新城發(fā)展控股(01030)特別息背后，利潤表有多強大?

對于駛上了快車道的新城發(fā)展控股(01030)，其上半年的業(yè)績亮點不僅僅是靚麗的銷售額，以及恰逢公司25周年，管理層給予投資者派發(fā)特別息。

智通財經(jīng)APP注意到，今年上半年，新城發(fā)展子公司新城控股(601155.SH)憑借953億的銷售額順利挺進(jìn)前十，位于第八位。此外，公司管理層對于完成全年1800億銷售目標(biāo)也是信心滿滿。

首先，從股東應(yīng)占利潤來看，其增幅同比漲逾三倍，而非控股股東權(quán)益人利潤同比上漲僅1倍左右，這表明了在大多數(shù)行業(yè)抱團(tuán)取保的大環(huán)境下，新城發(fā)展仍然能保持較高的權(quán)益銷售，即使考慮合作，也確保每個項目控股權(quán)益達(dá)70-80%。

此外，即使今年上半年新城發(fā)展的凈負(fù)債率高達(dá)154.6%，較行業(yè)均值有所偏高，但是智通財經(jīng)APP了解到，其目前擁有的2000億人民幣(單位下同)已售未結(jié)的平均毛利率不低于30%，未來一兩年的凈利潤可得到很大保證。

除了傳統(tǒng)地產(chǎn)項目之外，新城發(fā)展穩(wěn)健發(fā)展的商業(yè)品牌“吾悅廣場”亦帶來小驚喜，今年上半年租金加管理費的收入是8.5億，同比增長約166%，并預(yù)計全年可實現(xiàn)20億營收。

凈負(fù)債率為154.6%，財務(wù)仍穩(wěn)健

2018年上半年，新城發(fā)展的短期負(fù)債由2017年底的152.7億增加了68.8億元，達(dá)到221.5億元。

但是，目前公司在手總現(xiàn)金流量為264.96億，其中包括限制性現(xiàn)金的26.78億及現(xiàn)金的238.8億，因此短期還債無壓力。

此外，2018年上半年新城發(fā)展利息支出(不包括資本化利息支出)約30億元。

其子公司新城控股上半年銷售金額高達(dá)953.11億元，同比增長94.17%。鑒于新城發(fā)展持有新城控股約60%的權(quán)益，其流量金額占比也達(dá)572億，再加上今年全年商業(yè)營收預(yù)計達(dá)到8.5億，其利息支出與營收比仍處于健康水平。

智通財經(jīng)APP了解到，今年6月份，新城創(chuàng)造了歷史最高的280億的銷售額，截止上半年，新城一共有2034億的已售未結(jié)轉(zhuǎn)銷售額，按過去三年的平均凈利率約10%保守估計，整個上半年2034億已售未結(jié)部分的凈利潤就高達(dá)203.4億元，其利息支出與盈利相比是非常低的。

此外，其銷售良好勢頭仍在繼續(xù)，如7月份也賣了將近200億，投資者可靜待8月份銷售數(shù)據(jù)。

其實，從公司有息負(fù)債來看，今年上半年，新城發(fā)展的有息負(fù)債約702億元，2017年年底約494億元，半年增加了208億。其有息負(fù)債增加與其銷售額的增速相比，一點不算夸張。

與同樣處于二線房企，規(guī)模也在加速擴(kuò)張的泰禾(00732.SZ)以及陽光城(000671.SZ)相比，新城發(fā)展的有息負(fù)債也是處于優(yōu)秀水平。

同時，從融資成本率來看，新城目前擁有AH股上市兩個平臺，已實現(xiàn)融資渠道多元化，目前A股的融資成本為5.75%，港股為5.58%。值得一提的是，下半年隨著回款增多，融資的需求可能會降低。

管理層表示，盡管下半年融資成本會有所提高，全年融資成本仍在6%以下。

而對比A股同業(yè)上市公司，泰禾、陽光城以及中南建設(shè)的有息負(fù)債融資成本均在8%左右。

此外，今年上半年，新城發(fā)展分別獲穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽三家國際評級機構(gòu)調(diào)升信用評級至“Ba2”、“BB”及“BB”級，展望皆為穩(wěn)定。國際評級機構(gòu)的肯定，表明了新城發(fā)展在增加規(guī)模的同時，依然具備穩(wěn)健財務(wù)狀況的能力。

土儲豐厚，全年供應(yīng)量在4000億左右

眾所周知，房企的核心競爭力表現(xiàn)在拿地、融資以及操盤三方面，上文闡述了新城發(fā)展的融資及操盤能力，剩下來最重要的就是拿地能力了。

財報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城發(fā)展共拿下了82塊地，合計新獲土地儲備建筑面積約2074萬平方米，平均土地成本2366元/平方米。

