中金：城鎮(zhèn)存量住房并未過(guò)剩

本文來(lái)自“中金點(diǎn)睛”微信公眾號(hào)，作者張宇、王璞。原標(biāo)題為《中金：數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》。

城鎮(zhèn)存量住房并未過(guò)剩，其中城區(qū)仍略顯不足

我們的估算結(jié)果顯示2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量261億平方米，共計(jì)2.7億套(不含集體宿舍)。家庭戶(不含集體戶)戶均住房1.13套，其中城區(qū)僅1.07套。值得特別指出的是，戶均1套房并不表示“充足”。市場(chǎng)上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇，否則房?jī)r(jià)將不斷上漲。這一合理的冗余比例(或稱自然空置率)一般至少不低于10%。因此，中國(guó)城鎮(zhèn)范圍戶均住房套數(shù)基本合理，而城區(qū)仍略有不足。此外，我們也注意到在過(guò)去十年中，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程快于住房?jī)粜略鏊俣?新建減拆除)，戶均指標(biāo)呈下降趨勢(shì)(2010年普查時(shí)城鎮(zhèn)和城區(qū)分別為1.16和1.09)。

存量中仍有較高比例的低質(zhì)量住房

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年抽樣調(diào)查揭示出諸多重要信息：存量住房中78%為6層及以下建筑(21%為平房)，這其中絕大部分沒(méi)有電梯;16%的住房無(wú)廚房或衛(wèi)生間(美日等發(fā)達(dá)國(guó)家該比例接近0);15%建于1990年以前。此外，存量住房套型結(jié)構(gòu)偏小。一居和二居室占比達(dá)62%，而四居室及以上占比僅7%。這不僅預(yù)示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。

擁有多套住房的家庭并非多數(shù)

測(cè)算顯示，目前中國(guó)家庭戶住房自有化率80%(若包含集體戶則為75%)。城鎮(zhèn)家庭戶中，20%無(wú)房，65%僅有一套房，15%有兩套及以上住房(平均3.2套)。從住房實(shí)際使用情況看，僅有一套房的家庭幾乎全部自住，擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。20%的無(wú)房戶全部租房，其中一半單獨(dú)租住、一半為合租。

住房空置率并不高

空置率存在廣義和狹義兩個(gè)口徑，廣義指只要某時(shí)刻該房屋無(wú)人居住即為空置，狹義則剔除正在裝修或危舊等合理空置。國(guó)際上多數(shù)國(guó)家廣義和狹義空置率僅相差約1個(gè)百分點(diǎn)，合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。然而在中國(guó)，考慮到大量新竣工房屋為毛坯房，我們認(rèn)為使用狹義空置率更為合理。測(cè)算顯示，當(dāng)前城區(qū)狹義空置率僅為9.7%，顯著低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng);而即使將鎮(zhèn)區(qū)納入考量，12.1%的城鎮(zhèn)總體空置率水平也處于合理區(qū)間。值得特別強(qiáng)調(diào)的是，空置率在過(guò)去近十年中也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

正因?yàn)樽》靠偭坎⒉贿^(guò)剩、質(zhì)量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數(shù)、空置率實(shí)際上并不高，房?jī)r(jià)過(guò)去這些年才會(huì)一直上漲，這在本質(zhì)上是供需矛盾的結(jié)果。與之類似但更為失衡的例子就是香港，過(guò)去三十余年其住房空置率與房?jī)r(jià)呈顯著負(fù)相關(guān)，尤其是2003年以后香港的住房空置率持續(xù)下降(當(dāng)前僅為3.7%)，而同期房?jī)r(jià)呈現(xiàn)大幅上漲，甚至在加息預(yù)期之下仍在攀升。