中國(guó)式房地產(chǎn)空置之謎：這城市那么空？

本文來自微信公眾號(hào)“如是金融研究院”，作者朱振鑫、楊芹芹。

中國(guó)的房地產(chǎn)可能是全世界最具爭(zhēng)議的問題之一。房?jī)r(jià)一波又一波的上漲，很多人為買不起房而苦惱，但與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的戶均住房已經(jīng)超過1套。理論上講，每家都應(yīng)該有一套房子，足夠用了。但為什么還有那么多人買不起房、買不到房?問題就出在房子分布的結(jié)構(gòu)上。盡管總體上看房子是夠用的，但由于結(jié)構(gòu)上分布不均，有的家庭一套都沒有，而有的家庭有很多套房，大量空置，這是擾亂中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)核心痛點(diǎn)。今天我們就來系統(tǒng)的聊聊空置率問題。包括四個(gè)部分：一是空置的現(xiàn)狀，看看有多少房子空置;二是空置的成因，看看為何空置率居高不下;三是空置給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來的影響;四是如何去解決空置問題。

一、空置的現(xiàn)狀：擁擠的城市，并不擁擠的房子

中國(guó)住房空置問題一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。一人擁有超多套房的新聞屢見不鮮，如2013原鐵道部部長(zhǎng)劉志軍被查處房產(chǎn)高達(dá)374套，2018年云南省第一人民醫(yī)院原院長(zhǎng)王天朝名下?lián)碛?00多套房產(chǎn)等，無數(shù)身邊的案例告訴我們，中國(guó)的住房空置率真的不低。但由于統(tǒng)計(jì)困難、話題敏感，大家對(duì)空置率數(shù)據(jù)一直眾說紛紜。目前比較權(quán)威的有四大類統(tǒng)計(jì)口徑，包括國(guó)際組織、政府部門、學(xué)術(shù)研究、社會(huì)調(diào)查。

一是國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的數(shù)據(jù)：空置面積高達(dá)10億平方米。IMF副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間指出，中國(guó)樓市的首要問題是空置率太高，空置面積高達(dá)10億平方米。中國(guó)住房供應(yīng)過剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。但具體的樣本選擇、數(shù)據(jù)采集、調(diào)查方式等并未對(duì)外公布，真實(shí)性無法保證。

二是國(guó)家電網(wǎng)等政府機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)：空置率超過10%。國(guó)家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”， 原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文披露據(jù)此測(cè)算的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。查電表的調(diào)查方式能夠相對(duì)真實(shí)反映已出售房屋的存量空置情況，但會(huì)忽略已建成的待售房屋，即未考慮新增空置，導(dǎo)致真實(shí)的空置率被低估。

也有不少地方政府機(jī)構(gòu)對(duì)空置率進(jìn)行摸底調(diào)查，如2012年北京市公安局人口管理總隊(duì)調(diào)查顯示北京全市房屋1320.5萬(wàn)套，如果按照辦理入住手續(xù)后一直無人居住，或者最近連續(xù)半年無人居住的標(biāo)準(zhǔn)，初步核對(duì)空置房屋381.2萬(wàn)戶，住房空置率高達(dá)29%。除了未考慮新增空置外，這種算法基本合理，但還有一個(gè)不足，那就是年代相隔較遠(yuǎn)，目前的情況不得而知。

三是學(xué)術(shù)研究抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)：空置率超過20%。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心歷時(shí)5年通過對(duì)29個(gè)省市262個(gè)縣1048個(gè)社區(qū)進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅整體空置率達(dá)到22.4%，一、二、三線城市分別為21.2%、21.8%和23.2%。該研究樣本覆蓋面廣、調(diào)查歷時(shí)長(zhǎng)、調(diào)查方式較為科學(xué)，調(diào)查結(jié)果可信度較高。但需要注意的是，抽樣調(diào)查的空置房標(biāo)準(zhǔn)包括兩類：一類是一套房家庭因外出務(wù)工等原因而無人居住的住房;另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。將外出務(wù)工者的結(jié)構(gòu)空置住房納入空置范疇會(huì)夸大我國(guó)的住房空置水平。

