佳兆業(yè)(01638)：粵港澳大灣區(qū)地王 深圳東進排頭兵

以深圳為大本營的佳兆業(yè)(01638)，搭上了粵港澳大灣區(qū)和深圳東進的政策春風。

8月15日，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組全體會議召開，這意味著大灣區(qū)建設(shè)進入新階段，相關(guān)規(guī)劃有望陸續(xù)出臺。

值得注意的是，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)“9+2”的城市構(gòu)成各有特點，而域內(nèi)城市如深圳、廣州又恰好是目前多家龍頭房企的大本營。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的落地，無疑為這些企業(yè)增加了新的機遇。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，以深圳為大本營的佳兆業(yè)，是擁有粵港澳大灣區(qū)土地儲備最多的房企，并擁有獨特的“舊改護城河”，將充分享受大灣區(qū)的政策春風，足以支撐公司的業(yè)績爆發(fā)增長。

同時，粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)發(fā)展，深圳作為“9+2”城市的樞紐，城市發(fā)展的過程中一直存在“西強東弱”的特點，加快了城市發(fā)展的步伐，深圳提出了“東進戰(zhàn)略”。佳兆業(yè)在東部地區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)廣泛的多元化布局，將會是運營深圳東部城市升級的關(guān)鍵力量。

粵港澳大灣區(qū)地王

8月15日，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組全體會議召開，隨著媒體的陸續(xù)披露，這個略顯“神秘”的組織，逐漸進入公眾視野。業(yè)內(nèi)普遍認為，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組首次會議召開，意味著大灣區(qū)建設(shè)進入新階段，相關(guān)規(guī)劃有望陸續(xù)出臺。

粵港澳大灣區(qū)作為中國建設(shè)世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，擁有3大財富帶、6大交通引擎、6765萬人口、1.8萬億美元GDP，與世界三大灣區(qū)相比毫不遜色，建成后將成為世界最大的城市帶和世界第一灣區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)內(nèi)“9+2”的城市構(gòu)成各有特點，而域內(nèi)城市如深圳、廣州又恰好是目前多家龍頭房企的大本營。值得注意的是，立足于深圳的佳兆業(yè)，是擁有粵港澳大灣區(qū)土地儲備最多的房企，并擁有獨特的“舊改護城河”，將充分享受大灣區(qū)的政策春風。

截至去年年底，佳兆業(yè)在全國2200萬平方米的建筑土地儲備中，位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的土儲便達1300萬平方米，占比高達58%。此外，佳兆業(yè)還有占地面積逾2400萬平方米的城市更新項目儲備，主要分布在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的7個城市，包括深圳、廣州、惠州、東莞、中山、佛山和珠海。

而據(jù)智通財經(jīng)APP查詢，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)占地面積2400萬平米的舊改項目中，深圳廣州兩個核心城市占比超過50%(1200萬平方米占地面積)，深圳占比37%(890萬平方米占地面積)，廣州占比24%(580萬平方米占地面積)。若以容積率為5計算，僅深圳一地舊改面積即高達4450萬平方米。

以容積率2.5測算，業(yè)內(nèi)預計佳兆業(yè)舊改土地未來可供地總建筑面積達到6000萬平方米，加上大灣區(qū)土儲建面1300萬平方米，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)總建面超7000萬平方米，可釋放貨值高達1.5萬億,足以支撐公司的業(yè)績爆發(fā)增長。

不過，舊改也有不可回避的缺點，那就是開發(fā)周期較長，不確定性高，對企業(yè)的后續(xù)資金穩(wěn)定性要求較高。因此市場會對舊改項目給予較低的估值。

但是，佳兆業(yè)在舊改市場已經(jīng)開發(fā)了19年，成功改造的物業(yè)建筑面積逾500萬平方米，擁有豐富的舊改經(jīng)驗，在業(yè)內(nèi)享有“舊改專家”的美譽。目前，佳兆業(yè)的舊改項目涉及幾乎所有類型的更新項目，如舊城中村、舊住宅小區(qū)和舊工業(yè)區(qū)改造等，更新范圍涉及高端住宅、精品公寓、甲級寫字樓、高星級酒店和商業(yè)綜合體等眾多領(lǐng)域。

事實上，憑借優(yōu)秀的人才儲備和系統(tǒng)的流程規(guī)范，佳兆業(yè)舊改周期遠短于同業(yè)。一般情況項目周期為3-5年，而同業(yè)舊改周期超過10年。

根據(jù)佳兆業(yè)近年的拿地情況和項目開工情況，可以判斷，現(xiàn)在的舊改資源有很大一部分是在2014年前就已經(jīng)簽下的，那么這些舊改資源也將會在近年陸續(xù)進入佳兆業(yè)的土儲系統(tǒng)。

