業(yè)績會實錄︱龍湖集團(00960）;不單邊加杠桿、擴規(guī)模 深圳龍華項目明年推出

8月21日，龍湖集團(00960)在香港以“大道至簡，堅韌上行”為主題，召開了中期業(yè)績會。該公司董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼等高層出席會議。

會上，公司董事長吳亞軍對智通財經APP表示，之前高管流失問題是行業(yè)普遍現象，向行業(yè)提供專業(yè)人才也是一種能量，并且沒有影響我們的運營，我們非常安心。

據智通財經APP了解，截至2018年6月30日止6個月，公司營業(yè)額同比增長45.9%至人民幣(單位下同)271.2億元，其中物業(yè)投資業(yè)務收入同比增長62.8%至18.5億元。歸屬于股東的凈利潤為54.3億元，同比增長45.6%，每股基本盈利92.9分，中期股息每股0.3元。

2018年上半年，合同銷售額同比增長4.8%至971.0億元。凈負債率(負債凈額除以權益總額)為54.6%，在手現金為421.3億元。綜合借貸總額為1079.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%;平均貸款年限5.82年。毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率為37.1%。減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心溢利為37.3億元，同比增長31.4%。核心稅后利潤率為17.7%，核心權益后利潤率為13.8%。

以下是智通財經APP整理的龍湖集團業(yè)績發(fā)布會問答實錄。

關于集團戰(zhàn)略：

問：公司改名成龍湖集團，是否意味著未來地產開發(fā)銷售占整體收入會下降，公司還會不會發(fā)展其它業(yè)務？

吳亞軍：從龍湖地產更名為龍湖集團，是因為我們把主航道業(yè)務定義成了C1地產開發(fā)、C2商業(yè)運營、C3長租公寓、C4智慧服務，甚至未來還可能有點心業(yè)務試驗成熟后，成長為新的主航道業(yè)務。但是無論是哪部分業(yè)務，仍然是圍繞空間建造和運營，以及空間里人的經濟生活活動展開的。我們是圍繞空間產生業(yè)務的，只要與此相關都可能納進來作為一個新的主航道業(yè)務。所有業(yè)務底層是龍湖自己的一套運營體系和數據平臺，如果沒這個基礎，我們往上隨便做加法可能只會變成累贅，而不會變成盈利，所以我們也會審慎。

問：我們知道龍湖跟其他房地產企業(yè)不一樣，沒有區(qū)域層級，有員工抱怨效率低下。了解到龍湖正進行平臺+端的管理模式探索，導致一些人員流失現象。此外今年上半年也出現高管流失。請問在公司管理結構，以及如何留住高管方面有什么想法？

吳亞軍：不設區(qū)域，探索平臺和端，以及高管流失，是單獨的三件事。

第一，為什么要做平臺和端。我們發(fā)現公司發(fā)展并非只能加層級、把組織的金字塔壘得更高的方式來做，而是通過一套指揮系統(tǒng)，直接賦能到一線員工，讓他們更多得到支持。讓指揮決策更靠前端，把專業(yè)支持放到前端，這就是平臺和端的意義。這不是靠某個領導特別民主，授權一線，而是需要指揮系統(tǒng)本身自帶知識、權限、流程、模板，直接賦能給前線。當遇到問題時，前線直接呼叫，后臺馬上支持，這是管理升級的需要。

第二，要不要設區(qū)域層級，別的企業(yè)需要，未必我們需要。由于龍湖有一套強大的系統(tǒng)，反而可以在更加靈活的組織形式上進行設定，減少層級來做指揮。這可能會讓有些人不適應，會讓有些人覺得權限在減少，但只要是黑盒子式、老中醫(yī)式的決策方式，我們都要慢慢消滅掉，我們更愿意相信系統(tǒng)的知識積累。

第三，關于高管的離職，這在每個公司都是正?，F象。一個好的公司，不光是產出經濟效益，還能產出人才，成為行業(yè)挖角的對象，我很開心。好的員工在公司釋放出能量，同時變成市場上更有價值的人才，這是一個無法阻擋的必然結果，但是我們也有一套方法來保留這些優(yōu)秀的員工。另一方面，我們更加看重更優(yōu)秀的員工是否被放到了該放的位置上。從目前來看，龍湖不管是地區(qū)公司的運營，銷售去化速度，投資拿地的質量，資金的使用效率，較過去都是大幅提高的。所以在這件事上，我們是非常安心的。

關于財務：

問：董事會決議宣派中期股息每股0.3元，約占每股核心盈利的一半，請問未來派息是不是也延續(xù)這個趨勢？

趙軼：我們從去年開始派中期息，原因有兩個，一是龍湖的規(guī)模和利潤增速較快，現金流比較充裕，二是商業(yè)、長租公寓和物業(yè)穩(wěn)步增長，我們想把這些回報反饋給股東。

今年派息的金額是三毛錢，略高于核心利潤的45%，是因為今年是龍湖成立25周年。全年來看也會保持在不低于45%。我們一般會把全年分紅的三分之一放到上半年，年底再派另外三分之二，這個狀態(tài)以后還會持續(xù)。

關于地產開發(fā)：

問：龍湖上半年簽約額同比去年增長幅度有所減緩，主要原因是什么？

邵明曉：龍湖追求平穩(wěn)增長，今年全年銷售2000億沒有懸念。全年供貨3000億，去年未去化500多億，新一期開發(fā)的有1000億，還有1500億是全新項目，大量推盤會在下半年。