除此之外，中央黨校周天勇副所長(zhǎng)估算的中國(guó)城鎮(zhèn)空置率約在20%-25%之間，此處的空置是包括已經(jīng)被購(gòu)買和竣工住宅的空置率，可綜合反映了住宅一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的整體空置情況，但具體的測(cè)算過程未對(duì)外公布。

四是社會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)：主要城市空置率超過22%。2015年5月11日至5月20日，騰訊網(wǎng)等機(jī)構(gòu)通過對(duì)全國(guó)196個(gè)城市超過50萬(wàn)網(wǎng)友抽樣調(diào)查結(jié)果顯示中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。該調(diào)查覆蓋面廣、涉及對(duì)象廣泛，但調(diào)查時(shí)間較短，且集中于20-39歲人群，受訪人群年齡分布不太合理，會(huì)使得結(jié)果有失偏頗。

從結(jié)構(gòu)上來看，我國(guó)三四線城市住房空置率高于一二線城市。雖然我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率尚無全口徑的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但是從上面四大類數(shù)據(jù)口徑可以看出我國(guó)空置率超過10%，已處于危險(xiǎn)區(qū)間，且存在結(jié)構(gòu)性差異，大城市不少，小城鎮(zhèn)更多，三四線城市空置率水平要明顯高于一二線城市。

與國(guó)際水平相比，我國(guó)住房空置率也明顯處于相對(duì)高位。美國(guó)普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示美國(guó)2018年第一季度的房屋空置率僅為1.5%;2016年加拿大的空置率約為3.7%。2013年日本空置房屋約820萬(wàn)套，空置率約為13.5%;歐洲國(guó)家空置率普遍也不高：2017年英國(guó)空置率最高的地區(qū)為1.4%，德國(guó)為7.9%，法國(guó)為8.1%;香港2017年的空置率為3.7%，并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持了較低的水平。不難看出，我國(guó)的空置率處于相對(duì)高位。

圖1 與國(guó)際水平相比，我國(guó)住房空置率處于相對(duì)高位

數(shù)據(jù)來源：美國(guó)FRED、歐洲央行、Statista、香港物業(yè)署、日本統(tǒng)計(jì)局、如是金融研究院

二、空置的成因：為何空置率如此之高?

住房空置是指處于閑置狀態(tài)，既不出租也不出售，從上面的統(tǒng)計(jì)口徑可以看出，中國(guó)住房空置可分為兩大類：一是新增空置，房屋建成后還未銷售，即統(tǒng)計(jì)局公布的住房待售面積，目前大概有5億平方米，得益于樓市去庫(kù)存，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存并不高，去化周期為4-6個(gè)月，這部分問題不大;二是存量空置，簡(jiǎn)單來說就是已經(jīng)建成出售的房子依然沒有人住，這可能是因人口流動(dòng)導(dǎo)致的空置，也可能是投資需求催生的空置。人口向大城市聚集已成常態(tài)，會(huì)出現(xiàn)資源錯(cuò)配而形成的中小城市空置，但這是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的必然趨勢(shì)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會(huì)逐步被消化。所以，問題的核心其實(shí)是在后一部分，也就是因投資或者投機(jī)而產(chǎn)生的空置。簡(jiǎn)單來說，就是有一些人買了房空著，坐等漲價(jià)。從全球來看，中國(guó)這種現(xiàn)象肯定是不正常的，主要是由以下四個(gè)中國(guó)特色的原因造成：

第一，房產(chǎn)稅和空置稅缺位，幾乎沒有持有成本。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，多為一次性成本，只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是針對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的，但房產(chǎn)稅目前只有在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)，還未全面推出。也就是說如果不交易，中國(guó)房屋持有幾乎無成本。我國(guó)的房產(chǎn)稅和空置稅遲遲未出臺(tái)助長(zhǎng)了住房市場(chǎng)的投機(jī)情緒，加強(qiáng)了住房的投資屬性。國(guó)際對(duì)比來看，空置率最低的幾個(gè)國(guó)家大多都出臺(tái)了房產(chǎn)稅和空置稅政策，如美國(guó)每個(gè)州每年都會(huì)征收房產(chǎn)稅，稅率分布在0.5%-2.5%，對(duì)住房所有者是一筆不小的支出;法國(guó)政府于1999年便對(duì)房屋閑置業(yè)主出臺(tái)了嚴(yán)厲的處罰措施，閑置房屋的罰金高達(dá)房屋價(jià)款的10%-15%。而我國(guó)的房產(chǎn)稅和空置稅政策卻一直缺位，跟國(guó)際對(duì)比空置住房持有成本幾乎可以忽略不計(jì)，是住房空置的主要?jiǎng)右颉?/p>

