新股解讀|當(dāng)“溫州炒房團(tuán)”消失殆盡，德信中國(guó)路在何方?

當(dāng)前環(huán)境下，大而不強(qiáng)的房企很危險(xiǎn)，全國(guó)布局不平衡的中型房企最危險(xiǎn)，那么深耕區(qū)域的房企就安全嗎?

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，深耕浙江的德信中國(guó)已于2月12日通過港交所聆訊，很快將登陸資本市場(chǎng)，擬籌資約2-3億美元，建銀國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

德信中國(guó)與同是深耕浙江的濱江集團(tuán)(002244.SZ)很類似，都是深耕浙江，濱江更加聚焦杭州，德信則更加聚焦溫州，但是相對(duì)于濱江2018年全年850億的銷售額，德信僅366億的規(guī)模要小得多。

目前房產(chǎn)市場(chǎng)已回歸理性，投資者離場(chǎng)后，購房主體以自住為主，當(dāng)“溫州炒房團(tuán)”已消失殆盡，溫州人心態(tài)也轉(zhuǎn)為平穩(wěn)理性，即將加入港股“內(nèi)房股”行列的德信中國(guó)，未來似乎也多了幾分飄渺。

過度依賴溫州市場(chǎng)

德信中國(guó)深耕浙江省各大地級(jí)市，由于長(zhǎng)三角地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)活躍，人口長(zhǎng)期處于凈流入狀態(tài)，因此德信控股的土地儲(chǔ)備分布區(qū)位較好。

但是在擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的同時(shí)，德信中國(guó)的業(yè)績(jī)銷售顯然有點(diǎn)過度依賴溫州這個(gè)城市了。

招股書披露，截止到2018年6月30日，公司的土地總儲(chǔ)備為636萬平米。其中約588萬平米分布在浙江省，超過600萬平米土地儲(chǔ)備分布在長(zhǎng)江三角地區(qū)。

由上圖可見，其土儲(chǔ)主要分布在溫州、杭州、湖州三個(gè)城市。

從銷售業(yè)績(jī)來看，2016年溫州地區(qū)確認(rèn)收入為28.28億元人民幣(單位下同)，成為僅次于杭州銷售額的城市。2017年溫州收入達(dá)到30.33億，超過杭州當(dāng)年的26.24億。截至2018年前9月，溫州地區(qū)的收入進(jìn)一步飆升，達(dá)到50.37億，占總確認(rèn)收入的88.6%。

曾經(jīng)歷“魔幻”般暴漲暴跌的溫州，在樓市普遍降溫的2018年也顯得“成色不足”。

據(jù)安居網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，即使在2018年溫州不斷推進(jìn)“大拆大整”、“大建大美”主題，大量城中村拆建的情況下，其房?jī)r(jià)也僅僅由2017年的18070元/平方米上漲至18721元/平方米。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布去年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，去年12月，溫州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.9%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比上漲0.8%。

值得注意的是，溫州銷售大幅飆漲的同時(shí)，另一高單價(jià)豪宅住宅區(qū)，嘉興的銷售面積著實(shí)令人尷尬。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，2017年全年，嘉興地區(qū)已確認(rèn)面積僅214平方米，單價(jià)高達(dá)6.437萬/平，截至2018年前9月份，該地區(qū)已確認(rèn)面積也只有356平，但單價(jià)已大幅降低至2.28萬/平。

現(xiàn)金流緊張是硬傷

盡管德信擁有長(zhǎng)三角較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，但是在房企銷售都在放緩、加速回籠資金的當(dāng)下，其未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力仍較大。

且2018年以來，眾多房企都在放慢腳步的同時(shí)，德信仍在極力擴(kuò)大規(guī)模。

據(jù)招股書披露，截至2018年9月30日，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金為凈流出35.39億，德信中國(guó)稱主要由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)增加導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流出超過現(xiàn)金流入。

盡管德信中國(guó)預(yù)期2019年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將產(chǎn)生正現(xiàn)金流量?jī)纛~，因?yàn)槠鋵⒂?019年上半年預(yù)售若干新項(xiàng)目。

但是從2019年TOP100房企1月份的銷售數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)較為低迷的走勢(shì)，標(biāo)桿房企1月份推案量環(huán)比明顯下滑，開盤去化率也維持在低位，TOP100房企權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%，TOP3企業(yè)同比降幅更是接近30%。

由此可見，鑒于當(dāng)下現(xiàn)金流為房企的命脈，不管是開發(fā)運(yùn)營(yíng)資金、還是銷售回籠資金，德信中國(guó)都面臨著較大的壓力。

除此之外，短期債務(wù)壓力較大也是德信中國(guó)上市的主要原因。

截至2018年9月30日，德信未償還即期及非即期銀行及其他借款總額由2017年底的101.36億進(jìn)一步升至107億。

其中一年內(nèi)到期借款高達(dá)58億，然而公司在手現(xiàn)金及等價(jià)物為49.87億，因此，公司未來一年現(xiàn)金流壓力較大。

毛利率上升趨勢(shì)恐難以持續(xù)?

除了深耕區(qū)域，可以說德信財(cái)報(bào)最大的亮點(diǎn)就是近幾年毛利率大幅攀升，且攀升的有點(diǎn)令人吃驚，2015年毛利率只有10.4%，2017年一度飆升至23.4%，截至2018年前9月份，其毛利率高達(dá)32.4%。該毛利率令不少深耕大灣區(qū)的大中型房企都有點(diǎn)望塵莫及。

德信中國(guó)表示，期內(nèi)毛利率增加主要是因?yàn)槠骄蹆r(jià)由2017年同期的16758元/平方米增至18462元/平方米，此外土地成本由7494.9元/平方米減至7120.4元/平方米。

但是從披露的具體數(shù)字來看，除了溫州、湖州、徐州平均售價(jià)有所增加之外，杭州、嘉興的平均售價(jià)呈現(xiàn)大幅度下滑。

且2019年全國(guó)層面房地產(chǎn)政策面將以平穩(wěn)為主，“一城一策”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，但是“一城一策”不代表放松，對(duì)地產(chǎn)商的營(yíng)銷、定價(jià)策略提出了更高的要求。

此外，盡管目前內(nèi)房板塊有所反彈，但是目前整體PE都只有5倍左右，從此前上市的內(nèi)房次新股表現(xiàn)來看，上市后的德信中國(guó)也難免有大驚喜。