美的置業(yè)沖刺IPO，家電大王的地產杠桿故事

本文來自微信公眾號“中國房地產報”，作者為許倩，文中觀點不代表智通財經觀點。

“家電大王”美的集團創(chuàng)始人何享健旗下的地產板塊開始浮出水面。

5月31日，美的置業(yè)控股有限公司（以下簡稱“美的置業(yè)”）向港交所遞交了IPO招股書。

隨著招股書的披露，何享健的地產王國野心也暴露在公眾面前：致力于成為中國十大房地產開發(fā)商之一，目標是覆蓋中國50個城市，并成為‘房地產開發(fā)+產業(yè)’的復合型企業(yè)。

為搶奪這波房地產規(guī)?；l(fā)展的門票，美的置業(yè)三年內將銷售額提高到了500億元，并制定了2020年趕超千億的目標。與之相伴而生的是巨大的償債壓力。

據其招股書披露，2015~2017年美的置業(yè)凈負債比率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負債率181.4%，高出行業(yè)平均水平近1倍。

值得一提的是，美的置業(yè)約34.5%的借款均是通過信托及其他融資安排。以信托為首的非標業(yè)務融資正是被中國保監(jiān)會嚴格監(jiān)控的重災區(qū)。

赴港上市尋求資本市場融資，成為美的置業(yè)高杠桿擴張下的迫切之需。

千億地產野心

如果仍然以“家電企業(yè)”的目光來審度何享健一手創(chuàng)立的美的，未免有些因襲陳規(guī)了。早在上世紀90年代，何享健就開始在美的旗下公司涉足地產開發(fā)，代表作品為670畝的廣東順德市北滘鎮(zhèn)海岸花園，當時的項目公司名字是佛山市順德區(qū)威靈房產有限公司，何享健擔任法人代表的公司在其中持股34.5%。

2004年，何享健私人回購佛山市順德區(qū)威靈房產多數股權，正式成立美的地產發(fā)展集團，由此開啟了進軍地產業(yè)的大幕。不過此后6年，美的地產主要深耕廣東佛山，發(fā)展緩慢。彼時，何享健提倡“寧可走慢兩步，不能走錯一步”。

直到2010年，美的地產的全國化擴張才姍姍來遲。這一年始，美的地產先后進入貴陽、株洲、徐州等城市，斬獲5000畝土地儲備。

2014年，何享健在考察美的地產項目時明確指出，房地產在未來一定時期內仍舊是中國經濟的支柱產業(yè)之一，市場仍然大有可為。美的地產要做好長遠打算。

2017年，美的地產再次提速，入駐長沙、石家莊、南昌、南京等城市。攻城略地上，似乎更為青睞二線及三四線城市，鮮有涉獵一線城市。2017年下半年眾多二三四線城市的樓市熱銷，為美的地產迅速壯大提供了機遇，也給其謀求赴港上市增加了底氣。謀求上市前的5月2日，美的地產正式更名為美的置業(yè)。

據招股書介紹，美的置業(yè)經營范圍遍布全國11個省份的33個城市及1個直轄市。截至今年3月底，美的置業(yè)擁有土地儲備面積3310萬平方米，參照2017年國內上市房企土儲面積情況，大約能躋身土地儲備前20名。

從布局來看其和同城的碧桂園有異曲同工之處，項目多集中于二三四線城市。

其中，珠三角、長三角、長江中游、環(huán)渤海和西南等五個區(qū)域土儲分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營佛山依然是存糧重地，總土地儲備面積601.4萬平方米。長三角地區(qū)的土儲主要集中在徐州和鎮(zhèn)江。長江中游里株洲儲備162萬平方米占比總量近5%。環(huán)渤海經濟區(qū)中美的置業(yè)重倉邯鄲，而西南地區(qū)中美的置業(yè)的土儲三強為貴陽、遵義和昆明。

土地儲備的增加，為美的置業(yè)提供了更多可供出售的原材料，銷售規(guī)模亦迅速壯大。招股書顯示，2015~2017年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，復合年增長率約114%。今年1~5月，美的置業(yè)的銷售表現(xiàn)不俗，銷售額約263億元。

過去三年，美的置業(yè)年收入分別達到83.13億元、119.92億元、177.17億元；同期，其利潤及綜合收益總額分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元；毛利率分別為21.5%、22.8%、27.6%；凈利率分別為4.6%、8.3%、10.7%。盈利能力甚至比房企銷售額第一的碧桂園還要稍勝一籌。

對于未來三到五年的發(fā)展目標，美的置業(yè)提出了三大方向：第一，全國智慧地產領軍品牌；第二，旅居產業(yè)特色小鎮(zhèn)知名品牌；第三，2020年力爭千億規(guī)模。覆蓋中國50個城市，在每個城市有4~5個房地產開發(fā)項目。