第二，不僅沒有持有成本，而且租金收益也明顯偏低?？罩梅考炔怀鍪垡膊怀鲎猓瑥慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房屋空置損失了一定的機(jī)會(huì)成本，即房屋出租的租金收入。但是由于我國(guó)的租金收益率偏低，在2018年全球城市租金回報(bào)率調(diào)查數(shù)據(jù)中，深圳、上海、北京、廣州、杭州的租金回報(bào)率分別為1.42%、1.49%、1.58%、1.72%、1.91%，遠(yuǎn)低于全球范圍內(nèi)所有樣本城市的平均水平4.46%。而且房屋出租后，房主很難擇機(jī)轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。所以不少房主寧愿空著，舍棄租金收益，以便增值后伺機(jī)轉(zhuǎn)手賣出。

第三，短期交易成本偏高，住房持有時(shí)間越長(zhǎng)，交易成本會(huì)越低。我國(guó)二手房轉(zhuǎn)手成本包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、交易服務(wù)費(fèi)和中介費(fèi)等，稅費(fèi)和交易費(fèi)用加起來通常會(huì)達(dá)到房屋價(jià)值的10%以上。雖說這些費(fèi)用一般都轉(zhuǎn)嫁給買方承擔(dān)，但也會(huì)減少房主的收益。如果住宅在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手，房屋增值還沒有達(dá)到一定的幅度，投資者獲利空間是非常小的，不太劃算。而且購(gòu)房者持有住宅時(shí)間越長(zhǎng)，轉(zhuǎn)手成本越低，一些稅費(fèi)可在房產(chǎn)證達(dá)到一定年限后得到免除。如增值稅在房產(chǎn)持有年限超過2年之后可以得到免除，如個(gè)人所得稅在房產(chǎn)持有年限超過5年之后可以得到免除。也就是說，空置時(shí)間越長(zhǎng)，轉(zhuǎn)手成本越低，房屋增值幅度越大，越有利于投資者增厚收益。

第四，過去房?jī)r(jià)漲多跌少，而且每一次下跌之后都是更強(qiáng)勁的上漲，形成了房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的慣性預(yù)期，導(dǎo)致有些人即便空著也不舍得賣。過去十幾年，房地產(chǎn)是中國(guó)最堅(jiān)挺的資產(chǎn)，沒有之一。從上漲的時(shí)間來看，在過去154個(gè)月中，有127個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅為正，僅有27個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅為負(fù)。從波動(dòng)的幅度來看，每一次房?jī)r(jià)的漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于跌幅，過去十幾年，70個(gè)大中城市新房和二手房的價(jià)格平均每月上漲0.58%、0.67%，下跌平均每月下跌僅0.32%、0.56%。以北京二手房成交價(jià)格為例，上漲時(shí)平均每月漲幅為3%，而下跌時(shí)平均每月跌幅僅為1.4%，10年間北京二手房市場(chǎng)均價(jià)就上漲了近8倍。即使由于調(diào)控過緊房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，一旦政策有所放松，房?jī)r(jià)又重回上行趨勢(shì)甚至報(bào)復(fù)性上漲。而事實(shí)上，考慮到房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要性和地方對(duì)土地財(cái)政的依賴性，人們對(duì)于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期會(huì)越來越強(qiáng)烈。本來持有成本和機(jī)會(huì)成本低，長(zhǎng)期收益看上去又很可觀，自然就出現(xiàn)了大量房屋空置、靜候升值的問題。

