粵港澳大灣區(qū)，哪個(gè)城市房?jī)r(jià)最有潛力？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“櫻桃大房子”，作者:櫻桃。

粵港澳大灣區(qū)從2015年正式提出，樓市從牛市到了熊市，概念都快炒胡了，規(guī)劃今天才公布，未來(lái)還有多少利好?9大城市里，哪些城市房?jī)r(jià)最有潛力?這個(gè)顯然需要分短期和中長(zhǎng)期說(shuō)。

我剛剛看到樂(lè)有家發(fā)布的圖文做的不錯(cuò)，先借來(lái)了解一下粵港澳大灣區(qū)的基本情況。

01 粵港澳大灣區(qū)定義

粵港澳大灣區(qū)是指由香港、澳門(mén)兩個(gè)特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門(mén)、惠州等九市組成的城市群。2017年粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)1.5萬(wàn)億美元，超越紐約灣區(qū)的1.45萬(wàn)億美元在世界四大灣區(qū)中排名第二。而擁有16家世界500強(qiáng)企業(yè)總部的粵港澳大灣區(qū)也是國(guó)家建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要空間載體。

作為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)、開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)最具活力的區(qū)域之一，粵港澳大灣區(qū)土地面積超5.6萬(wàn)平方公里，常住人口近7000萬(wàn)。

面積僅占全國(guó)1%左右，人口比例僅占全國(guó)5%左右的粵港澳大灣區(qū)，已經(jīng)貢獻(xiàn)了全國(guó)GDP的12%，未來(lái)還有較大的增長(zhǎng)空間。

02 粵港澳大灣區(qū)整體及軌道交通規(guī)劃

從這些規(guī)劃來(lái)看，我覺(jué)得未來(lái)的政策扶持和投資肯定是不少的，據(jù)大灣區(qū)時(shí)報(bào)消息，大灣區(qū)規(guī)劃將分兩個(gè)階段發(fā)展，中期規(guī)劃是于2022年前打好連接灣區(qū)各市的基礎(chǔ);長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)在2035年前有更多便利大灣區(qū)各城巿居民流通的措施，并在該年完成整個(gè)灣區(qū)建設(shè)。

廣東歷來(lái)就是中國(guó)改革的排頭兵，尤其是利用香港的一些優(yōu)勢(shì)，在粵港澳大灣區(qū)改革先行先試，比如金融方面，今天21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，香港金融監(jiān)管當(dāng)局正與內(nèi)地相關(guān)部門(mén)探討在大灣區(qū)內(nèi)先行先試跨境“理財(cái)通”的計(jì)劃，以滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民快速增長(zhǎng)的跨境理財(cái)服務(wù)需求。也許以后大灣區(qū)的人想買(mǎi)香港保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)不需要再跑到香港去買(mǎi)了。

櫻桃發(fā)現(xiàn)，從這次規(guī)劃對(duì)9個(gè)城市的定位來(lái)看，香港明顯是分量最重的一個(gè)。有人統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃全文各城市名稱(chēng)出現(xiàn)頻次：

香港 82次

澳門(mén) 65次

廣州 42次

深圳 41次

中山 9次

佛山 8次

東莞 7次

惠州 7次

江門(mén) 6次

很顯然，粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，香港會(huì)成為最大贏家，所以牽頭的也是香港，本周四在香港舉行宣講會(huì)。而深圳挨著香港，也會(huì)因此受益。所以右下角的深圳+香港，以金融和創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，自然就成了第一梯隊(duì)，成為大灣區(qū)發(fā)展的龍頭和動(dòng)力;其次為頂端的廣州，作為國(guó)際貿(mào)易中心，屬于第二梯隊(duì);再次是左下角的“珠海+澳門(mén)”，則作為大灣區(qū)的第三梯隊(duì)，以三點(diǎn)為核心支撐形成了A字型的灣區(qū)龍頭城市格局，促進(jìn)大灣區(qū)整體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)快速發(fā)展。

櫻桃認(rèn)為，現(xiàn)在廣東不發(fā)達(dá)的粵東粵西粵北地區(qū)人口每年還是繼續(xù)在往珠三角流入，畢竟工作機(jī)會(huì)和收入都更多，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，大灣區(qū)發(fā)達(dá)城市對(duì)周邊地區(qū)的虹吸效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，人口流入的趨勢(shì)不會(huì)改變，但除了肇慶和江門(mén)，這2個(gè)城市本身經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)，硬是被拉進(jìn)了大灣區(qū)，地域又廣，又不靠近廣深，所以長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我還是比較看好另外7大城市的樓市，惠州地域也廣，但因?yàn)榕弿V州東莞深圳這個(gè)優(yōu)勢(shì)，特別是被深圳輻射的區(qū)域，所以長(zhǎng)期還有炒作的概念。

03 粵港澳大灣區(qū)11城大PK

以上樂(lè)有家對(duì)常住人口的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有誤，比如廣州2017年常住人口實(shí)際增長(zhǎng)了45萬(wàn)。