高負債與現(xiàn)金流壓力

與所有追求業(yè)績和規(guī)模的擴張型房企一樣，負債與現(xiàn)金流是美的置業(yè)的痛點。美的置業(yè)同樣置身資本開支高企及負債迅速攀升的壓力。

據其招股書披露，2015~2017年，美的置業(yè)凈負債權益比分別為622%、625%、119%。而2017年凈負債率下降，主要是由于股東注資稀釋，并非財務狀況轉好。美的置業(yè)的這一指標，在房地產行業(yè)中屬于最高者行列。美的置業(yè)預計，“目前維持且將繼續(xù)需要相當高的債務水平”。

目前來看，美的置業(yè)的現(xiàn)金流并不足以應對短期債務壓力。截至2018年3月31日，美的置業(yè)擁有157.07億元現(xiàn)金，借款總額為435.79億元，包括150億元的信托融資以及220億元的銀行貸款。此外，美的置業(yè)還有215億元的貿易及其他應付款項，需要于1年內繳納。截至2017年底及2018年一季度末，美的置業(yè)的經營現(xiàn)金流量凈額均為負數。

從美的置業(yè)的主要融資渠道看，其通過信托融資及其他融資安排150.56億元，占到借款總額約34.5%。

從資金成本看，截至2018年3月31日，美的置業(yè)平均借款資金成本5.6%，較2017年5.23%有所上升。這其中還包括了三筆總額35億元的低息公司債，票息率為4.28%、4.8%。2018年5月24日，美的置業(yè)又取得批準發(fā)行一筆人民幣14.4億元的非公開公司債。

但在國內融資環(huán)境越發(fā)逼仄的當下，這并不足以應對美的置業(yè)高速擴張的大量資金需求。在招股說明書中，美的置業(yè)方面談到未來風險因素時坦承，“未必有足夠的資金支持未來的土地收購及地產開發(fā)，而且該資金資源可能無法按商業(yè)上合理的條款取得，或根本無法獲取。”

赴港上市成為其迫切需要。美的置業(yè)總裁赫恒樂在2014年接受媒體采訪時就表示，“將朝著上市目標去努力。”

由于內地對房地產行業(yè)嚴格的監(jiān)管政策，A股上市短期內很難松閘。美的置業(yè)開始將目光轉移到香港。2017年7月，赫恒樂再次表達上市意愿，“最近在推進，未來會考慮在香港上市”。赫恒樂稱，上市不僅僅是解決短期融資和套現(xiàn)，港股上市公司可以提升獲取資金的能力。及至2018年5月31日，美的置業(yè)遞交了IPO招股書。

美的置業(yè)的底氣

從公開的招股書來看，何享健一手培植的美的置業(yè)，是典型的“美的系”家族控股企業(yè)。由何享健及其兒媳盧德燕共同作為公司的實際控制人。

背靠千億家電巨頭美的集團，獲得品牌和資源的強力背書，正是美的置業(yè)這個并不具備地產DNA基因卻敢于與房企大佬同臺炫技的底氣。其中包括一站式智慧家居及生活解決方案的支持，以及在銀行貸款方面美的集團的信用擔保。

美的置業(yè)稱，其競爭優(yōu)勢是長期形成的品牌、多元化及低成本土地儲備、一站式智慧家居及生活解決方案提供者、高效管理架構及高度標準化營運策略，以及管理團隊積極性高且經驗豐富。

美的置業(yè)的業(yè)務營運，主要包括物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務以及商業(yè)物業(yè)投資及營運三方面。截至2018年3月31日，公司物業(yè)開發(fā)及銷售營收占總營收比例的97.5%。

同為佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)上的明星企業(yè)，美的集團和碧桂園彼此相距不過5公里。何享健和碧桂園創(chuàng)始人楊國強也是忘年交。

2017年11月，美的集團與碧桂園集團簽署了《美的碧桂園戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，未來雙方將在產城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項目等細分領域進行多維度的合作。

除了為像潼湖科技小鎮(zhèn)等各自已有的產城融合項目提供配套資源外，雙方也將聯(lián)合拓展新的產城融合項目，依托碧桂園在新型城鎮(zhèn)化領域積淀25年的經驗，打造示范標桿項目。

在這次戰(zhàn)略合作上，碧桂園總裁莫斌甚至公開放話：以后碧桂園的家電只能用美的，以后碧桂園覆蓋的市場就是美的的市場，美的覆蓋的市場也就是碧桂園的市場。

有意思的是，美的置業(yè)與碧桂園在戰(zhàn)略布局上均以二三線及四線城市為主，這意味著這對親密的合作伙伴也會有兵戎相見的時候。

免責聲明：智通財經網轉載此文目的在于傳遞更多信息，不代表本網的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。(編輯：胡敏)