圖2過去154個(gè)月中，有127個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅為正

資料來源： Wind 如是金融研究院

三、空置的影響：房?jī)r(jià)上漲的助推器，改革的絆腳石

房屋空置上去是個(gè)人問題，但當(dāng)其成為普遍現(xiàn)象的時(shí)候，就不僅是房東損失租金收益那么簡(jiǎn)單了，這可能會(huì)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)發(fā)展及改革的推進(jìn)造成巨大的扭曲。

第一，減少了住房供給，間接推高房?jī)r(jià)和租金?？罩檬侵袊?guó)房?jī)r(jià)和租金上漲的重要推手。持有成本和機(jī)會(huì)成本低的結(jié)果是住房存量供給能夠像股票一樣幾乎無成本的“停牌”退出交易。結(jié)果就是當(dāng)需求旺盛的時(shí)候，供給根本跟不上需求，市場(chǎng)恐慌，價(jià)格瘋狂的上漲，而當(dāng)需求萎縮的時(shí)候，大量的房子“停牌”，沒人買也沒人賣，價(jià)格依然堅(jiān)挺，等到需求再度回暖的時(shí)候，房?jī)r(jià)又開始新一輪上漲，周而復(fù)始。前一段時(shí)間，北京租金出現(xiàn)跳漲，除了資本的助推外，背后的根本原因是出租房供不應(yīng)求，我愛我家前副總裁胡景暉指出北京六環(huán)內(nèi)至少有100套房處于空置狀態(tài)，既不出租又不出售，也印證了這一點(diǎn)，高空置是推高房租上漲的原因之一。

第二，浪費(fèi)了大量資源，不利于發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力。房產(chǎn)投資是我國(guó)家庭資產(chǎn)配置的首選，占比高達(dá)71.5%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的15.5%，由于不少房屋處于閑置狀態(tài)，導(dǎo)致大部分居民資產(chǎn)因此被沉淀下來，唯一發(fā)揮的作用就是讓房主覺得有錢有資產(chǎn)，但實(shí)際上不變現(xiàn)都是虛幻的“估值”，反而會(huì)造成資源浪費(fèi)。從購(gòu)房者自身出發(fā)，居民瘋狂加杠桿購(gòu)房，會(huì)對(duì)日常消費(fèi)能力形成產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng);從社會(huì)層面出發(fā)，大量的住房集中在少數(shù)人手中，剛需人群住房短缺，而無真實(shí)需求的炒房族持有多套房產(chǎn)，會(huì)扭曲資源配置，造成資源浪費(fèi)，并且在一定程度上拉大了階層之間貧富差距。

第三，扭曲了產(chǎn)業(yè)信號(hào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)非理性繁榮，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)通常以銷售為重要依據(jù)來決定投資。因此如果銷售額中包含了很多非剛需的成分則

會(huì)導(dǎo)致房企過度投資。如2013年房地產(chǎn)銷售十分火爆，2013年2月全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比接近50%，中央對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)判是供給不足，要求千方百計(jì)增加房地產(chǎn)供應(yīng)，在這樣的背景下，房企在三四線城市并無實(shí)際需求支撐的情況下，出現(xiàn)了非理性的過度開發(fā)現(xiàn)象，這場(chǎng)過熱的房產(chǎn)投資最終導(dǎo)致三四線商品房庫(kù)存的大量積壓。2014年三四線商品房可售面積曾攀升至17.5億平方米，需要3年多的時(shí)間來消化。2015年末中央對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，房地產(chǎn)庫(kù)存高企成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的重要原因。

自2003年房地產(chǎn)業(yè)被確認(rèn)為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)后，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。但也需要注意到，房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入大，本身并沒有多少科技含量，若建成后被空置，房地產(chǎn)則會(huì)淪為資金的蓄水池，大量資金被沉淀，而這些稀缺資金本可以在實(shí)體領(lǐng)域、在新興制造業(yè)發(fā)揮更大的效用，結(jié)果導(dǎo)致資金脫實(shí)向虛，制約經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