現在市場非常好，但拿證比較困難。今年銷售會按既定目標去完成，之所以同比上漲較慢，一是因為今年上半年供貨不多，主要在下半年。二是去年下半年去化率很高，留存到今年未去化的只有500億。另外去年我們把大量下半年的貨排到上半年銷售，所以上半年簽約很快，有節(jié)奏問題。今年2000億的銷售額相比去年是接近30%的增長，未來也會按照這樣的速度走。

問：深圳龍華項目今年是否會推出，商業(yè)和住宅各占多少比例？

邵明曉：龍華項目是舊改項目、收購項目。在深圳做舊改項目面臨很多政策問題，所以今年可能不會推出，會放到明年。體量是10萬平方米，全住宅。

問：近些年龍湖拿地成本在銷售額中的占比有所上升，未來還能否保持目前較高的毛利率。龍湖上半年拿地權益面積900多萬平，跟去年全年1100多萬平比較接近，拿地增加的原因是什么，在目前去杠桿的大環(huán)境下，拿地的節(jié)奏上會不會放緩？

趙軼：截止到6月底，全集團有6000多萬平方米的土地儲備，平均每平方米土地成本5100元，而售價是15000多元，大概3倍關系，這是比較安全的。我們未來在這個倍數上，土地獲利能力能夠保證。最近一兩年我們的毛利率會在30%以上，中長期可能會在25%到30%。但是龍湖不管周期再怎么波動，也不會低于25%。

邵明曉：拿地是量入為出，公司全年凈負債率標準指引是在50%—60%之間，半年通常是在60%—70%，今年半年我們才55%左右。我們凈負債率非常穩(wěn)，大環(huán)境在去杠桿，但龍湖杠桿一直不高，凈負債率也會穩(wěn)在這個水平。

問：下半年買地會不會慢一點，或者買少一點？

邵明曉：我們堅持控制好負債率，另外還要看買地時機，比如去年長三角最熱時，我們主要買了些天街項目，而沒去碰高價住宅地塊。今年一季度有機會，我們就買了些土地?？赡苋募径冗€會有好機會，例如最近我們在南京底價拿地，在珠海也是接近底價拿地。

從負債率和現金流來看，我們比較從容，盡管整體融資環(huán)境不太理想，但是龍湖的融資環(huán)境不錯。我們最近國內發(fā)了兩筆債，其實能在國內發(fā)債就很不錯了，我們還發(fā)了不到5%的成本。

在買地的結構上，我們平均每年銷售回款的10%作為上限來用于投資性物業(yè)，在內部也制度化了，既不會一下子突然停止買地，也不會特別激進，有好的機會就買一點，保持公司穩(wěn)健增長。

問：現在宏觀調控形式嚴，融資情況嚴峻，很多房地產企業(yè)都進行高周轉。龍湖下半年會不會也實行高周轉？

邵明曉：龍湖多年一直堅持“有質量的增長，有回款的銷售”，保持適度規(guī)模，強調四個主航道業(yè)務均衡發(fā)展。對于C1地產開發(fā)，我們內部的要求保持前十左右即可。龍湖不會在地產業(yè)務單邊加杠桿、擴規(guī)模。而且，龍湖一定保持低融資成本，恰當的、偏低的凈負債率。

關于商業(yè)：

問：龍湖之前有提過，希望今年投資性物業(yè)的收入能夠覆蓋利息。請問目前是不是還保持這樣的計劃？現在投資性物業(yè)占利息的比例是0.48，全年能否達到既定目標？

趙軼：今年商業(yè)整體租金收入可能會到36、37億左右，長租公寓也會達到5個億，兩部分相加跟利息之比是1倍，或在0.8、0.9的水平。未來趨勢肯定會接近1倍，甚至會超過1倍，這個也是我們對評級機構的承諾。

關于長租公寓：

問：龍湖冠寓整體出租率76.2%，目前盈利情況如何？

邵明曉：龍湖冠寓目標出租率88-90%，成熟期35%左右毛利率，12-15%凈利率?，F在冠寓在投入階段，從2016年下半年開始拓展，一年多來發(fā)展速度很快，但我們挑選物業(yè)非常謹慎。目前已開業(yè)房源20%是重資產，80%是輕中資產，即龍湖租過來再租這種模式。但是我們強調p&l，單方收益模型是賺錢的。

問：長租公寓今年上半年累計開業(yè)2萬間，到年底累計開業(yè)房間目標是6.5萬間。這個距離挺大，接下來怎么樣完成它？

邵明曉：我們去年開業(yè)15000間，今年還要再開出50000間。這50000間的拓店都已完成。今年拿的很多新項目，要經過幾個月裝修和籌備，開業(yè)落到下半年，全年累計開到65000間沒問題。

關于物業(yè):

問：之前邵總說過物業(yè)短期沒有分開的計劃，其實很多房企都在做物業(yè)分開的決定。我想問一下龍湖是否仍然保持不分開的決定？

邵明曉：智慧服務不會分拆。下一步，智慧服務的數據對于四大主航道數據打通非常關鍵。我們要把它們放在一個大池子里，以便各業(yè)務相互之間協(xié)同。