調(diào)研通 | 萬科（02202）：上半年拿地確實慢了，手頭現(xiàn)金也越來越多了，短融利率創(chuàng)2017年來最低水平

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基本概況

截至2018年6月30日，萬科收入1048.59億元，同比增長55.15%，歸屬該公司股東的利潤為91.24億元，同比增長24.94%，每股收益0.83元，不派息。

外幣債務(wù)占31.6%，人民幣債務(wù)68.4%，債務(wù)中浮動利率占到63.4%，固定利率36.6%；銀行資金占60.4%，債權(quán)21.3%，其他借貸18.3%。短期債務(wù)占總債務(wù)的26.9%，中長期債務(wù)占73.1%。其中短期債務(wù)融資利率在3.25%-4.6%之間，創(chuàng)2017年以來的最低水平。

Q&A

1.上半年均價只有5000，比過去的7000+下降這么多，均價多少，毛利率是否收到影響？

去年售價15364，均價會保持，公司毛利率會保持。

2.物業(yè)管理分拆的上市時間表？

如果比照同行并不差，但認為還有很大的提升空間，暫時沒有分拆的考慮

3.非物業(yè)開發(fā)部分的盈利貢獻是多少？

公司目前所做的領(lǐng)域比較多，公司現(xiàn)在做這些是為了能夠為更多的客戶服務(wù)，形成粘性之后，公司就不擔心未來的盈利能力問題。

4.公司的買地節(jié)奏？是在等價格回歸嗎？

公司上半年買地節(jié)奏和銷售回款掛鉤，公司在買地上面還是比較謹慎，公司同比增長看起來不是很快，但是公司在主要42個城市增長9.9%，而這些城市的整體銷售是小幅下降的。公司并不是按照一二三四線分類，而是看城市是否有產(chǎn)業(yè)進入，是否有人才聚集、是否科技發(fā)展，如果有的話才會布局。

5.公司3月份開始，手頭現(xiàn)金開始比較多，公司是否經(jīng)營方式出現(xiàn)了變化。

感覺市場不好的情況下會做一些儲備，這是很正常的。整體銷售和投資比例還是維持一個比較謹慎的比例。

6.公司管理層現(xiàn)在如何看現(xiàn)在的管理上限和規(guī)模上限？

我們只是商人，未來是有天花板，但是公司現(xiàn)在不想預測，只是做好自己的事。預測就會考慮要賺盡最后一個鋼板，但是公司是不愿意做這樣的事情的。2013年面積上的巔峰現(xiàn)在很難超越。

7.公司最近做了一些短融，做短融有利有弊，公司現(xiàn)金上比較充裕，那處于什么考慮做這些短融？

一個是有時候并不全是內(nèi)部資源需求，而是外部要求。另外，公司也不想把資源用盡。

8.隨著地價的上漲，毛利率的提升是有盡頭的，公司什么時候會體現(xiàn)在業(yè)績中。

以前公司都是拿ROE來考核公司，但是隨著公司的運營業(yè)務(wù)開始增加，所以開始轉(zhuǎn)為ROE+ROA的方式來衡量，隨著業(yè)務(wù)種類的增加，公司也會綜合其他包括現(xiàn)金流等方式來綜合衡量公司的經(jīng)營業(yè)績。

9.三四線城市上半年銷售很好，但是公司選擇的42個城市反而是下跌的，不考慮擴大自己的物業(yè)投資范圍嗎？

剛才也說過公司的投資策略，公司相信真實的需求在哪里，公司相信價值創(chuàng)造。割韭菜容易，但是有風險，割韭菜也很容易割失敗。公司還是看好有產(chǎn)業(yè)、有人口、有科技的城市。

10.前海人壽持有公司目前的股份？

目前持股在17.5%左右

11.廣信的資產(chǎn)包現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)，是否影響到了公司今年的業(yè)績。

這是一個涉及到20年，牽扯到多個主體的資產(chǎn)包，所以里邊也就很復雜，進度也就比預期的要慢。公司還是按部就班的處理。