從44.4%的營收增長 我看到一個不一樣的易居中國(02048)

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象，一方面各地樓市調(diào)控政策持續(xù)趨緊，融資壓力加大，另一方面大型房企銷售情況依然火爆，百強房企8月單月銷售額同比增幅仍超過52%，房地產(chǎn)行業(yè)的“服務生”易居企業(yè)控股(02048)近日公布上市以來的首份半年報，為上半年房地產(chǎn)行業(yè)的“怪象”留下了不一樣的注腳。

易居以“地產(chǎn)服務生”的定位在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)深耕18年，為地產(chǎn)開發(fā)商提供代理、服務、營銷、傳播等服務，市場份額居前。易居處于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，它的成長自然與整個地產(chǎn)行業(yè)的氛圍緊密相關(guān)。

房企銷售熱度不減 易居一手房代理業(yè)務大增

智通財經(jīng)APP了解到，2018年上半年，易居實現(xiàn)收入為27.79億元人民幣(單位下同)，同比增長44.4%。期內(nèi)利潤及全面收益總額為5.63億元，同比增長84.1%。公司擁有人應占期內(nèi)利潤及全面收益總額為4.68億元，同比增長255.7%。每股基本盈利為50.80分，不派息。

值得一提的是，2016-2017年易居復合增長率達到30.6%，盈利增長率達到44.4%，今年上半年的增長率高于過去的復合增長率。

期內(nèi)，員工成本占收入的比例從截至去年同期的57.9%減至48.4%，主要由于規(guī)模經(jīng)濟擴大。宣傳及推廣開支同比增加84.7%至1.32億元，主要由于收入的增長。經(jīng)營利潤率從20.4%提升至28.6%。上半年易居的負債率為12.7%，遠低于重資產(chǎn)的房企產(chǎn)開發(fā)商。

公司稱，公司收入和利潤實現(xiàn)大幅增長主要得益于市場的穩(wěn)定發(fā)展、強大的股東基礎(chǔ)和大客戶戰(zhàn)略及業(yè)務間的協(xié)同效應。

一手房代理業(yè)務方面，易居上半年收入22.28億元，同比增44.1%，成銷總面積2047.6萬平方米，成銷總金額2558.9億元，比去年同期分別增長35.3%和46.8%。對于過去兩年的數(shù)據(jù)，易居上半年一手房代理業(yè)務收入增速明顯高于去年全年的10%，一方面這與上半年房企銷售額大增有關(guān);另一方面則受益于其市占率的提高。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百強房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%，增速超市場預期，且大部分房企基本上完成2018年過半的預售目標。這直接拉動了易居銷售新物業(yè)總值增加。

相比其他同行，易居的最大優(yōu)勢之一是擁有強大的客戶及股東基礎(chǔ)，并與中國多家領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)建立戰(zhàn)略關(guān)系。因此當上半年房地產(chǎn)行業(yè)集中度達到歷史新高度時，易居在行業(yè)的市場占有率也進一步擴大。

截止2018年6月30日止6個月，自和公司股東有關(guān)的26家開發(fā)商產(chǎn)生的一手房代理服務收入為12.107億元，占期間一手房代理服務收入的54.3%。

截至2018年6月30日，已簽未售的儲備項目面積達2.54億平方米，將增強未來代理收入穩(wěn)定性和預測性。

對于接下來的房地產(chǎn)走勢，易居首席執(zhí)行官丁祖昱表示，“從短期情況來看，最近有一些政策出臺，包括各地的政策出臺之后對于部分市場有影響，但是我們目前沒有看到整體降價的狀況。從7月份、8月份相關(guān)的數(shù)據(jù)來看，規(guī)模房企的銷售可以保持，但是基于部分的城市和項目出現(xiàn)了不像上半年那樣一房難求的狀況，這樣的情況可能在7、8月份出現(xiàn)的相對比較少，銷售慢慢進入到正常的狀況?！?/p>

輕資產(chǎn)模式見效 房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)服務收入增長逾3倍

雖然一手房代理業(yè)務依然是易居的主要收入來源，貢獻上半年80.2%的收入，但增速最快的卻是2016年起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)服務業(yè)務。

智通財經(jīng)APP曾提到，在存量市場背景下，二手房的交易規(guī)模越來越大，代理商們紛紛搶占這一巨大蛋糕，以阿里、京東、蘇寧為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭也紛紛跨界布局二手房中介業(yè)務。易居則在2016年創(chuàng)立“房友”品牌，以獨創(chuàng)的“S2B2C”的輕資產(chǎn)模式進入二手房經(jīng)紀市場。

