業(yè)績會實錄︱萬科（02202）長租公寓出租率92%，和太古聯(lián)手發(fā)展冷鏈項目

8月21日，萬科（02202）在香港舉行2018年中期業(yè)績發(fā)布會。

智通財經(jīng)APP了解到，截至2018年6月30日，萬科收入1048.59億元，同比增長55.15%，歸屬該公司股東的利潤為91.24億元，同比增長24.94%，每股收益0.83元，不派息。

報告期內(nèi)，該集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.8%，較2017年同期提高2.1個百分點;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.76%，較2017年同期上升0.28個百分點。此外，該集團(tuán)有息負(fù)債合計2269.0億元，占總資產(chǎn)的比例為16.9%。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債609.8億元，占比為26.9%，一年以上有息負(fù)債1659.2億元，占比為73.1%。

期間該集團(tuán)實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)厍叭?。上半年該集團(tuán)所銷售的產(chǎn)品中，住宅占比85.9%，商辦占比10.9%，其它配套占比3.2%。

以下是智通財經(jīng)APP整理的萬科企業(yè)業(yè)績發(fā)布會問答實錄。

問：萬科將租賃住宅列入核心業(yè)務(wù)，請問你們?nèi)f村接下來將會有怎樣的擴(kuò)張計劃，在擴(kuò)張城市的選擇上有沒有一些選取的標(biāo)準(zhǔn)？萬科上半年在結(jié)算面積上，南方區(qū)域是下降是最快的，在拿地方面，南方也是最小的，為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？

答：2018年初我們將租賃住宅定位為我們的核心業(yè)務(wù)，其實該業(yè)務(wù)這么多年來，一直為大眾市場的業(yè)務(wù)板塊，萬科介入這塊業(yè)務(wù)是從2014年開始進(jìn)行探索，到18年的定位經(jīng)歷了相對漫長的過程，我們對這塊業(yè)務(wù)進(jìn)行了長期堅定的探索。

萬科布局的萬村項目，最早是從廣州及深圳開始的，在傳統(tǒng)城中村里面，是把村民的住宅收購出來后，經(jīng)過翻新等一系列修整后的項目。我們堅信認(rèn)為城中村是城市里面的低效資產(chǎn)，無論這資產(chǎn)的所有者是村里面的，還是大企業(yè)的，或是政府機(jī)構(gòu)，只要存在這低效資產(chǎn)，我們就會將這資產(chǎn)變成高效資產(chǎn)。

上半年，南方區(qū)域的結(jié)算面積確實占集團(tuán)的比例較小，這跟前兩年的供應(yīng)鏈節(jié)奏有關(guān)系，但下半年結(jié)算占比還會上來的。在投資方面，上半年南方區(qū)域投資占銷售額的19-20%，而我們一般控制投資額度在銷售回款的30%。我們非常看好大灣區(qū)的建設(shè)，前段時間大灣區(qū)被政策提上國家發(fā)展的重大戰(zhàn)略，所以我能會在大灣區(qū)作出更多的投資。

問：了解到物業(yè)服務(wù)是貴公司重要的版圖之一，請問貴公司在該業(yè)務(wù)上的發(fā)展步伐以及有沒有把這塊業(yè)務(wù)獨立分拆上市的計劃？

答：物業(yè)服務(wù)是萬科的一塊傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，也是核心業(yè)務(wù)之一，管理的資產(chǎn)超過萬億元，面積超過了4億平方米。投資者關(guān)注我們這塊業(yè)務(wù)，比如未來是否分拆上市等問題，其實我們要做的是在基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)上做的更堅定一些，這幾年我們也在從設(shè)備，人員等方面管理物業(yè)。萬科管理的物業(yè)，在未來中長期看，它的保守的發(fā)展速度同比要高一點。

問：您認(rèn)為租金上漲的因素是什么？您怎么看待深圳下半年的樓市發(fā)展呢？

答:住宅租金這個市場是個非常古老及傳統(tǒng)的市場，過往是由分散的業(yè)主面對分散的客戶，那是一個充分的溢價市場，這兩年機(jī)構(gòu)介入，最近很多人認(rèn)為資本及機(jī)構(gòu)的力量跟租金價格的波動有很大關(guān)系。實際上這和機(jī)構(gòu)對這個市場的參透力度有多高有很大關(guān)系，比如日本高的達(dá)70-80%,而在中國機(jī)構(gòu)玩家從來沒有超過5%的情況，以深圳為例連2%都不到。因此機(jī)構(gòu)的力量不足以形成決定因素。

我們堅定看好深圳，因為深圳地方財政力量非常強(qiáng)，在吸引人才及其他政策的各方面都很包容，在科技創(chuàng)新方面也做的非常好，因此沒理由不看好深圳。在樓市未來具體怎么樣，我們只做好產(chǎn)品，把活干好，無法預(yù)測未來的價格曲線怎樣，堅定為客戶及社會創(chuàng)造價值。

問：今年的融資環(huán)境比較嚴(yán)峻，那么下半年是否有進(jìn)一步縮緊的可能，那么公司在下半年銷售是夠有放緩的可能性，以及拿地方面是否會有相應(yīng)的調(diào)整？公司出現(xiàn)一些匯兌損失，而國內(nèi)融資出現(xiàn)縮緊，境外融資有匯兌風(fēng)險，那么公司采取何種措施盡量維持比較低的融資成本？

