外地95后vs本地95后：迫切買房和改善居住

本文來自“克爾瑞地產研究”，作者為克而瑞研究中心研究院吳嘉茗。

又是一年春節(jié)到來，對于在外工作一整年的年輕人來說，過年回家走親戚時除了難免要討論一些諸如找對象、結婚之類的感情話題以外，還有工作、買房之類的現實話題同樣也是春節(jié)熱門話題。

新年伊始，我們進行了一次規(guī)模多達1.8萬人的問卷調查，其中年輕購房者（95后但不包括00后）達到4600人，本文主要針對戶籍95后和非戶籍95后的購房觀念在幾個方面進行了分析，看看外地孩子和本地孩子在購房這件事上有什么不同、又有什么相似之處。

01、對周邊城市的認同感：外地95后高出7個百分點

在對周邊城市的認同感上，本外地95后表現差異明顯：本地95后僅有12%的人表示會考慮在周邊城市購房，外地95后則有接近二成考慮在周邊城市購房，且那些考慮到周邊城市買房的本地戶籍95后中，一半以上的人購房目的是投資，絕大部分本地戶籍95后的自住需求會在本地完成。

從數據上來看，外地戶籍95后奮斗城市的認同感頗高，有6成外地95后表示會在目前常住城市購房，對目前常住城市的認同感帶動了對他們對周邊城市的認同感，寧愿在周邊城市購房也要留在常住城市工作，僅有一成的人表示準備返回戶籍地購房。

02、改善性需求占比：本地95后占比更高

本地戶籍95后改善型需求占比明顯更高，結合數據情況來看，本地95后中有21%的客戶有改善型需求，比外地95后的改善需求高9個百分點。

但從城市整體層面來看，房價越高的城市，本地95后的改善需求比例優(yōu)勢則越不明顯，上海、廣州、南京、杭州、蘇州這種房價較高的城市，本地95后改善需求占比跟外地95后差距不大，差距都在5%以內，但房價相對較低的昆明、南昌、鄭州、西安、長沙等城市本地95后改善需求比外地95后均高出10個百分點左右，可見高房價也一定程度上抑制了本地95后追求改善居住環(huán)境的需要。

03、購買力：本地95后的領先優(yōu)勢不明顯

由于本次調研城市涵蓋了一線、二線、部分三四線以及一些縣級市，房價差異較大，所以我們從意向購買面積的角度來衡量本地和外地戶籍95后購買力的差異。在意向購房面積上，本地戶籍和外地戶籍95后在購房面積的選擇上差異并不顯著，面積段受認可分布順序一致：90-120㎡>70-90㎡>70㎡以下>120-140㎡>140-200㎡>200㎡以上，且比例差距不大，詳細來看，在70-90㎡面積段內，外地客戶比本地客戶購房意愿高出3個百分點，本地客戶有意購買120-140平方米、140-200平方米這兩個面積的比例比外地客戶高出幾個百分點，此外兩者幾乎持平。

相比外地95后，本地95后在購房方面的優(yōu)勢主要在于首付比例更低、限購條件更寬松、“房票”更容易獲得，但實際購買力本身的優(yōu)勢并沒有這么顯著。

購買力之高房價城市：外地95后更能接受“老破小”

為進一步研究本外地95后在購買力方面的差異，我們選取了4個高房價城市進行對比，發(fā)現外地95后遠比本地95后能接受“老破小”住宅，本地95后的“窮”并不一定是真窮。

從四個城市的問卷結果來看可以看出的明顯現象是：對最低的總價段區(qū)間，外地95后接受程度遠遠高于本地95后，在上海、杭州、南京和廣州這4個城市，100萬總價以下的大部分已經是老破小中的老破小，外地95后愿意購買，無非是因為追求一個能滿足最基本居住需求的居所。

而對本地95后來說，“無力購買”的比例高于外地95后，并不意味著他們是真“窮”。以上海為例，上海本地戶籍的95后中38%的人認為自己無力購買，但這部分人絕大多數目前是有房可住的，他們自然不會去購買總價不到100萬、條件可能還不如現在居所的“老破小”。

04、決策因素：本地95后更偏好市中心，外地95后重視通勤便利

調研數據表明，本地95后比外地95后更加在意區(qū)位的影響，外地95后則能夠接受通勤便捷對區(qū)位不佳帶來的補償，這是兩類95后購房決策因素中最顯著的區(qū)別。

從各類影響因素來看，無論本地還是外地95后關注的點基本相似，價格都是最重要的影響因素，其次區(qū)位的重要性也較高，其他因素中交通配套和開發(fā)商相對受到關注較多，而物業(yè)管理、學區(qū)、醫(yī)療等因素則比較不受到95后們的關注了。

在希望擁有的社區(qū)配套中，95后們的關注點重合度也比較高，超市商場、健身設施、幼兒園學校等配套均受到較高的關注。本地戶籍和外地戶籍關注程度差異最大的主要是游泳池、健身設施、肉菜市場和娛樂活動場所四類，本地95后明顯對健身類設施更有興趣，但外地95后似乎更喜歡逛市場和休閑娛樂。

整體來看，95后在非戶籍地工作的比例相比90后、80后都更高，而其中大部分人對目前常住的城市都是報以認可的態(tài)度的，這種認可也愛屋及烏地蔓延到周邊城市，可見吸引年輕人口的停留、常住對城市群的發(fā)展意義重大。就本地戶籍95后與外地戶籍95后的購房觀念差異來看，雖然同為95后，大家的購買力都普遍不高，但外地95后更加迫切地需要在目前工作地有一個安居之所，只要價格合適，即使是“老破小”也有一定購買意愿；對本地95后來說，買房需求并不是最迫切的，雖然嘴上喊著“買不起”，但還是比外地95更加重視區(qū)位、物業(yè)等因素，要討好這些本地95后，更重要的是加強項目品質的打造。