澳大利亞即將迎來“嚴重的房地產(chǎn)崩潰”和“銀行危機”?

本文來自微信公眾號“西澤研究院”，本文觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

譯者按：澳大利亞房價在過去的55年中漲了65倍，并且一直處于上漲周期，號稱是“全球最堅挺的樓市”。但Hedonic Home Value Index 房屋價值指數(shù)最近的數(shù)據(jù)顯示，今年澳洲房價總價下跌超過360億澳元，墨爾本和悉尼跌勢最兇。瑞銀分析師Jonathan Mott預計在最糟糕的情況下，澳洲房價可能會暴跌30%。這真的會發(fā)生嗎?

在過去的三十年里，澳大利亞家庭債務與收入的比例已經(jīng)膨脹到令人震驚的水平，因此悉尼被列為世界上最被高估的城市之一。澳大利亞的監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)被要求為可能會同時引發(fā)多個金融機構(gòu)淪陷的房地產(chǎn)市場崩潰準備應急計劃。

圖一：澳洲房市：高估高杠桿

在過去短短的30年里，澳大利亞已經(jīng)從家庭債務收入比最低的國家轉(zhuǎn)變?yōu)槿蜃罡摺?/p>

圖二：全球房價指數(shù)

澳大利亞的新聞網(wǎng)站報道，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)對澳大利亞的最新評估認為，盡管房價當前下跌的軌跡意味著軟著陸，但硬著陸的風險仍然存在。工資停滯和房價上漲已經(jīng)激起了風暴，并且即將引發(fā)一場住房危機。

圖三：悉尼CORELOGIC房價指數(shù)

全球論壇(global forum)認為，以防止“進一步的失衡”，澳大利亞央行(Reserve Bank of Australia)應盡快將現(xiàn)金利率從歷史低點上調(diào)。澳大利亞央行上一次將現(xiàn)金利率下調(diào)至1.5%是在2016年8月，在同年的5月曾下調(diào)至1.75%。自2010年11月以來，官方再也沒有上調(diào)過利率。報告指出：“一波抵押貸款違約不太可能對金融行業(yè)造成直接沖擊，價格上漲和家庭相關(guān)債務是澳大利亞的房地產(chǎn)市場是不堪一擊的主要原因?！?/p>

然而，如果房價暴跌，消費者支出可能會受到嚴重的負面影響，銀行股風險敞口將促進去杠桿;與住房相關(guān)的支出將會大幅度減少，這將給整個經(jīng)濟帶來巨大的壓力。此外，News.com報道稱，盡管在房價被高估5%至15%已經(jīng)有很長一段時間，但房地產(chǎn)市場放緩是可以被大家所接受的。當前數(shù)據(jù)表明經(jīng)濟將出現(xiàn)軟著陸，但經(jīng)合組織(OECD)表示，軟著陸非常罕見。

經(jīng)合組織的報告提出了一個“如何在金融機構(gòu)破產(chǎn)的情況下吸收損失制度”應急計劃，其中包括有爭議的“保釋條款”，并同時提出不能低估金融機構(gòu)發(fā)生危機的可能性。最后，經(jīng)合組織指出，與美國或歐盟不同，該制度不包括在危機發(fā)生時自動將一些無擔保優(yōu)先債券和其他銀行存款轉(zhuǎn)換為股權(quán)的條款。缺乏明確的內(nèi)保釋條款，可能會減慢解決問題的速度，并可能促使金融機構(gòu)為了復蘇而做出一些冒險的舉動。

值得注意的是，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織的發(fā)出警告之前，澳洲央行副行長蓋伊·德貝利(Guy Debelle)曾提出警告(在第三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值大幅低于預期，僅為2.8%), 并暗示下一步關(guān)于利率的調(diào)整可能是下降而非上升，最后他還提出量化寬松政策的可能性。

正如約翰?魯比諾(John Rubino)最近指出的，在過去幾年里，幾乎所有的房主都能通過“至少我的房子要漲價了”來巧妙地解決生活中的問題。但現(xiàn)在一切都結(jié)束了，財富效應已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)。房主們開始看到他們的房屋凈值(也就是凈資產(chǎn))停止增長，甚至下降到令人震驚的程度。在澳大利亞，每周1000澳刀的下降足以使1%的人心情變糟。情緒低落的消費者將不再熱衷于消費，因為新債務會加速凈資產(chǎn)的下降。

隨著房價下跌，可自由支配的支出也隨之減少。澳大利亞人會繼續(xù)吃東西，給臥室裝空調(diào)等日常開銷，但他們會削減度假、新車等不必要的開支。這意味著，經(jīng)濟中以債務為基礎的部分將受到嚴重影響。這將導致股價不斷下跌，相當于打斷了普通人的一條腿，讓他們不能肆意揮霍。

信用泡沫資本主義非常的脆弱，因為它主要依賴于人們的情緒。在房市崩潰以后泡沫將迅速破裂。

(編輯：朱姝琳)