美國買房子的人少了 可能會(huì)“逼瘋”美聯(lián)儲(chǔ)

最近幾個(gè)月，美國、英國和中國的地緣政治局勢頗受關(guān)注，而其他基本面指標(biāo)——比如最重要的是美國房地產(chǎn)市場——被忽視了。但美國房地產(chǎn)市場是預(yù)示整體經(jīng)濟(jì)的可靠的領(lǐng)先指標(biāo)，不容忽視。該行業(yè)的變化，可能會(huì)改變美聯(lián)儲(chǔ)的加息路徑。

除去房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)，特朗普總統(tǒng)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的判斷也許是正確的：美國經(jīng)濟(jì)狀況良好。問題在于，房地產(chǎn)行業(yè)是美國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵推動(dòng)力，投資者和美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)從領(lǐng)先指標(biāo)房地產(chǎn)市場放緩的狀況，意識(shí)到2019年該國前景堪憂，主要原因有三：

- 美國房地產(chǎn)市場價(jià)格再次過熱。凱斯-席勒國家指數(shù)逼近危機(jī)前水平。新興的繁榮城市似乎取代了邁阿密和拉斯維加斯的地位。一些美國城市的房價(jià)比全球金融危機(jī)前的峰值還高出50%。

- 鑒于房地產(chǎn)市場正在放緩，而消費(fèi)者信心卻正處于最高點(diǎn)，房地產(chǎn)市場放緩令人擔(dān)憂。主要問題似乎是房價(jià)承受能力不足和購房者對(duì)高利率的擔(dān)憂。

- 這釋放了一個(gè)美國經(jīng)濟(jì)放緩的信號(hào)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)往往是經(jīng)濟(jì)周期的領(lǐng)先指標(biāo)。這將對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)2019年的貨幣政策產(chǎn)生重大影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)可能取代勞動(dòng)力市場成為美聯(lián)儲(chǔ)關(guān)注的主要焦點(diǎn)。

美國房地產(chǎn)市場已從危機(jī)中完全復(fù)蘇

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，凱斯-席勒國家指數(shù)逼近全球金融危機(jī)前水平。新的繁榮城市已經(jīng)出現(xiàn)，取代了邁阿密和拉斯維加斯的地位，后者目前的房價(jià)低于2007年水平。波士頓目前房價(jià)比危機(jī)前峰值高出33%，西雅圖和達(dá)拉斯則高出60%左右(圖1)。

然而，與2007年相反，這一次家庭負(fù)債更具可持續(xù)性，因?yàn)榧彝鶆?wù)與可支配收入凈額的比例約為109%，而2007年為142%。

房地產(chǎn)行業(yè)放緩，而消費(fèi)者信心正飆升

過去幾個(gè)月里，越來越多的證據(jù)表明美國房地產(chǎn)市場放緩。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，最新數(shù)據(jù)顯示，美國房屋建筑商信心跌至60，為2016年夏季以來最低水平。自去年1月以來，房屋開工明顯放緩，但主要是多單元住宅類表現(xiàn)疲軟(表2)。

此外，成屋銷量連續(xù)六個(gè)月下降。過去20年中，這種情況只發(fā)生過三次：1999年(互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅之前)、2007年(房地產(chǎn)危機(jī)期間)和2013年(圖3)。

考慮到目前美國消費(fèi)者信心處于最高點(diǎn)，而該國房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)持續(xù)萎縮，這實(shí)在是令人意外。

住房購買狀況惡化的原因是購房者負(fù)擔(dān)不起或是出于以下因素的考慮：

- 21%的美國家庭不買房的理由是房價(jià)過高，房價(jià)已創(chuàng)2006年底以來最高水平(圖4)

-75%的家庭認(rèn)為明年的利率將會(huì)上調(diào)，將創(chuàng)2007年初以來最高水平(圖5)

-只有4%的家庭預(yù)期利率會(huì)下降(圖6)

房地產(chǎn)市場放緩是美國經(jīng)濟(jì)走軟的強(qiáng)烈信號(hào)

美國房地產(chǎn)市場往往是預(yù)示美國經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)很好的領(lǐng)先指標(biāo)：

- CME木材是建筑業(yè)的晴雨表，也是美國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先指標(biāo)，自去年春天以來價(jià)格急劇下跌(圖7)

- 若住宅投資持續(xù)大幅縮減，可能會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退，而自2008年底至2009年初以來，美國住宅投資季度數(shù)據(jù)已連續(xù)第三次減少(圖8)

結(jié)論：美國房地產(chǎn)市場已見頂，其放緩表明美國經(jīng)濟(jì)增長放緩

到目前為止，由于市場一直忙于關(guān)注歐美地緣政治局勢，而忽視了對(duì)美國房地產(chǎn)業(yè)加速放緩的關(guān)注。然而，這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)的狀況是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變，它構(gòu)成了另一個(gè)信號(hào)，表明美國正處于商業(yè)周期末期，及我們可以預(yù)期到2019年美國經(jīng)濟(jì)增長將出現(xiàn)放緩。

這種放緩將對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因?yàn)檩^高的利率會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)。購房者承受不起如此高的抵押貸款利率——現(xiàn)在接近5%(圖9)。如果美國房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟，將會(huì)影響美聯(lián)儲(chǔ)的加息路徑，并使美聯(lián)儲(chǔ)在12月加息后釋放較為鴿派的信號(hào)。