房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)服務推出以來，易居的收入結(jié)構(gòu)也發(fā)生了明顯的改變，從“兩條腿走路”變?yōu)椤叭{馬車并驅(qū)”。2016年之前，易居全部收入來自一手房代理服務和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務，但隨著新業(yè)務逐漸成型并快速增長，2018年上半年該公司房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)服務收入已達到約1.68億元，占總收入比重也從2017年同期的1.9%躍升至6%。

智通財經(jīng)APP了解到，今年上半年，受到房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)影響，新房供應使得市場需求持續(xù)擠向二手房市場。但由于各地政策及人口因素不同，不同城市的二手房市場出現(xiàn)明顯的分化，北京、上海市場表現(xiàn)平平，重慶、武漢量價齊升，天津、石家莊等幾個城市有價無市。但這似乎不影響易居二手房經(jīng)紀平臺迅猛崛起。

截止2018年6月30日，房友門店已累計達8764家，覆蓋54城市。期內(nèi)通過易居房友為開發(fā)商銷售新房成銷總額101.4億元，易居房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)服務收入1.677億元，較去年同期分別增長592.4%和367.1%。為全面提升賦能能級，易居房友分別與58同城、蘇寧金融簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手打造“萬套真房源”和“百億墊傭”計劃。

房友門店破萬 新戰(zhàn)略賦能二手交易平臺

易居房友S2B2C的模式之新在于它不直接開展二手房經(jīng)紀業(yè)務，也不開設(shè)二手房經(jīng)紀公司，而是賦能并整合房友品牌下的中小微房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，向中小微房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(B)提供在線線下綜合服務(S)，以幫助其更好的服務個人客戶(C)。

換而言之，易居首先和開發(fā)商簽訂新房項目，房友品牌門店能夠參與這些新房項目的銷售，通過一二手聯(lián)動，賺取開發(fā)商拓客的傭金，只要客戶成功購房，開發(fā)商除了給予易居0.8%的傭金外，還需要支付給易居拓客引流傭金2%。易居再將其中的80%給門店。

在這一過程中，易居不需要大量資金投入，也不向門店收取品牌費、加盟費、交易服務費，賺的是延伸服務的錢，其他中介業(yè)務的錢，平臺網(wǎng)絡(luò)體系建立起來后，易居可以做一二手聯(lián)動、可以做裝修服務、金融服務等。

上周四(8月27日)，房友集團在上海舉行全新戰(zhàn)略發(fā)布會，并宣布房友門店突破萬家。通過僅僅兩年半的時間，易居房友完成了全國58城10000家門店的布局，一舉成為國內(nèi)二手房行業(yè)規(guī)模最大的平臺級企業(yè)。

“破萬”是房友的新起點和轉(zhuǎn)折點。當國內(nèi)二手房交易市場漸凍趨勢帶來“小微門店危機”時，易居房友發(fā)布了“聯(lián)動+渠道”的賦能新策略。易居企業(yè)集團 CEO丁祖昱表示，整個房友集團將從重視“門店規(guī)?！钡街匾暋胺召|(zhì)量”轉(zhuǎn)變;服務對象從為“中小微”賦能拓展到二手房交易環(huán)節(jié)的“多主體”賦能;服務深度方面也在原有基礎(chǔ)上完成聯(lián)動+渠道的新一輪賦能。易居房友的戰(zhàn)略三部曲分別是聚勢、賦能、提供增值服務。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，二手房市場是一個典型的正在上行中的房地產(chǎn)市場。從國際經(jīng)驗看來，發(fā)展到中國這個階段，二手房市場崛起已經(jīng)是一個必然的趨勢。在這種背景下，不斷突破的易居在二手房經(jīng)紀網(wǎng)絡(luò)服務領(lǐng)域?qū)⒂泻艽笊煺谷_的空間。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務方面，上半年收入3.84億元，同比增11.8%;期內(nèi)，CRIC房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫及分析系統(tǒng)的有效用戶端口數(shù)為14,000多個，并研發(fā)推出“易樓”和CRIC場景化大屏等新業(yè)務。

易居的大數(shù)據(jù)能力能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項目的早期階段向房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場研究報告、定位分析和可行性研究等各種服務，這使得公司在提供一手代理服務和二手房經(jīng)紀平臺服務方面更具優(yōu)勢。從具體收入看，易居三大業(yè)務之間形成的聯(lián)動效果越來越強。

中國房地產(chǎn)行業(yè)正站在拐點上，行業(yè)集中度將進一步提升，存量市場成為各路資本的新戰(zhàn)場，“服務生”易居在資源及戰(zhàn)略布局上已做好充分準備，上半年的成績或許只是新的起點。8月31日，易居股價收漲4.63%，報14港元。