對比一下，期內(nèi)拿地面積大大超過銷售面積，如上半年新城銷售總建筑面積約774.56萬平方米，同比增長118.25%。此外，2017年全年公司共拿下112塊地，今年上半年拿地數(shù)是去年去年的73%，由此可見，在拿地方面今年上半年新城發(fā)展無疑是做了“加速度”。

從行業(yè)整體規(guī)律來看，上半年通常都是拿地高峰期，此外，新城在城市選擇上有自己的獨特性，對于長三角，公司拿地會從一線覆蓋到四線城市，其他區(qū)域更多以省會城市或省會周邊的衛(wèi)星城市，或是百強縣級市為主要的發(fā)展方向。

結(jié)合新城發(fā)展目前的財務(wù)狀況來看，隨著下半年現(xiàn)金流的釋放，只要土地質(zhì)量足夠優(yōu)秀，滿足公司發(fā)展的導(dǎo)向及內(nèi)控指標(biāo)，新城還是會堅持拿地。

從公司過去幾年的毛利率情況來看，也體現(xiàn)了新城在拿地方面的高水準(zhǔn)，如今年上半年的毛利率已高達(dá)36.7%，較2016年的32%增長了4.7個點，而2015年其毛利率只有23%。

智通財經(jīng)APP了解到，從整個趨勢來講，目前新城對于單個項目毛利率要求在30%左右。

豐富的土儲是未來業(yè)績的保證，新城發(fā)展控股總裁王曉松表示，今年總的供應(yīng)該在4000億左右，上下半年各占了40%和60%。換而言之，公司下半年還會有近2400億的供應(yīng)量。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，截止2018年上半年，新城發(fā)展完工待售或在建銷售物業(yè)貨值達(dá)1053.82億元，較2017年底的764億元，大幅增加了290億元。

智通財經(jīng)APP認(rèn)為，僅上半年新增供應(yīng)量就高達(dá)1053.8億元，下半年達(dá)到2400億的貨值并不夸張。

截止2018年上半年，新城發(fā)展的總土地儲備合計約為8643.59萬平方米，共覆蓋合計73個城市，已足夠作未來3-4年發(fā)展需求。

100座吾悅廣場，將很快實現(xiàn)

新城發(fā)展計劃2018年新開業(yè)吾悅廣場18座，租金及商業(yè)管理費收入實現(xiàn)人民幣20億元。期內(nèi)，已累計完成開業(yè)廣場數(shù)目達(dá)24座，遍及中國22個城市，實現(xiàn)租金及管理費收入8.5億元，同比增速為166%，整體出租率實現(xiàn)98.3%。

由此可見，“吾悅”品牌的建設(shè)已進(jìn)一步完善，并向立足全國的目標(biāo)邁進(jìn)。

值得一提的是，管理層對吾悅廣場2018年整個租金的目標(biāo)是20億，較2017年的10個億接近翻倍，但從上半年166%的同比增速來看，完成全年20億的營收問題不大。

關(guān)于吾悅廣場業(yè)務(wù)的毛利率，智通財經(jīng)APP此前在《“保10爭5”已邁開步的新城發(fā)展(01030)，買了怕套，不買怕錯過?》一文中已闡述，即保守估計，平均毛利率約70%，凈利潤率為25%。

鑒于管理層指引，預(yù)計到2019年，其吾悅廣場租金及管理費目標(biāo)為35億，沖刺目標(biāo)為40億，40億營收意味著該部分的凈利潤可達(dá)10億，這也是為什么在港股市場，純做商業(yè)地產(chǎn)的公司可享受更高的市場估值，主要因為商業(yè)地產(chǎn)可實現(xiàn)持續(xù)性經(jīng)營。

因此，新城發(fā)展日后業(yè)績的爆發(fā)點更在于吾悅廣場貢獻(xiàn)的業(yè)績增長，畢竟其目標(biāo)是倒2020年建設(shè)100座吾悅廣場。

綜上所述，從新城發(fā)展的拿地、融資以及操盤能力三個核心競爭力來看，其都屬質(zhì)地優(yōu)良的房企，且未來還將保持快速健康成長，關(guān)鍵是港股新城發(fā)展較A股估值更是便宜不少，截止8月28日收盤，新城發(fā)展動態(tài)市盈率(TTM)僅6.2倍，再加上特別息，可以說存在滿滿的安全邊際。