jù)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7000萬人，是我國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。本規(guī)劃是指導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期合作發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。規(guī)劃近期至2022年，遠(yuǎn)期展望到2035年。

隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》面世，很多專家預(yù)期粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量將比當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期值“更上一層樓”，尤其是給區(qū)域內(nèi)的高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶來更大的發(fā)展?jié)摿?。此外，基建、房地產(chǎn)、金融、消費(fèi)升級(jí)等產(chǎn)業(yè)板塊都將從中受益匪淺。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著人口持續(xù)流入及基礎(chǔ)設(shè)施完善，將有助于在當(dāng)?shù)赜型恋貎?chǔ)備地產(chǎn)公司的價(jià)值重估。在《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布當(dāng)日，新天地產(chǎn)集團(tuán)就暴漲20.37%，領(lǐng)跑港股大灣區(qū)概念股。

不過，相較于大型宇宙級(jí)房企，以及本地的中型房企，新天地產(chǎn)在拿地方面還是顯得有點(diǎn)后勁不足。

據(jù)克爾瑞披露的大灣區(qū)規(guī)模房企數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，碧桂園大灣區(qū)土儲(chǔ)排名第一，為9105萬平米，保利排名第二為1656.88萬平米，及華潤置地排名第三，土儲(chǔ)為1286.68萬平米等。

而新天地產(chǎn)目前在建的項(xiàng)目一個(gè)在江蘇，一個(gè)在遼寧，最近收購的項(xiàng)目也是在江蘇和江西，均不在粵港澳區(qū)域內(nèi)，想要抓住大灣區(qū)這千載難逢的機(jī)遇，或許還得再加加油。