24億物業(yè)重估收益只是“冷盤”，恒隆地產(chǎn)(00101)430億的“主菜”還在后頭

各大地產(chǎn)行業(yè)上市公司輪番“秀”銷售數(shù)據(jù)的今時，恒隆地產(chǎn)（00101）的業(yè)績表現(xiàn)卻顯得有些黯淡。

智通財經(jīng)APP獲悉，恒隆地產(chǎn)于7月30日發(fā)布2018年上半年業(yè)績，財報顯示，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入51.5億港元（單位下同），同比下滑19%；若不計物業(yè)重估收益，期內(nèi)股東應(yīng)占基本凈利下滑24%至23.19億元。

有意思的是，恒隆地產(chǎn)股價在公布中期業(yè)績后并沒有下跌，反而延續(xù)近期的上漲走勢，是何原因？

行情來源：富途證券

24億物業(yè)重估收益令凈利大增

根據(jù)恒隆財報，公司收入之所以在期內(nèi)出現(xiàn)大幅下滑，主要是由于物業(yè)銷售收入由于上年同期的25.23億元下滑59%至10.32億元；盡管租賃物業(yè)收入同比增加7%至41.18億元也無法填補(bǔ)物業(yè)銷售大幅下滑的“漏洞”。

通常來說，一家公司如果出現(xiàn)這樣的主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)，其股價一定會不由分說遭遇大跌。但恒隆地產(chǎn)卻被一筆“意外之財”救了場。

財報顯示，公司2018年上半年物業(yè)公允價值凈增加額達(dá)到24.56億元，較上年同期的7.37億元增長233.24%。

根據(jù)恒隆的指引，2018年6月30日，公司投資物業(yè)的價值由獨(dú)立估值師第一太平戴維斯進(jìn)行估值。截至6月30日，恒隆的投資物業(yè)的總值為港幣1364.33億元，其中香港物業(yè)組合和估值641.60億元，內(nèi)地物業(yè)組合的估值722.73億元。

公司2018年上半年取得整體重估收益港幣24.56億元，較2017年底的估值增加2%。香港和內(nèi)地的物業(yè)組合分別錄得重估收益港幣22.16億元及港幣2.40億元。

有了這24.56億元物業(yè)重估收益加持，恒隆業(yè)績?nèi)A麗轉(zhuǎn)身，中期股東應(yīng)占凈利增長22%至46.89億元，公司股價也保持穩(wěn)定升勢。

內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)值得期許

在智通財經(jīng)APP看來，投資者短期看好恒隆的原因除了公司中期凈利潤大增之外，公司在內(nèi)地物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展也是投資者看中的一塊業(yè)務(wù)。

中報顯示，公司在內(nèi)地取得的物業(yè)租賃收入達(dá)到21.71億元，同比增長11%，營業(yè)溢利同比增長14%至14.47億元。相比之下，公司在香港取得的物業(yè)租賃收入為19.47億元，同比增長3%，營業(yè)溢利同樣增長3%至167億元。

值得注意的是，截至6月30日，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地?fù)碛邪藗€商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并為公司貢獻(xiàn)了17.64億元的租金收入，同比增長2%，若億港元計算則為21.71億元，同比增長11%。倘撇除上海的港匯恒隆廣場商場因翻新而關(guān)閉的面積，租金收入增幅為5%。營業(yè)溢利增長4%至11.75億元人民幣。平均邊際利潤率上升兩個百分點(diǎn)至67%。可見，公司在中國內(nèi)地的發(fā)展已成為公司未來業(yè)績成長的支柱。

不過，智通財經(jīng)APP查閱恒隆地產(chǎn)歷年中期財報發(fā)現(xiàn)，公司2014年至2018年于中國內(nèi)地取得的收入分別為19.33億元、21.18億元、20.38億元、19.49億元和21.71億元，這又說明公司在中國內(nèi)地的發(fā)展速度并不迅速。這是否可以說明恒隆在中國內(nèi)地的進(jìn)取心實(shí)際上并不強(qiáng)呢？似乎不能武斷的下結(jié)論。

恒隆資產(chǎn)負(fù)債表顯示，公司發(fā)展中物業(yè)在今年中期達(dá)到26.98億元，同比增長約17%。

智通財經(jīng)APP了解到，這些發(fā)展中投資物業(yè)，主要包括總樓面面積達(dá)43.2萬平方米的昆明恒隆廣場、總樓面面積達(dá)46萬平方米的武漢的恒隆廣場、面積達(dá)到5.2萬平方米的無錫恒隆廣場第二座辦公樓、沈陽的市府恒隆廣場辦公樓改建的五星級酒店、香港牛頭角淘大工業(yè)村項(xiàng)目等。

值得注意的是，恒隆地產(chǎn)還于2018年5月28日，以人民幣107億元成功投得杭州一幅黃金地段地塊。公司表示，該地塊地塊地面以上面積最高可達(dá)19.4萬平方米，公司將利用這地塊發(fā)展大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括世界級商場及辦公樓。

恒隆表示，于報告日，恒隆地產(chǎn)的資本承擔(dān)總額為港幣430億元，主要用于上述項(xiàng)目。并表示憑借優(yōu)質(zhì)經(jīng)常性收入的穩(wěn)固基礎(chǔ)以及充裕的財務(wù)資源，恒隆能夠滿足該等項(xiàng)目的資金需求以及把握進(jìn)一步增長的機(jī)遇。

智通財經(jīng)APP了解到，從商業(yè)地產(chǎn)需求端來看，201 8年上半年期間全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積達(dá)7206萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模仍保持高位。其中，商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積占比高于辦公樓。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在“房子是用來住的,不是用來炒的”大背景下，政府繼續(xù)執(zhí)行差別化調(diào)控，加強(qiáng)市場監(jiān)管，導(dǎo)致市場需求外溢，與此同時，隨著城市居民消費(fèi)水平的提高，以及大力推進(jìn)“雙創(chuàng)”等重要舉措，資本向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

結(jié)合恒隆地產(chǎn)自身發(fā)展動向和行業(yè)發(fā)展背景，以及公司不到10倍靜態(tài)市盈率和0.5倍出頭的市凈率的估值，目前著實(shí)沒有過度看空恒隆地產(chǎn)的理由。