答：目前每個企業(yè)面臨的融資環(huán)境都差不多，萬科的理念就是把苦日子當(dāng)成好日子過，也學(xué)會把好日子當(dāng)成苦日子過，我們認(rèn)為一個相對均衡穩(wěn)健的發(fā)展策略是公司發(fā)展的保證，如果你看到我們現(xiàn)金流表現(xiàn)的化，我們一直做的很穩(wěn)健，不會做過快以及過高的融資安排。我們手頭現(xiàn)金接近1600億元，如國有更好及更多機(jī)會，我們都會隨時準(zhǔn)備。

關(guān)于匯兌風(fēng)險，我們上半年相比去年同期有個匯兌損失，大概8個億人民幣，這里面6個多億來自于我們現(xiàn)有的外匯風(fēng)險敞口的賬面對比，還有一個多億是之前我們所買的金融產(chǎn)品到期后的攤銷。應(yīng)該說從萬科整體的有息負(fù)債結(jié)構(gòu)看，維持相當(dāng)健康的狀態(tài)，有息負(fù)債跟外債的比例并不高，占到30%左右。

而在這30%的外債里面，實際上我們通過資產(chǎn)負(fù)債表的對沖，以及我們擁有15億美金融衍生產(chǎn)品的對沖，接下來我們會關(guān)注整個國際、貿(mào)易競爭以及市場波動，帶來進(jìn)一步可能的風(fēng)險，做好對沖工作，確保我們的外匯損益控制在合理范圍內(nèi)。

問：七月份，公司收購了太古的冷鏈項目，請問公司在冷鏈方面如何布局？

答：太古是一家200年歷史的企業(yè)，太古是我們學(xué)習(xí)的榜樣，我們?yōu)槭裁匆鲩T面，因為中國食品安全，藥品安全是千家萬戶的痛點，因此我們介入冷鏈這個行業(yè)。這個行業(yè)來看，中國還是剛剛起步，如果說人均冷庫的保有，中國僅是美國及歐洲的五分之一，在市場集中度上，像美國排第一第二的占了行業(yè)的40%，而中國行業(yè)還沒形成，因此這個行業(yè)還是有很多的機(jī)會的。

太古冷鏈在中國發(fā)展也有十幾年了，而且無論在選址、產(chǎn)品設(shè)計及環(huán)保等上面，都是做的最優(yōu)秀的，特別是客戶層面，有非常優(yōu)質(zhì)的客戶，而且在中國愿意支付冷鏈租金的客戶都是非常優(yōu)質(zhì)的客戶。此次和太古有機(jī)會合作，是我們介入這個行業(yè)非常好的時機(jī)。此次合作和太古強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，和萬科生態(tài)聯(lián)系一起，為他們提供更好打通從食品，產(chǎn)品到老百姓餐桌上的服務(wù)，為客戶創(chuàng)造價值，我們相信把這個業(yè)務(wù)做的很好。

問：請問萬科在城市更新方面業(yè)務(wù)層面的進(jìn)展情況？

答：其實萬科在十五六年前就開始做一些城市更新的項目，比如說天津的水晶城，武漢的工業(yè)廠房，這幾年我們更多的參與的城市更新以及舊城改造，我們認(rèn)為這是城市發(fā)展的一個必然的過程，我們會積極參與進(jìn)去。

我們在做城市更新的時候，堅持尊重歷史文脈，在保留城市的記憶的情況下，打造更多的空間，把城市的活力激發(fā)出來。我們有幾個項目，一個項目在上海，以前叫上海生物研究所，我們在15年接下這個項目，經(jīng)過改造，對里面十幾棟建筑，經(jīng)過保留及修繕，最后變成過去70年封閉，今天全部打開新的時尚社區(qū)。

第二個是福州九里項目，福州是一個五口通商的口岸之一，融合中西各個風(fēng)格的建筑，2015年我們接下這個項目，請了60幾位工匠，把原來的風(fēng)貌全部保留了下來，這是我們能看到城市有機(jī)的成長，而不是簡單的拆掉重建。

第三是廣州恩寧路的項目，這地方過去曾是南部最終的商業(yè)聚集地，比如有粵劇、有詹天佑的故居以及李小龍的祖屋，我們會有所保留以及修繕，建立一個小的博物館，同時我們引入公寓的項目，我們常干的項目，引入一些創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)進(jìn)入。

問：公司的長租公寓今年被列入核心業(yè)務(wù)，請問公司這塊業(yè)務(wù)收入情況是怎樣的，是盈利還是虧損的狀態(tài)？公司目前手頭有14萬套房源，未來估計還會有一大批的房源投入市場，那么是否有投放的進(jìn)度？公司長租公寓之前募了80個億，請問公司預(yù)計未來是否還會募資？

答：這項業(yè)務(wù)是我們探索性的業(yè)務(wù)，從盈利角度來說，此刻沒辦法賺錢，但這項業(yè)務(wù)是正確的。我們做這件事小心翼翼，這個步伐不能邁的太大，也不能過于保守，我們有16萬套在手，已經(jīng)在租狀態(tài)的只有4萬多套，出租率在92%，在出租的情況下，滿租率還是不錯的。

我們長租公寓的募集的資金會嚴(yán)格按照用途去使用，從我們自己的布局和安排講，我們的自有資金肯定是先進(jìn)去的，先進(jìn)去投入，用的是集團(tuán)的信用。由開發(fā)商轉(zhuǎn)型和純粹的做長租公寓項目的有點不同，有一個客戶培養(yǎng)的過程。