由于這些項目獲取時間較早，成本較低，毛利率要顯著高于其他項目，隨著業(yè)績的不斷釋放，后期對公司整體毛利率將會起到較大的提振作用。

智通財經(jīng)APP了解到，在城市更新方面，佳兆業(yè)集團在未來2年內(nèi)在一線城市的舊改項目可以貢獻建筑面積超過400萬平方米的土地資源。

數(shù)據(jù)顯示，2017年佳兆業(yè)的銷售額約447.1億元，同比上升49.8%，完成年度目標112%;2018年的銷售目標為700億元，較2017年有56%的增長。首7個月，佳兆業(yè)集團累計合約銷售約為359億元，已經(jīng)完成全年目標的51%。值得注意的是，下半年佳兆業(yè)貨值充裕，推盤密集，后勁十足，仍有望超額完成年度目標。

事實上，隨著項目逐漸進入供地期，同時舊改產(chǎn)品也在加速推向市場，佳兆業(yè)正在加快舊改項目的價值釋放。利潤也將隨著時間逐漸體現(xiàn)。

深圳東進戰(zhàn)略排頭兵

大灣區(qū)建設(shè)進入新階段，深圳作為大灣區(qū)的城市樞紐，加快了城市發(fā)展的步伐。深圳市委市政府計劃總投資1.4萬億實施“東進”戰(zhàn)略，欲將東部地區(qū)發(fā)展成為深圳乃至更大區(qū)域的新發(fā)展極，目前“東進”戰(zhàn)略進入全面實施階段，將對東部三區(qū)的城市建設(shè)和發(fā)展帶來無限生機。

從深圳城市發(fā)展的歷史腳印來看，城市的中心差不多每十年就要發(fā)生一次轉(zhuǎn)移，第一個十年是商圈繁榮的羅湖，第二個十年是金融崛起的福田，第三個十年是科技創(chuàng)新的南山。在深圳東進的背景下，毫無疑問，深圳東部將成為深圳未來的新城市中心。東部區(qū)域?qū)⒊蔀樯钲隍v飛的巨大引擎。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，深圳東進，交通先行，產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移，而配套升級和居住改善同樣重要，這將讓更多的人到東部去，讓人口東進，人才東進。顯然，新的資產(chǎn)紅利區(qū)就在東部，“舊改之王”佳兆業(yè)精耕城市更新，在深圳的土地儲備260萬平米，舊改項目為890萬平米，將深圳東部城市升級的關(guān)鍵力量。

實際上，佳兆業(yè)近幾年來，以地產(chǎn)為基礎(chǔ)不斷的進行多元化的布局，形成了“地產(chǎn)+”的新模式。截至目前，公司業(yè)務涵蓋城市更新、文化體育、旅游產(chǎn)業(yè)、酒店餐飲、航海運輸、科技產(chǎn)業(yè)、足球俱樂部近20個產(chǎn)業(yè)，形成了大消費、大健康、大文旅等產(chǎn)業(yè)的綜合布局。 現(xiàn)在的佳兆業(yè)不僅僅是一家房地產(chǎn)企業(yè)，更像一家城市公共服務商。

從中部“坂雪崗科技城”向北

在深圳東進的路上，佳兆業(yè)在深圳中部發(fā)展軸核心位置的“坂雪崗科技城”一路推動城市的發(fā)展?！佰嘌徔萍汲恰蔽挥谯嗵锉逼瑓^(qū)，是華為、天安云谷等產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，目前佳兆業(yè)城市廣場等多個項目已開發(fā)。

作為深圳“十三五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)提升行動中的6大重大產(chǎn)業(yè)平臺之首的“坂雪崗科技城”，不僅是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的重要組成部分，還是全市13個重點開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一。

目前坂雪崗科技城片區(qū)聚集了華為、新天下、康冠、航嘉等知名企業(yè)，年產(chǎn)值超億元企業(yè)有50家，年產(chǎn)值達10億元以上企業(yè)(集團)已達10家，產(chǎn)值共達259.9億元，更有國家高新技術(shù)企業(yè)40家、上市公司6家。

未來，坂雪崗科技城擬打造成“以華為基地為核心的,高新技術(shù)企業(yè)聚集、公共基礎(chǔ)設(shè)施體系完善、城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、高新科技人才匯集的現(xiàn)代化復合型城區(qū)”，將成為以華為為核心的深圳“硅谷”。

作為整個“坂雪崗科技城”180萬㎡超大綜合體的集大成者，佳兆業(yè)城市廣場位于華為科技新城核心地段，依托周邊高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，集住宅、星級酒店、高端寫字樓、商務公寓、超大型商業(yè)MALL于一身，將成為未來提供國際生活藍本的百萬體量的大型都市綜合體，可提供居住、商務辦公、休閑娛樂、交通、教育一站式生活方式。打造坂田首屈一指的功能大城，將拉動區(qū)域價值飆升。

打造深圳東部高標準中心城區(qū)

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，為響應政府戰(zhàn)略規(guī)劃，佳兆業(yè)將持續(xù)在城市更新領(lǐng)域發(fā)力，推動龍崗區(qū)雅駿眼鏡廠城市更新項目的改造升級，以打造成為深圳東部高標準中心城區(qū)。