廣東省是全國(guó)人口遷入最多的省份。根據(jù)中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱估計(jì)，到2050年，粵港澳大灣區(qū)總?cè)丝诳赡軙?huì)達(dá)到1.2億人到1.4億人，占全國(guó)的10%，與如今近7000萬(wàn)的人口相比有著巨大的提升，而人口的流入長(zhǎng)期將會(huì)為大灣區(qū)的房地產(chǎn)帶來(lái)更多的剛需。

廣東各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，以大灣區(qū)內(nèi)的廣東9市為例，珠海、肇慶、江門(mén)的GDP占比均不到總量的4%，而深圳和廣州所創(chuàng)造的GDP則占總量的58%，貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)增量，所以我認(rèn)為人口流入越多，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的，潛力越大，而不是有些人所說(shuō)的房?jī)r(jià)越便宜的，翻倍越容易，比如惠州，中山，我覺(jué)得跑不過(guò)深圳廣州。

04 粵港澳大灣區(qū)最新限購(gòu)限貸政策

短期來(lái)說(shuō)，2019年對(duì)于剛需而言，廣深、東莞、佛山，珠海，中山利率降到基準(zhǔn)時(shí)都可以買(mǎi)，肇慶江門(mén)惠州今年可買(mǎi)可不買(mǎi)，市場(chǎng)反映滯后，反正并非最好時(shí)機(jī)。對(duì)于投資而言，只要限購(gòu)限貸不解除，今年都不是好時(shí)機(jī)，都沒(méi)有什么投資價(jià)值。投資信號(hào)全看政策的放松程度。

中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，哪個(gè)城市最有潛力?

雖然粵港澳大灣區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于廣深以外的其他城市發(fā)展進(jìn)步，但綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人口和土地面積來(lái)看，中長(zhǎng)期我依然最看好深圳，其次是廣州，然后是東莞，佛山，而惠州和中山相對(duì)來(lái)說(shuō)，要弱一點(diǎn)，要買(mǎi)就只買(mǎi)靠近深圳，有深圳概念，又有大灣區(qū)概念的片區(qū)。

深圳房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)是9城里最高的了，但是人多地少的現(xiàn)實(shí)無(wú)法改變，只要經(jīng)濟(jì)活力最旺的環(huán)境不變，強(qiáng)者恒強(qiáng)，深圳的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期只會(huì)越來(lái)越靠近香港，從東京都的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，越往中心區(qū)域，房?jī)r(jià)和漲幅會(huì)越高。雖然周邊幾個(gè)城市，惠州和東莞、中山的房?jī)r(jià)基數(shù)都要比深圳低，但是因?yàn)樯钲诘奈缧?yīng)，很大可能長(zhǎng)期漲幅還跑不過(guò)深圳。

而廣州畢竟是省會(huì)，除了深圳，漲幅不會(huì)比其他城市差，其中南沙是廣州重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)值得關(guān)注。東莞和佛山的制造業(yè)非常發(fā)達(dá)，這幾年轉(zhuǎn)型升級(jí)也很成功，華為都遷到東莞了，人口流入勢(shì)頭不錯(cuò)，一個(gè)靠近深圳，一個(gè)靠近廣州，被兩大城市輻射著，東莞土地也不多人口有800多萬(wàn)，佛山人口流入排廣東第三，甚至超過(guò)內(nèi)地很多二線城市，所以也挺看好的。

現(xiàn)在限購(gòu)又限貸，如果你有300萬(wàn)，會(huì)選擇在深圳貸款買(mǎi)1套900萬(wàn)的房子，還是在其他城市買(mǎi)3套呢?目前不限購(gòu)的只有惠州和肇慶(不要考慮)。其他城市不是想買(mǎi)就能買(mǎi)?；葜莸谝惶资赘?成，第二套首付4成，第三套全款，那大概可以買(mǎi)3套總價(jià)值600萬(wàn)的房子，深圳漲30%的收益，相當(dāng)于惠州漲45%，而且惠州二手房流動(dòng)和套現(xiàn)都比較麻煩。

我肯定會(huì)選深圳。

05 粵港澳大灣區(qū)近6年樓市大數(shù)據(jù)

06 粵港澳大灣區(qū)VS世界三大灣區(qū)

整體來(lái)看，根據(jù)與三大灣區(qū)的數(shù)據(jù)對(duì)比，粵港澳大灣區(qū)在總量上已步入全球經(jīng)濟(jì)的第一方陣，但是經(jīng)濟(jì)密度與三大灣區(qū)相比卻明顯偏低。根據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，粵港澳大灣區(qū)在人口、GDP總量、進(jìn)出口總量、占地面積、港口集裝箱吞吐量、機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量上均領(lǐng)先于三大灣區(qū)，但是在人均產(chǎn)出、單位面積產(chǎn)出、第三產(chǎn)業(yè)比重以及世界500強(qiáng)企業(yè)總部數(shù)上落后于三大灣區(qū)。

經(jīng)濟(jì)密度上的不足，既是粵港澳大灣區(qū)的不足，亦是粵港澳大灣區(qū)的潛力所在。