第四，形成投機(jī)性既得利益群體，不利于房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制改革，不利于社會(huì)公平和社會(huì)福利的進(jìn)步?？罩梅康姆恐鞔蟛糠质菗碛卸嗵追康母呤杖氲母辉ｋA層，當(dāng)空置間接推高房?jī)r(jià)的時(shí)候，他們會(huì)因此受益，但從整個(gè)社會(huì)來看，這嚴(yán)重?fù)p害了無房剛需群體以及大部分中低收入階層的利益，他們要么買不到房，要么為房子付出更高的代價(jià)。既得利益群體更傾向于反對(duì)不利于房?jī)r(jià)和解決空置問題的改革政策，成為改革的絆腳石。

四、空置的對(duì)策：給出答案很簡(jiǎn)單，承認(rèn)問題不容易

解決空置問題并不難，大部分國(guó)家是通過稅收來進(jìn)行調(diào)節(jié)。除了針對(duì)所有住房的房產(chǎn)稅之外，專門針對(duì)空置房的空置稅或者相關(guān)稅種是最常用也是最有效的方法。從全球經(jīng)驗(yàn)來看，這能有效的引導(dǎo)部分存量空置變成樓市中的有效供給，很多出臺(tái)空置稅或者相關(guān)房地產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國(guó)家住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平。

國(guó)際上常用的空置稅有兩種：一種是征收真正意義上的空置稅，即對(duì)符合空置條件的住房加征空置稅;另一種是對(duì)二手房的交易環(huán)節(jié)征收印花稅和流轉(zhuǎn)稅，這種房產(chǎn)稅也是出于降低空置，屬于廣義空置稅的范疇。

狹義空置稅：為提高住宅和土地的利用率，法國(guó)、溫哥華和澳大利亞的維多利亞州均直接對(duì)區(qū)域內(nèi)的空置住宅征收空置住宅稅。法國(guó)關(guān)于空置的定義較為嚴(yán)格，對(duì)兩年內(nèi)每次連續(xù)居住時(shí)間均小于30天的房產(chǎn)開征空置住宅稅，空置稅以住宅所占用土地租金作為稅基，前三年適用稅率分別為10%、12.5%和15%，空置年份越長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)稅率越高。溫哥華以空置住宅的評(píng)估價(jià)值作為稅基，對(duì)1年內(nèi)無人居住達(dá)到180天的房屋征收1%的空置稅，并且政府對(duì)居民的空置土地也進(jìn)行征稅以防止居民拆掉空置的住宅。澳大利亞維多利亞州對(duì)轄區(qū)內(nèi)空置率較高的區(qū)域征收空置稅，對(duì)超過6個(gè)月空置的住房，以房產(chǎn)增值部分作為稅基征收1%的住宅空置稅。

廣義空置稅：部分國(guó)家如英國(guó)和韓國(guó)雖未專門設(shè)置空置稅，但當(dāng)?shù)卣畬?duì)居民多套房征收的印花稅和轉(zhuǎn)讓稅也可被視為廣義上的空置稅。在英國(guó)，居民第二住房需多繳納3%的印花稅，印花稅以房屋價(jià)值為基礎(chǔ)，二套房適用稅率最高可達(dá)15%，此外，英國(guó)也允許地方政府對(duì)空置房屋多征50%市政稅以增加空置房屋的持有成本;在韓國(guó)，以住宅的增值部分為基礎(chǔ)，政府對(duì)居民首套房?jī)H征收9%的轉(zhuǎn)讓稅，而對(duì)二套房最高將征收60%的轉(zhuǎn)讓所得稅。通過提高多套房的轉(zhuǎn)讓所得稅稅率來抑制居民過度持有房產(chǎn)的投機(jī)行為，二手房持有量的逐步減少將有效的控制存量住房的空置規(guī)模。

總的來說，中國(guó)的房地產(chǎn)空置率明顯偏高，這既有房地產(chǎn)周期等客觀的經(jīng)濟(jì)原因，也有房地產(chǎn)稅等主觀的政策原因。但不管什么原因，這個(gè)問題都已經(jīng)給社會(huì)公平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的扭曲。在中央定調(diào)房住不炒的大背景下，未來想解決這個(gè)問題并不難，難的是先承認(rèn)問題、正視問題。（編輯：劉瑞）