新股研報(bào) | 手握高質(zhì)量土儲(chǔ)的背后，弘陽地產(chǎn)(01996)負(fù)債高企凈利波動(dòng)

本文來自中泰國際的新股研報(bào)，作者為中泰國際分析師趙紅梅。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中泰國際發(fā)表研報(bào)稱，弘陽地產(chǎn)(01996)為江蘇省知名的房地產(chǎn)開發(fā)商。按2017年已售建筑面積計(jì)，公司在南京百強(qiáng)開發(fā)商中占有3.7%的市場(chǎng)份額，排名第三；在江蘇和安徽省11個(gè)主要城市百強(qiáng)開發(fā)商中占有1.2%的市場(chǎng)份額，排名第十八。

中泰國際認(rèn)為，公司擁有高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，優(yōu)良的商業(yè)運(yùn)營能力。公司現(xiàn)擁有683萬平方米的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)可支撐三年左右的均衡發(fā)展，土地儲(chǔ)備中超過40%位于南京、蘇州、合肥等長(zhǎng)三角強(qiáng)二線城市，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可支持公司成長(zhǎng)。公司運(yùn)營南京弘陽廣場(chǎng)、常州弘陽廣場(chǎng)和弘陽大廈三個(gè)主要投資物業(yè)，平均出租率達(dá)90%以上，未來有能力進(jìn)一步擴(kuò)大投資物業(yè)組合以平衡物業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn)。旭輝的兩位前副總裁蔣達(dá)強(qiáng)與張良近期加盟，有望助力公司發(fā)展。

經(jīng)營業(yè)績(jī)方面，房地產(chǎn)開發(fā)銷售為過去三年收益占比重大的部分，分別為95.3%、97.4%和96.7%。2015-2017年，公司營收分別為53.8億元、87.8億元和61.4億元，營收于2016年大幅增加，主要由于當(dāng)年蘇州、常州及南京項(xiàng)目的集中交付。過去三年，毛利分別為22.5億、25.6億和24.9億元人民幣；毛利率分別為41.88%、29.12%和40.58%，毛利率波動(dòng)亦是項(xiàng)目差異導(dǎo)致。

2015-2017年，銷售及行政成本占營收的比例分別為6.4%，5.1%及8.9%。資本負(fù)債比率由2015年的119.4%上升至2017年的137.5%；利息覆蓋率由2015年的7.19%下降至2017年的 5.3%。

估值方面，按全球公開發(fā)售后的股本計(jì)算，對(duì)應(yīng)市值為70-102億港元，對(duì)應(yīng)17年市盈率為4.7-6.9之間，均相比港股同行較低；發(fā)售后市凈率為0.60-0.82，亦相比港股同行較低。盈利能力方面，17年的ROE為14.7%，低于行業(yè)平均水平，ROA為3.3%，與行業(yè)平均水平相當(dāng)。綜合公司的行業(yè)地位，業(yè)績(jī)情況與估值水平，中泰國際給予其55分，評(píng)級(jí)為“中性”。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）政策風(fēng)險(xiǎn)（2）融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。

（編輯：胡敏）