本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號,作者楊科偉、俞倩倩。
16日上午,國家統(tǒng)計局公布了2018年前6月全國房地產(chǎn)行業(yè)的各項數(shù)據(jù):商品房銷售面積、銷售金額較去年同期穩(wěn)步增長,得益于企業(yè)半年沖業(yè)績和高周轉(zhuǎn)需要,新開工、土地購置面積等指標(biāo)持續(xù)向好,房地產(chǎn)開發(fā)投資額高位運行,整體樓市也在調(diào)控中謀求著新的動態(tài)平衡。
銷售環(huán)比增40%,同比增4% 上半年銷售金額、面積累計增速持續(xù)回升
2018年1-6月份,商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%,增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中,住宅銷售面積增長3.2%。商品房銷售額66945億元,增長13.2%,增速提高1.4個百分點。其中,住宅銷售額增長14.8%。
CRIC點評
2018年6月,商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比均出現(xiàn)超40%的上漲,同比去年面積微漲4.5%,金額上漲17.1%;從1-6月整體來看,面積、金額增速分別小幅回升至3.3%和13.2%,市場熱度保持。從銷售區(qū)域來看,中部和西部地區(qū)成為主力支撐,2018年上半年銷售面積的同比增幅均超10%,而東部地區(qū)的市場熱度明顯減退,銷售面積同比下降了5.4%。
事實上,6月單月銷售面積、金額創(chuàng)2018年上半年新高也在情理之中,一方面多數(shù)房企為了沖刺上半年業(yè)績而集中推盤放量,另一方面政府為了緩解房價上漲壓力也在逐步加大供應(yīng),供應(yīng)拉動成交,加之前期累計成交量的集中備案等因素影響,故而6月單月銷售數(shù)據(jù)有了大幅提升。值得關(guān)注的是,銷售面積和金額在數(shù)值上達到年度最高點的同時銷售面積和金額的同比增速卻處于下降階段,故本月成交的高漲恐將難以持續(xù),7月市場預(yù)計將環(huán)比有所回落。
開發(fā)投資額創(chuàng)近兩年單月最高 但前6月同比累計增速小幅下降
2018年1-6月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元,同比名義增長9.7%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資38990億元,增長13.6%,增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。
CRIC點評
6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14111億元,環(huán)比上升了30.32%,同比上升8.42%,投資開發(fā)情況好于去年同期;從1-6月整體來看,開發(fā)投資額累計增速依舊高位運行,同比累計增速達9.7%,但較1-5月下降了0.5個百分點。之所以增速有所下降,一方面,去年二季度以來投資逐漸回暖、基數(shù)上升所致;另一方面,“因城施政”的調(diào)控方針在為許多三四線和高庫存的二線城市帶來新機會的同時也增加了政府政策調(diào)控力度,雖然企業(yè)新開工意愿較強,各房企對投資質(zhì)量有了謹慎的考量,整體投資趨于穩(wěn)健。因而在房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體同、環(huán)比齊漲的情況下,同比累計增速下降至2018年上半年的低點。
預(yù)計后期開發(fā)投資額有望繼續(xù)保持增長,但上升空間并不會很大。一方面樓市去杠桿政策依舊,2018年我國將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,金融監(jiān)管層面未有放松;另一方面市場量價已成調(diào)控“標(biāo)尺”,熱銷可能引來更嚴格限制性政策,政策不確定因素也會對房企投資產(chǎn)生一定的負面影響。
新開工面積創(chuàng)新高 前6月土地購置增速持續(xù)上升
2018年1-6月份,房屋新開工面積95817萬平方米,增長11.8%,增速提高1個百分點。其中,住宅新開工面積70611萬平方米,增長15.0%。
2018年1-6月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11085萬平方米,同比增長7.2%,增速比1-5月份提高5.1個百分點;土地成交價款5265億元,增長20.3%,增速提高4.3個百分點。
CRIC點評
6月,新開工面積達23627萬平米,同、環(huán)比分別增長15.02%和11.08%,房企新開工意愿比較強烈。究其原因,主要有以下幾點:一是今年以來部分城市預(yù)售證審批有所放松,加上房企年中沖刺業(yè)績很多城市都在加快推貨;在這樣的背景下,許多房企也加快了周轉(zhuǎn)速度、推貨節(jié)奏,加快資金回籠。二是年中將近,房企2018年投資計劃正式落實推進,加緊工期成為各房企共識,因而新開工面積有了顯著增長,預(yù)計后期新開工總量仍有望保持穩(wěn)步增長。
此外,2018年1-6月全國土地購置面積增速繼續(xù)上升,漲至7.2%。較前5月上升了5.1個百分點,增速進入上升軌道并大幅增長,主要是土地購置面積增速自2017年高位回落以來,開發(fā)企業(yè)的土地購置面積基本跟隨著各地政府的供地節(jié)奏。各線城市在公布了2018年土地供地計劃后,各房企補庫存意識增強,使得房企開始加快拿地速度,預(yù)計后期全國土地購置面積增速將維持一段時間高位波動。
商品房待售面積降幅收窄 商業(yè)庫存增加風(fēng)險不容忽視
2018年6月末,商品房待售面積55083萬平方米,比5月末減少927萬平方米。其中,住宅待售面積減少642萬平方米,辦公樓待售面積減少47萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少168萬平方米。
CRIC點評
2018年6月商品房的待售面積穩(wěn)步下降,比5月末減少168萬平米。得益于三四線的市場成交表現(xiàn)良好,住宅待售面積下降顯著,較3月末減少642萬平方米;對比之下,商業(yè)營業(yè)用房待售面積僅減少47萬平方米,較前幾月有所改善,但基于存量基數(shù)大且銷售困難,未來多渠道去庫存的道路依舊漫長,銷售的風(fēng)險不容忽視。