雅駿眼鏡廠城市更新項目位于深圳龍崗中心大運新城片區(qū)中部，緊鄰大運主場館。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，成立于1987年雅駿眼鏡廠，屬傳統(tǒng)意義上的來料加工企業(yè)，后由于規(guī)劃需要，該廠經(jīng)營方?jīng)Q定搬遷。眼鏡廠牽走后，剩下的舊廠房無法匹配大運新城以及龍崗中心區(qū)的城市形象，其用地的整合和功能也亟待提升。佳兆業(yè)被確認為該項目的實施主體后，賦予了它一個新的名字——未來城。

根據(jù)規(guī)劃，該項目開發(fā)建設(shè)用地面積48770.8平方米，集住宅(含保障性住房16120平方米)、商業(yè)、辦公及商務公寓為一體。值得一提的是，該項目強調(diào)品質(zhì)城區(qū)建設(shè)，提供不少于2500平方米的公共開放空間，配建不少于2090個停車位，另有12班幼兒園、社區(qū)管理用房、社區(qū)老年日間照料中心、社區(qū)體育活動場地等公共配套設(shè)施。這些設(shè)施不僅能滿足社區(qū)居民的需要，更可輻射周邊區(qū)域，形成多方獲益的格局。

文旅旗艦落子大鵬

當前，大文旅產(chǎn)業(yè)已成為服務美好生活的支柱產(chǎn)業(yè)之一，佳兆業(yè)前瞻性布局國家政策支持且發(fā)展前景廣闊的資源優(yōu)質(zhì)區(qū)，落地文體及旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已形成具有極強市場競爭力的差異化大文旅發(fā)展戰(zhàn)略。佳兆業(yè)打破傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)發(fā)展瓶頸，推進“產(chǎn)業(yè)-旅游-居住”三輪驅(qū)動發(fā)展模式，構(gòu)建開放式、平臺化的生態(tài)系統(tǒng)，鍛造產(chǎn)業(yè)升級、聚集人群、優(yōu)化配套、盤活片區(qū)的核心能力。

依托“產(chǎn)業(yè)-旅游-居住”的三輪驅(qū)動模式，目前佳兆業(yè)研發(fā)了“文旅歡樂主題”、“智慧健康主題”、“科技創(chuàng)新主題”三大主題系列文旅產(chǎn)品，深度融合休閑體驗化、產(chǎn)業(yè)化和文化要素，為城市消費客群帶來全新的生活方式。

其中，佳兆業(yè)金沙灣國際樂園正是佳兆業(yè)“文旅歡樂主題”產(chǎn)品線的旗艦之作。依托稀缺優(yōu)美的自然資源，在金沙灣國際樂園150萬平方米的超大體量空間里，佳兆業(yè)打破國內(nèi)外傳統(tǒng)封閉式主題樂園“束縛”，以世界級旅游規(guī)劃，秉持“開放式國際歡樂平臺”產(chǎn)品設(shè)計理念，打造第三代旅游度假綜合體，致力于成為中國，乃至亞太地區(qū)城市活動平臺及策源地。

以世界級濱海文旅規(guī)劃，金沙灣國際樂園以強大的資源整合能力，打造了集五星級度假酒店、冰雪世界、水上樂園、動漫城、演藝中心、體育中心等多功能業(yè)態(tài)為一體的國際濱海旅游度假綜合體，以培育優(yōu)質(zhì)娛樂文化為首要目標，覆蓋全亞洲乃至全世界旅游消費人群的休閑度假需求。佳兆業(yè)金沙灣國際樂園去除了圍墻，獨特的 “開放式”園區(qū)，由國際頂尖團隊打造，以“全天候、全業(yè)態(tài)、全齡段”為特色, 將大鵬自然風光、歷史人文、民俗風情、國際IP、主題娛樂創(chuàng)造性融合。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，佳兆業(yè)國際樂園項目目前已被列入《深圳市實施東進戰(zhàn)略行動方案(2016-2020)》，今年8月，已經(jīng)公布了項目的詳細藍圖規(guī)劃設(shè)計方案，項目首期已經(jīng)開工，將以迪斯尼、環(huán)球影城等為目標，打造中國華南區(qū)高端的旅游度假區(qū)。

預計該項目建成后，將提供上萬人的就業(yè)崗位，并將帶動上億元GDP總值，是大鵬新區(qū)加快打造濱海生態(tài)度假區(qū)的關(guān)鍵所在。

值得一提的是，除了佳兆業(yè)金沙灣國際樂園之外，佳兆業(yè)還在大鵬半島成功運作了大鵬第三工業(yè)區(qū)城市更新項目，將其改造為集住宅、酒店、大型商業(yè)的雙旅游度假型綜合體——KPR佳兆業(yè)廣場。

當然，這只是佳兆業(yè)集團在深圳東進過程中為城市的升級做出的貢獻的幾個例子，但足以讓我們了解到佳兆業(yè)將已經(jīng)運營深圳東部城市升級的關(guān)鍵力量。